【正文】 用調(diào)整計算表，主要是調(diào)整價格不合理和在費(fèi)用中占較大比重投入物價格，以確定國民經(jīng)濟(jì)分析中的內(nèi)部費(fèi)用。 編制該報表，主要用于計算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，以進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表 (國內(nèi)投資 ) 單位：萬元 計算指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率： （ ic= %） 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 序 號 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)到設(shè)計能力生產(chǎn)期 合計 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 效益流量 產(chǎn)品銷售收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 項(xiàng)目間接效益 費(fèi)用流量 建設(shè)投資中國內(nèi)資金 流動資金國內(nèi)資金 經(jīng)營費(fèi)用 流至國外的資金 國外借款本金償還 國外借款利息支付 其它 項(xiàng)目間接費(fèi)用 凈效益流量 （ 12） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 有些項(xiàng)目需要編制此表，用于計算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本等指標(biāo)，進(jìn)行外匯效果分析。計算公式為： ENPV= ∑（ BC)t (1+is)t 式中 is— 社會折現(xiàn)率 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零表示國家為擬建項(xiàng)目付出代價后，可以得到符合社會折現(xiàn)率的社會盈余，或除得到符和社會折現(xiàn)率的盈余外，還可以得到以現(xiàn)值計算的超額社會盈余，這時可以認(rèn)為這個項(xiàng)目是可以接受的。計算式為： ∑（ BC)t (1+EIRR)t =0 式中 B— 效益流量 Ｃ — 費(fèi)用流量 （ BC)t — 第ｔ年的凈效益流量 ｎ — 計算期 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等于或大于社會折現(xiàn)率，表明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)達(dá)到或超過了要求的水平，這時應(yīng)認(rèn)為該項(xiàng)目是可以考慮接受的。本表與前表的效益流量項(xiàng)目相同，金額也相同；費(fèi)用流量的建設(shè)投資和流動資金中只包括國內(nèi)投資。 （ 2）依據(jù)匯總的國內(nèi)資源流量總額和設(shè)定的社會折現(xiàn)率，計算國內(nèi)資源流量現(xiàn)值和出口產(chǎn)品中國內(nèi)投入現(xiàn)值。財務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)產(chǎn)品銷售收入和銷售階段稅金及附加估算表填列。與財務(wù)分析相似，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，填 列出相關(guān)報表，然后根據(jù)一定方法，計算有關(guān)評價指標(biāo)。 （ 2）社會折現(xiàn)率的取值會影響項(xiàng)目的優(yōu)選和方案的排序結(jié)果。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 根據(jù)具體情況，可分為： Ⅰ 當(dāng)建筑物是特殊建筑物時，這種情形通常很難將其影子價格計算出來。 一般采用第一種方式處理。項(xiàng)目所在地區(qū)勞動力越充裕，項(xiàng)目所用勞動力的技術(shù)熟練程度要求越低，反之亦然。其計算公式為： 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 M=(I－ SV － W)(A/P,is,n2)+(W+ SV) is 式中 I—— 換算為生產(chǎn)期出的全部投資 Ｉ Ｆ —— 換算為生產(chǎn)期初的建設(shè)投資，按可變成本分解時，ＩＦ 為零。成本分解法的步驟為： ①按費(fèi)用要素列出某房地產(chǎn)的財務(wù)成本、建設(shè)投資額及流動資金，并列出該房地產(chǎn)的建設(shè)期、建設(shè)期各年投資比例。 （ 1）直接進(jìn)口的投入物 = * + （ 2）間接進(jìn)口的投入物 = * + － ＋ 到岸 價格 影子 匯率 口岸到擬開發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn)的運(yùn)輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)用 影子 價格 到岸 價格 口岸到原 用戶的運(yùn) 輸費(fèi)用及 貿(mào)易費(fèi)用 供應(yīng)廠到原用戶的運(yùn)輸費(fèi)用及貿(mào)易費(fèi)用 供應(yīng)廠到擬開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)費(fèi)及貿(mào)易費(fèi)用 影子匯率 影子 價格 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (1)產(chǎn)出物 ①增加供應(yīng)數(shù)量、滿足國內(nèi)消費(fèi)的產(chǎn)出物。這種轉(zhuǎn)付并沒有增加國民經(jīng)濟(jì)的收入或增加國民經(jīng)濟(jì)的資源消耗。項(xiàng)目上繳稅金就要減少其凈效益，但是項(xiàng)目納稅并未減少國民收入，也未產(chǎn)生社會資源的變動，只不過將項(xiàng)目的這筆貨幣轉(zhuǎn)移到政府手中。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （四）外部效益 外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國民經(jīng)濟(jì)分析中所考慮的外部效益主要包括以下幾個方面： 這種效益大部分被項(xiàng)目吸收，但由于人員流動、技術(shù)的交流，這些技術(shù)可能給整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來好處。 對于項(xiàng)目所造成的污染，首先要進(jìn)行鑒別，并與國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，考察其污染程度，然后對污染的代價盡可能予以量化。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）減少對其他企業(yè)的供給 即是說，項(xiàng)目投入物是減少對其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移 過來的。 ? 用貨物的影子價格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、 社會折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。 ? 調(diào)整其他費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 五、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟(jì)分析的程序 國民經(jīng)濟(jì)分析有兩種方式：一是在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行 , 二是直接做國民經(jīng)濟(jì)分析。項(xiàng)目本身 反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟(jì)的其他部門。 項(xiàng)目的費(fèi)用是用 機(jī)會成本 來度量。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 基本要求 是要以最小的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 國民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。另外，財務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價格計算項(xiàng)目自身的收益和成本，而沒有考慮項(xiàng)目建成使用后使國民經(jīng)濟(jì)其他部門所產(chǎn)生的效益和付出的代價。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時，該項(xiàng)目值得實(shí)施；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能接受。 用機(jī)會成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的