xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算(存儲版)
【正文】 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題； ?關(guān)于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。 項目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比 ?缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點：較準(zhǔn)確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握； ?缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 經(jīng)濟(jì)評價的常見誤區(qū) 追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設(shè)計階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟(jì)評價誤差范圍更大。 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識： ?工程建設(shè)組成部分 ：土建、水電、安裝及設(shè)備 ?整體工程建設(shè) ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結(jié)構(gòu)形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 ?項目施工周期 （平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序 ： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —— 資金如何運作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價格： ； ?抵押給上述銀行再貸款 8000萬 ?提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億； ?銀行：
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