【正文】 銷售周期及銷售目標(biāo) 本案銷售周期從 2020年 2月初正式開(kāi)盤開(kāi)始，到 2020年 10月共 8個(gè)月時(shí)間。 50 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目包裝 為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。 ? 以短、平、快為原則，避免在三亞市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下留有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。 ☉ 商業(yè)項(xiàng)目選項(xiàng)不準(zhǔn) ， 將影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售 。 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Opportunities（ 機(jī)會(huì) ） ☉ 宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 ， 假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 ? 地處三亞二環(huán)路 ， 位于金雞嶺大道 ， 家居生活 、 出行十分便利 。 面對(duì)市場(chǎng)的變化和不利因素，我們?nèi)绾伟盐蘸檬袌?chǎng)機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品和采取有效的市場(chǎng)策略？ 機(jī) 會(huì) 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合以上分析，面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為： 我們不是最大和最好，但我們可以也一定要做精！ 這才是我們生存的空間和發(fā)展的基礎(chǔ)！ 面對(duì)國(guó)家七部委房產(chǎn)新政，三亞土地投放及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫時(shí)減緩。 平均銷售價(jià)格 3586元 /平方米 ，海景房平均銷售價(jià)格為 6500元 /平方米 ， 市區(qū)房的平均銷售價(jià)格為 2800元 /平方米 。 據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，幾乎全國(guó)所有的省份都有人在三亞購(gòu)置房產(chǎn)，還有美國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)家和香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的客人在三亞置業(yè)，外地買家所占比例約八成。 ? ?？诒本?18゜ 該項(xiàng)目位于?？谑薪嫉臇|山湖 ， 占地 600畝 ， 規(guī)劃建筑面積約 20萬(wàn)平方米 。1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 海南同策地產(chǎn)顧問(wèn)行 金雞嶺花園二期 營(yíng)銷企劃案 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 海南同策地產(chǎn)顧問(wèn)行 是一家新銳的專業(yè)地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目推出后 ， 均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)和社會(huì)反響 。在這種大環(huán)境下建設(shè)的房產(chǎn)必為世人矚目，成為內(nèi)地人第二居所首選地。 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與去年同期相比， 2020年上半年有明顯的特點(diǎn)：（如圖所示） 2020年上半年三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售面積比較1 5 . 6 11 2 . 4 26 . 5 5 6 . 8 82 . 3 10 . 6 12 . 2 3 2 . 2 3 31 . 4 25 . 6 54 . 4 71 4 . 2 84 . 4 11 0 . 0 49 . 4 1 9 . 5 83 . 5 10246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬(wàn)平方米2020 年2020 年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年上半年三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售套數(shù)比較1552113474678424460277244156490 501168056411151181107644905001000150020001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數(shù)2020 年 2020 年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，優(yōu)勝劣汰成為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)新法則 ? 大型化、集約化樓盤成為三亞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn) ? “設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加重視，世界著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)如貝爾高林、泛亞易道等越來(lái)越為消費(fèi)者熟悉 ? 據(jù) 2020年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，排在全市銷售總排行榜前五位的都是 8萬(wàn)平米以上的大盤 特征一： 競(jìng)爭(zhēng)手段全方位、多元化 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 如何在 強(qiáng)勢(shì)發(fā)展商主導(dǎo)市場(chǎng)的局面下 ，突破目前市場(chǎng)瓶頸和上揚(yáng)空間？ 挑 戰(zhàn) 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng) ? 各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好 如何通過(guò)有效的推廣手段，牢牢抓住消費(fèi)者的理性和實(shí)惠的消費(fèi)心理？ 挑 戰(zhàn) 特征二： 消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 49% 認(rèn)購(gòu)面積 28% 未售面積 23% 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 ? 2020年 1～ 3月批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 16宗 ， 面積 平方米 ， 其中產(chǎn)權(quán)式公寓 1宗 ， 面積 米 ， 商品住宅面積為 ， 戶型結(jié)構(gòu)以小戶型為主 。 ? 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由點(diǎn)向面擴(kuò)散，由原來(lái)的三亞灣一線海景地段局部開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴(kuò)散，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的發(fā)展態(tài)勢(shì)和局面。 住宅總建筑面積： 8000㎡ 商場(chǎng)總建筑面積： 3100 ㎡ 容積率： 38 建筑密度： 25% 綠化率： 48% 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Strength （ 優(yōu)勢(shì) ） ? 背倚金雞嶺公園 ， 生態(tài)環(huán)境上佳 。 ☉ 因 商業(yè)樓遮擋光線和景觀 ， 將對(duì)部分住宅銷售造成一定影響 。 ☉ 就本案所在區(qū)域目前的開(kāi)發(fā)成熟度 ， 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目尚不具備與濱海一線及市中心等區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格策略 ? 整體采取低開(kāi)平走策略，提前一年售罄的情況下按正常融資成本計(jì)算，大約相當(dāng)于提升價(jià)格 10%~15%。即商業(yè)樓采取二年內(nèi)以招租為主，后期銷售以前期租金抵減購(gòu)買商鋪的購(gòu)買款項(xiàng)的方式帶動(dòng)。 （ 2）入市產(chǎn)品及入市量 由于入市初期，項(xiàng)目還沒(méi)有建立起明確的形象及知名度，總價(jià)較低的戶型為首推出，推出的總量控制在總量的 20%左右，如銷售勢(shì)頭良好也可增加供應(yīng)量（具體計(jì)劃另行確定）。 ” 72 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 看過(guò)金雞嶺盤后，他們將迅速購(gòu)買 ? 金雞嶺盤占據(jù)了金雞嶺優(yōu)勢(shì)明顯的地理位置，而且性價(jià)比極高，總戶數(shù)也不多，給人感覺(jué)是那里的房子賣完就沒(méi)有了，而且升值在即，值得搶購(gòu)！ 73 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們發(fā)現(xiàn) 金雞嶺對(duì)消費(fèi)者最大的吸引力將會(huì)來(lái)自 極高的性價(jià)比！ 74 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金雞嶺與其他同區(qū)域樓盤的比較 ? 地段優(yōu)勢(shì) ? 主干道擴(kuò)建及公園的建設(shè) ? 物業(yè)規(guī)劃 – 美觀的外立面 – 迎合現(xiàn)代人生活的戶型設(shè)計(jì) ? 地理位置更加優(yōu)越； ? 外觀設(shè)計(jì)更加精美； ? 戶型空間設(shè)計(jì)更加舒適 /實(shí)用； ? 架空?qǐng)@林會(huì)所 ? 性價(jià)比極高 ? 品牌物管 相同點(diǎn) 不同點(diǎn) 75 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 吸引點(diǎn)及消費(fèi)者需求特