世聯(lián)開(kāi)發(fā)模式與策略大全153671689(存儲(chǔ)版)
【正文】 需要有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司介入，它需要與政府和私營(yíng)企業(yè)保持關(guān)系，并負(fù)責(zé)整個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的提供，規(guī)劃的設(shè)計(jì)和控制等． 通過(guò)公私合營(yíng)等其他方式引入私人資本以降低政府的投入，縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，保證開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 在新城勞動(dòng)力構(gòu)成中，經(jīng)理人、行政管理人員、專(zhuān)業(yè)工人和辦事員占了相當(dāng)大的比例，這是堪培拉獨(dú)特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。 45 目錄 ? 田園新城 ? 邊緣新城 ? TOD新城 ? 產(chǎn)業(yè)新城 ? 副中心新城 ? 行政中心新城 46 副中心新城模式的特點(diǎn) 承擔(dān)城市中心區(qū)的部分功能 ， 以解決城市中心區(qū)功能過(guò)度集中 ， 減輕經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)城市造成的副面影響；城市副中心的發(fā)展與城市中心區(qū)域存在很強(qiáng)的依附關(guān)系 。 筑波的支柱產(chǎn)業(yè)為高科技， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一 。爾灣完全靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境，便捷的交通，安全的居住氛圍，良性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)機(jī)制不斷吸引著來(lái)自各方面的淘金者。 政府對(duì)低收入首次臵業(yè)者和弱勢(shì)群體都有不同程度的住房扶持政策 齊備的教育配套 有競(jìng)爭(zhēng)力的工資水平和足夠多的就業(yè)機(jī)會(huì) 43 爾灣成功的要素 城市均衡發(fā)展 政府始終注意均衡發(fā)展，使城市發(fā)展和環(huán)境、居住舒適度等各個(gè)方面保持良好的平衡關(guān)系。 安全的居住環(huán)境 良好的自然條件 完善的、高檔次的商業(yè)配套 高檔次的酒店，超大規(guī)模的 SHOPPING MALL，世界各國(guó)風(fēng)味美食餐廳均在此聚集。 ?通過(guò)平衡公共安全服務(wù)和犯罪預(yù)防戰(zhàn)略的投入保證一個(gè)安全的社區(qū) 。 1959年?duì)枮彻緫?yīng)加州大學(xué)的請(qǐng)求 ， 同意捐出 1000英畝土地作為加州大學(xué)校區(qū) 。 38 加州的陽(yáng)光 —— 爾灣 ?爾灣位于加利福尼亞州以南五十公里處 ，屬于橘郡管轄范圍 。 建設(shè)筑波科學(xué)城時(shí)是有意地把一些設(shè)施部局在東京之外，但筑波城離東京太近，而且與東京有高速列車(chē)相聯(lián)系，一個(gè)小時(shí)就可以到達(dá)東京。 這個(gè)基地的核心就是從東京及其周?chē)貐^(qū)遷來(lái)的國(guó)家級(jí) 、 實(shí)驗(yàn)性的研究機(jī)構(gòu)和教育機(jī)構(gòu) ， 建立筑波大學(xué) ， 創(chuàng)造一個(gè)適宜實(shí)驗(yàn)性的研究和教育機(jī)構(gòu)發(fā)展的環(huán)境 。 距離 Ibaraki省會(huì) Mito市 50公里 距東京成田國(guó)際機(jī)場(chǎng) 40公里 距東京約 60公里 33 筑波 —— 六十年代日本 “貿(mào)易立國(guó)”向“技術(shù)立國(guó)”轉(zhuǎn)變 中誕生的新興科技產(chǎn)業(yè)城 東京環(huán)境惡化，人口擁擠 日本長(zhǎng)期以來(lái)主要依賴引進(jìn)吸收歐美各國(guó)技術(shù)施行 “ 快速模仿者戰(zhàn)略 ” 。 因此產(chǎn)業(yè)的涵蓋范圍不僅指工業(yè) ， 還包括非工業(yè) ， 并且是由多個(gè)相對(duì)獨(dú)立但業(yè)務(wù)性質(zhì)完全一致的行業(yè)組成的 ， 或者說(shuō)是由分散在多個(gè)行業(yè) 、 具有同樣業(yè)務(wù)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織組成的 。 ?TOD開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)最好能夠在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期開(kāi)始。 ?宏觀來(lái)看，東京人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量發(fā)生了質(zhì)的變化。 ?通過(guò)限制私家車(chē)發(fā)展和鼓勵(lì)鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)的使用實(shí)現(xiàn)交通需求的有效的管制，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)于公共捷運(yùn)，特別是快速鐵路的依賴性。 以站點(diǎn)為核心的公共汽車(chē)系統(tǒng)的失敗。 Orenco真的是 TOD嗎？ 22 奧潤(rùn)柯偏離 TOD的原因分析 核心物業(yè)發(fā)展的依靠公路系統(tǒng) 未能實(shí)現(xiàn)交通需求的有效控制 盡管 Pac Trust在康奈爾路的兩側(cè)都擁有土地 ， 但是他選擇先開(kāi)發(fā)康奈爾路和 Butler路中間的那塊土地 。 在這個(gè)半徑范圍內(nèi) ， 有125250英畝的土地用于交通導(dǎo)向的開(kāi)發(fā) （ TOD） 。 