世聯(lián)代理地產(chǎn)類項目經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略報告地產(chǎn)策劃-預(yù)覽頁
【正文】 4. 開發(fā)策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?項目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首； ?寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。 ?建筑面積： 145000平方米 ?開發(fā)成本： 176000萬元 ?年租金收入： ?年營運成本： *30%= ?年收益： = ?投資回收周期： ? 投資成本高； ? 投資收益高； ? 投資回收周期較短； ? 投資風(fēng)險較高； 本報告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寫字樓售價的確定 比較樓盤 平均售價（元 /m2） 修正系數(shù) 修正價格（元 /m2） 綠地商務(wù)大廈 21000 27300 洛克雙喜大廈 22000 28600 海銀國際 28000 28000 晶采世紀(jì)大廈 30000 27000 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、規(guī)模大小，周邊環(huán)境、昭示性、繁華程度、交通便捷度等等。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寫字樓與住宅的經(jīng)濟(jì)測算 ? 寫字樓與住宅的共同特征： 投資成本較低； 投資收益高； 投資回收期短； 投資風(fēng)險較??； ? 從成本收益的角度來看，住宅略高于寫字樓； 面積 （平方米） 單位面積開發(fā)成本 （元 /M2） 總開發(fā)成本 （萬元） 平均售價 （元 /M2） 總銷售金額 （萬元） 稅前成本收益率 寫字樓 40500 14800 59940 27725 % 住宅 46857 12000 56228 24356 % 本報告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，實現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán) ? 成功的月牙環(huán) —— 最佳模式 ? 對于企業(yè)來說，如果能同時具有問題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類，就有希望保持企業(yè)當(dāng)前的利潤和長遠(yuǎn)利潤的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，維持資金平衡。 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 CASHCOW 酒店、 餐飲娛樂商業(yè) 寫字樓、住宅 部分沿街商業(yè) 其它商業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密
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