房地產(chǎn)開發(fā)知識培訓講義(存儲版)
【正文】 ，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 Research Page 9 房地產(chǎn)專題報告 二、基礎知識 2. 建筑術語 二、相關專業(yè)術語 ?房屋層數(shù) ?層高 ?建筑高度 ?凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪 177。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。 介于多層及高層之間，一般指 718層之間的建筑。 Research Page 12 房地產(chǎn)專題報告 一、基礎知識 2. 建筑術語 二、相關專業(yè)術語 ?承重墻 ?非承重墻 ?隔 墻 ?剪力墻 承重墻：承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞 非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。 Research Page 19 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 拍 賣 ?拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法 將土地使用權拍賣給 出價最高者 （競買人 ）。 Research Page 22 房地產(chǎn)專題報告 三、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標、拍賣、掛牌 協(xié)議 1 經(jīng)營性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競爭要求的工業(yè)用地； 1 經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的 1 國家機關、軍事用地 2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓 2 城市基礎設施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地 4 出讓土地使用權改變用途 4 出讓土地使用權人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費用 (補償、安置）或無償 有期限限制 有期限限制 一般無期限限制 Research Page 23 房地產(chǎn)專題報告 土地出讓方式 四、招標、拍賣、掛牌的異同 招 標 拍 賣 掛 牌 交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所 交易方式 一次報價 多次報價 多次報價 持續(xù)時間 長 短 長 復雜程度 需要制作標書 十分復雜 不復雜 一般 衡量指標 價格及指定的技術等其它條件 價格 價格 適用范圍 具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求 Research Page 24 房地產(chǎn)專題報告 二、開 發(fā) 流 程 Research Page 25 房地產(chǎn)專題報告 三、開發(fā)流程 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 《 建設工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設計 開工建設 竣工驗收 Research Page 26 房地產(chǎn)專題報告 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 三、開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 商 品 房 銷 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 圖片暫缺 Research Page 32 房地產(chǎn)專題報告 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設 規(guī)劃設計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 提交文件 開發(fā)商 尋找可以投資的 地塊 投資分析報告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書 ? 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷 Research Page 33 房地產(chǎn)專題報告 選址研究向 規(guī)劃管理部門 申領規(guī)劃要點，以獲取 規(guī)劃要點通知書 ，編制 項目建議書向 計委 申報 立項報告計委 函至 規(guī)劃局規(guī)劃局 會簽返 計委計委 下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽開發(fā)商進行項目投資的詳細可研測算，編制 可研報告計委、建委、規(guī)委 及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復，兩委會簽，即 下達規(guī)劃設計任務 ；運用“營銷策劃展示設計系統(tǒng)”進行融資運作需要提交文件為 : 項目建議書 可行性研究報告 開發(fā)商 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設 規(guī)劃設計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 向政府提交文件 開發(fā)商 取得項目開發(fā)經(jīng)營權 項目建議書 可行性研究報告 涉及部門分別為 : 計委 規(guī)劃局 建委 Research
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