房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分(存儲(chǔ)版)
【正文】 間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 承包商墊資 通過(guò)該方式往往可獲得 部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí) 一般沒(méi)有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護(hù) 開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)時(shí)有時(shí)會(huì)要求施工單位墊付部分或全部工 程款，再按照工程進(jìn)度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一項(xiàng)活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)、選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過(guò)程。市場(chǎng)細(xì)分對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營(yíng)銷起著極其重要的作用。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法 ?SWOT分析方法 ?建筑策劃法 ?目標(biāo)客戶需求定位法 ?頭腦風(fēng)暴法 （三） 形象定位 形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能 進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴 的特征。 ? （ 1）創(chuàng)新性原則； ? （ 2）領(lǐng)先性原則； ? （ 3）整合性原則。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)品布局 ? 建筑風(fēng)格 ? 戶型定位 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)定位 ? 交通組織定位 ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 ? 物業(yè)管理定位 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個(gè)方面。其中，每個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，也稱“子市場(chǎng)”。 編制全部投資的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流表，并據(jù)此計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。 土地合作 （一）可行性研究的含義和目的 含義： ?是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分 投資機(jī)會(huì)研究 可性研究行 項(xiàng)目評(píng)估和決策 獲取土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 建設(shè)工程招標(biāo) 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝與裝修工程 室外工程 竣工驗(yàn)收 銷售準(zhǔn)備 廣告推廣 現(xiàn)場(chǎng)銷售 物業(yè)管理 投資決策階段 前期工作階段 工程建設(shè)階段 租售與物業(yè)管理階段 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購(gòu)或資產(chǎn)重組。 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算：?jiǎn)卧浪惴?、單位指?biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法 ?建安費(fèi) ?公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 管理費(fèi)用估算 銷售費(fèi)用估算 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 其他費(fèi)用估算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算 稅費(fèi)估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。 ?第二步 ?第三步 ?效益和費(fèi)用 ?數(shù)值的調(diào)整 ?編制表格并 ?計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo) ?通過(guò)影子價(jià)格、影子工資、影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)、影子
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