世聯(lián)代理地產(chǎn)類項目經(jīng)濟測算與開發(fā)策略報告地產(chǎn)策劃(存儲版)
【正文】 注：來源于行業(yè)統(tǒng)計平均值的營運成本為： 本報告是嚴格保密的。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)成本比較 05000100001500020000地上商業(yè) 地下商業(yè) 酒店 寫字樓 住宅020000400006000080000100000120000地上商業(yè) 地下商業(yè) 酒店 寫字樓 住宅單位面積開發(fā)成本比較 總開發(fā)成本比較 ?酒店的單位面積開發(fā)成本最高； ?地下商業(yè)不計容積率，不分攤地價成本，成本優(yōu)勢明顯。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基于項目定位基礎上的物業(yè)配比建議 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000的地下面積） 145000 住宅（地上計算容積率面積） 46857 寫字樓（地上計算容積率面積） 40500 酒店（地上計算容積率面積） 52000 合計 284357 注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設計等要求進行調(diào)整； 注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 酒店的經(jīng)濟測算 ? 前期投入高； ? 收益較高； ? 投資回收期較長； ? 投資風險較大。 注：在投資風險的構(gòu)因中，未考慮外部影響因素，如市場環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境等等； 注：投資成本高低與投資風險成反面關(guān)系，投資收益高低、投資回收期長短與投資風險成正面關(guān)系； 注：投資風險 =投資成本風險 +投資收益風險 +投資回收期風險，數(shù)值高低與風險成正面關(guān)系； 投資風險比較結(jié)果： ?酒店最高； ?商業(yè)次之； ?寫字樓較低； ?住宅最低。 自有資金投入合理，綜合體效應得到體現(xiàn)，整體收益良好。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本項目的波士頓矩陣分析 ? 本項目成功規(guī)避了瘦狗型產(chǎn)品； ? 現(xiàn)金牛產(chǎn)品分布比較合理； ? 問題產(chǎn)品偏多，對企業(yè)資金實力要求較高； ? 明星產(chǎn)品相對偏少； 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 酒店 寫字樓、住宅 商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅售價的確定 比較樓盤 平均售價（元 /m2） 修正系數(shù) 修正價格 暢園 2000030000 1800027000 東方劍橋 2400033000 2040028050 東方雅苑 2800035000 2240028000 嘉里華庭 2500035000 2125029750 注：影響修正系數(shù)的
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