房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要階段劃分-閱讀頁(yè)
2025-02-26 12:13本頁(yè)面
【正文】 意與構(gòu)思 ?項(xiàng)目調(diào)研與市場(chǎng)分析 ?反復(fù)推敲、評(píng)判 ?初步策劃文稿 ?提供給決策者認(rèn)可 ?最終策劃文案 ?策劃實(shí)施 ? 是 ? 否 ?① 項(xiàng)目區(qū) ?位分析 ?與選擇 ?⑥ 項(xiàng)目經(jīng) ?營(yíng)方式策 ?劃 ?② 合作方 ?式與開(kāi)發(fā) ?時(shí)機(jī)策劃 ?③ 項(xiàng)目定 ?位與主題 ?策劃 ?④ 項(xiàng)目資 ?金運(yùn)作策 ?劃 ?⑤ 項(xiàng)目市 ?場(chǎng)推廣策 ?劃 ? 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，就是指營(yíng)銷(xiāo)者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類(lèi)過(guò)程。 ? 這里必須指出的是，細(xì)分市場(chǎng)不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來(lái)進(jìn)行的，而是從消費(fèi)者的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分得理論基礎(chǔ)即消費(fèi)者的需求、動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為的多元性和差異性來(lái)劃分的。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念 住宅類(lèi)房地產(chǎn) 商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn) 工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn) ?地理細(xì)分 ?人口細(xì)分 ?心理細(xì)分 ?行為細(xì)分 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法 按照房地產(chǎn)功能的不同分類(lèi) 住宅物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)細(xì)分方法 （一）客戶(hù)定位 ? 客戶(hù)定位就是開(kāi)發(fā)商為自己的項(xiàng)目確定、確認(rèn)潛在客戶(hù)的過(guò)程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。 （二）產(chǎn)品定位 ? 凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者或用戶(hù)某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。 ? （ 3）定位的前瞻性原則 ? （ 4）產(chǎn)品之間的不可替代性 ? （ 1）定位的市場(chǎng)化原則 ? （ 2）定位的差異化原則 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對(duì)產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價(jià)格等起到?jīng)Q定作用客觀(guān)和主觀(guān)條件，主要包括圖示幾個(gè)方 面。 （ 1）土地； （ 2）城市規(guī)劃；（ 3）顧客需求； （ 4）資金供應(yīng)；（ 5）市場(chǎng)條件；（ 6）開(kāi)發(fā)商思維。 ?（ 1）項(xiàng)目形象易于展示和傳播； ?（ 2）項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合； ?（ 3）項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合； ?（ 4）項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶(hù)群的需求特征符合； ?（ 5）項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素，與其他樓盤(pán)有明顯的差異和區(qū)別。 （一）主題策劃的內(nèi)涵 ? 主題策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想。 ? 主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性。 （二）主題策劃的作用與原則 ? 結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘項(xiàng)目主題 ? 結(jié)合科技進(jìn)步挖掘項(xiàng)目主題 ? 結(jié)合自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)挖掘項(xiàng)目主題 ? 結(jié)合顧客需求挖掘項(xiàng)目主題 ? 通過(guò)營(yíng)造新觀(guān)念挖掘項(xiàng)目主題 （三）主題策劃的方法與實(shí)踐 送審設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目立項(xiàng) 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建管理 建設(shè)項(xiàng)目選址許可 申領(lǐng) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批 申領(lǐng) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 申領(lǐng) 《 建設(shè)工程施工許可證 》 申領(lǐng) 《 商品房預(yù)售許可證 》 立項(xiàng)與報(bào)批的主要內(nèi)容和程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo) 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 招標(biāo)程序 準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 開(kāi)標(biāo)定標(biāo)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行招標(biāo) 委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)投標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) ?演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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