房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分(存儲版)
【正文】 間的橫向土地經(jīng)營行為。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 內(nèi)部認購 承包商墊資 通過該方式往往可獲得 部分預售收入，但是內(nèi)部認購時 一般沒有申領(lǐng)到商品房預售許可證，其行為不受法律保護 開發(fā)商在招投標時有時會要求施工單位墊付部分或全部工 程款，再按照工程進度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。它根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一項活動的特定目標，全面構(gòu)思、設(shè)計、選擇合理可行的行動方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。市場細分對開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營銷起著極其重要的作用。 ?房地產(chǎn)市場分析方法 ?SWOT分析方法 ?建筑策劃法 ?目標客戶需求定位法 ?頭腦風暴法 （三） 形象定位 形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能 進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴 的特征。 ? （ 1）創(chuàng)新性原則； ? （ 2）領(lǐng)先性原則； ? （ 3）整合性原則。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)品布局 ? 建筑風格 ? 戶型定位 ? 環(huán)境設(shè)計定位 ? 交通組織定位 ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計建議 ? 物業(yè)管理定位 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個方面。其中，每個消費者群就是一個細分市場，也稱“子市場”。 編制全部投資的國民經(jīng)濟效益費用流表，并據(jù)此計算全部投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值指標。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集主要是指資本金、預租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。 土地合作 （一）可行性研究的含義和目的 含義： ?是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分 投資機會研究 可性研究行 項目評估和決策 獲取土地使用權(quán) 開發(fā)項目立項 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 建設(shè)工程招標 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝與裝修工程 室外工程 竣工驗收 銷售準備 廣告推廣 現(xiàn)場銷售 物業(yè)管理 投資決策階段 前期工作階段 工程建設(shè)階段 租售與物業(yè)管理階段 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級市場。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。 房屋開發(fā)費估算：單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法 ?建安費 ?公共配套設(shè)施建設(shè)費 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 管理費用估算 銷售費用估算 財務(wù)費用估算 其他費用估算 不可預見費用估算 稅費估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。 ?第二步 ?第三步 ?效益和費用 ?數(shù)值的調(diào)整 ?編制表格并 ?計算評價指標 ?通過影子價格、影子工資、影子匯率、影子運費、影子
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