問(wèn)題 2 17 典型案例：里斯頓新城（ Reston） ?位臵和規(guī)模： – 位于華盛頓以西 35km，開(kāi)車(chē)至杜勒斯機(jī)場(chǎng) 15分鐘 – 占地 45平方公里 – 規(guī)劃戶數(shù) ?用地功能組合： – 居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地為主，綠地 公園用地占到23% ?主要特點(diǎn)： – 提供適合各年齡和收入階層的各種類(lèi)型的住宅 – 豐富的文化娛樂(lè)設(shè)施和完善的基礎(chǔ)設(shè)施 – 公共配套設(shè)施完善 – 擁有超過(guò)４萬(wàn)個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡 18 里斯頓新城的４大成功之處 ，形成了產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 。新城法 187。 – 采用就業(yè)崗位分散的模式 ， 給人們提供了較多的選擇余地 。 ? 田園新城模式以英國(guó)新城為代表 ， 典型案例包括 Stevenage；Milton Keynes等 。 ?新城不應(yīng)僅提供給人們居住的場(chǎng)所，還應(yīng)提供就業(yè)的機(jī)會(huì)，新城不只是一個(gè)“臥城”。 ?成功的新城 ：應(yīng)該提供滿足于社區(qū)（ munity）日常的居住、文化、教育、商業(yè)、和公眾或私人服務(wù)的需求，并盡可能減少與外界交換的行為，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)。 ? 新城強(qiáng)調(diào)配套和自給自足 ， 力求居住與工作崗位的平衡 。 – 規(guī)劃建成 ， 人口 25萬(wàn) ?特點(diǎn)： – 引入網(wǎng)格道路布局模式 ， 并且主要道路系統(tǒng)在地面層上 ， 設(shè)有多層次的立體交叉點(diǎn) – 注重景觀設(shè)計(jì) ， 新城公園用地占了總用地的 20%， 并設(shè)計(jì)了成線性型的公園 。 171。 10個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)由 4到 5各組團(tuán)構(gòu)成；組團(tuán)、小區(qū)、城市都有各自的中心并圍繞中心展開(kāi)，三級(jí)中心的設(shè)計(jì)增加了整個(gè)社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定了基礎(chǔ)。 在新興社區(qū) ， 除非房源老化 ， 否則經(jīng)濟(jì)房市場(chǎng)比率很難提高 。 這個(gè)距離大約為 5分鐘的步行路程 ， 也就是 400到 600米 。 只有少量的當(dāng)?shù)鼐用袷褂幂p軌 ， 而使用輕軌的人即便是從家到車(chē)站很短的距離也要開(kāi)車(chē) 。 以鐵路站點(diǎn)為中心的交通系統(tǒng)整合沒(méi)有成功 TOD核心規(guī)劃理念 — 高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)未能達(dá)到原來(lái)預(yù)期 費(fèi)時(shí)的換乘和鐵路的擁擠導(dǎo)致鐵路吸引力下降。 開(kāi)發(fā)目的 26 多摩新城開(kāi)發(fā)的成功因素 ?土地利用政策整體限制城市中心的發(fā)展同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展。 萎縮的住宅銷(xiāo)售給三家開(kāi)發(fā)實(shí)體造成了很大財(cái)務(wù)問(wèn)題 。 ?.TOD新鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)需要一種多方共贏的開(kāi)發(fā)模式。 30 目錄 ? 田園新城 ? 邊緣新城 ? TOD新城 ? 產(chǎn)業(yè)新城 ? 副中心新城 ? 行政中心新城 31 產(chǎn)業(yè)新城 —— 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力而帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展的新城模式 產(chǎn)業(yè)是按照規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)要求集成起來(lái)的行業(yè)群體 。 自 20世紀(jì) 8O年代末以來(lái) ， 日本全國(guó) 3O%的國(guó)家研究機(jī)構(gòu)及 40% 的研究人員都集聚在筑波 ， 國(guó)家研究機(jī)構(gòu)全部預(yù)算的 5O％ 左右投資在這里 。 34 “創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境”和“緩解東京人口壓力”成為筑波科學(xué)城的最初建設(shè)目標(biāo) 為了迎接科學(xué)技術(shù)革命和教育改革時(shí)代的需要 ， 為實(shí)現(xiàn)高水平的研究和教育建立一個(gè)基地 。 1985年筑波世界博覽會(huì)促進(jìn)了筑波的城市發(fā)展 ?較快推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?城市功能的完善 ?城市環(huán)境美化 ?城市知名度和國(guó)際交流 36 筑波科學(xué)城存在的問(wèn)題之一：沒(méi)有達(dá)到緩解東京人口壓力的目的 90年代日本進(jìn)入了長(zhǎng)時(shí)間的蕭條期，沒(méi)有了政府和私人投資的的強(qiáng)有力支持，筑波的配套設(shè)施步伐嚴(yán)重滯后于社會(huì)的發(fā)展 。 官僚機(jī)構(gòu)的作風(fēng)盛行，事事論資排輩，抑制人的創(chuàng)造性。幕后推動(dòng)者為擁有爾灣及其附近大片土地的“爾灣公司”，爾灣公司由爾灣家族成立 。 40 爾灣的城市發(fā)展原則
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