【正文】 在項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中，稅金是一項(xiàng)財(cái)務(wù)支出。 （三）增加出口 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，增加出口是指項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項(xiàng)目效益是增加的外匯收入。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。項(xiàng)目投入物所帶來的費(fèi)用是為增 加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為 項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二） 直接進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)分析 ? 根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì) 算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 ? 剔除漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。在不同的時(shí)期，國家有不同的經(jīng)濟(jì)政策和價(jià)值判斷，所以應(yīng)該有不同的國家參數(shù)。 外部效應(yīng) 就是項(xiàng)目帶來的外部費(fèi)用和效益。 外部費(fèi)用 是指社會(huì)為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。 基本問題 是 計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對(duì)未來效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并對(duì)凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對(duì)計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié)概述第二節(jié)費(fèi)用與效益的度量與識(shí)別第三節(jié)國民經(jīng)濟(jì)分析的國家參數(shù)第四節(jié)分析方法和指標(biāo)體系第六章房地產(chǎn)投資購民經(jīng)濟(jì)分析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 國民經(jīng)濟(jì)分析概論 一 、國民經(jīng)濟(jì)分析的概念 國民經(jīng)濟(jì)分析 是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方法。也就是說，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒有考慮項(xiàng)目所帶來的外部效益和外部費(fèi)用。 國民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國民經(jīng)濟(jì)部門所付出的代價(jià)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 項(xiàng)目效益和外部效應(yīng) 項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。 從原則上講，國家參數(shù)應(yīng)該對(duì)所有部門，地區(qū)和項(xiàng)目都是一樣的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，或通過建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費(fèi)用。出租性房地產(chǎn)在銷售階段也可以進(jìn)行 經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整。 識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。 減少出口 是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國家的出口量。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）項(xiàng)目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個(gè)社會(huì)來講，在一定時(shí)期內(nèi)，沒有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，代替了其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。 關(guān)聯(lián) 是一個(gè)部門（或項(xiàng)目）在投入或產(chǎn)出上與其他部門（或項(xiàng)目）之間的聯(lián)系。從社會(huì)資源變化的角度分析，可以看出，補(bǔ)貼既未增加社會(huì)資源，也未減少社會(huì)資源，只是貨幣在項(xiàng)目和政府間的轉(zhuǎn)移。 影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的產(chǎn)出上是一種消費(fèi)者支付意愿或愿付原則；影子價(jià)格反映在項(xiàng)目的投入上，是資源不投入到該項(xiàng)目上，而投入到其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所帶來的效益，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為機(jī)會(huì)成本。 ③產(chǎn)出物按上述原則定價(jià)后，再算出出售價(jià)。對(duì)出口產(chǎn)品應(yīng)自行測(cè)算其影子價(jià)格，對(duì)非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。其計(jì)量的實(shí)質(zhì)是工人為本項(xiàng)目提供勞務(wù)而使整個(gè)經(jīng)濟(jì)為此付出的代價(jià)。 土地機(jī)會(huì)成本的量度，要區(qū)分兩種情況： ①若投入土地除項(xiàng)目使用外，別無其他潛在用途（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其機(jī)會(huì)成本為零。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 Ⅲ 當(dāng)土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時(shí)，應(yīng)以除該項(xiàng)目外 的其他單位愿意支付的最高財(cái)務(wù)價(jià)格作為土地的估計(jì) 值。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、社會(huì)折現(xiàn)率 社會(huì)折現(xiàn)率 是項(xiàng)目的資金所應(yīng)達(dá)到的按復(fù)利計(jì)算的最低收益水平，即站在國家角度項(xiàng)目投資應(yīng)達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。影子匯率影響投資決策中的進(jìn)出口抉擇，間接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性。 該表財(cái)務(wù)分析中的金額依據(jù)“建設(shè)投資估算表”和“流動(dòng)資金估算表” 填列，國民經(jīng)濟(jì)分析中金額通過調(diào)價(jià)計(jì)算得出，國民經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)分析增減是國民經(jīng)濟(jì)分析中各項(xiàng)與財(cái)務(wù)分析中對(duì)應(yīng)各項(xiàng)之差。財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費(fèi)用估算表而填列的。 該表中的效益費(fèi)用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用依據(jù)前述的輔助報(bào)表的各對(duì)應(yīng)項(xiàng)填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 單位：萬美元 計(jì)算指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ ic= %） 經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本 注：技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指生產(chǎn)期支付的技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。計(jì)算公式為： EFC=［ ∑DRt(1+is) t ］／［ ∑(FI－ FO) t(1+is)t ］ 式中 DRt—— 項(xiàng)目在第 t 年為生產(chǎn)外銷產(chǎn)品所投入 的本國資源價(jià)值（按影子價(jià)格計(jì)算） FTt—— 第 t 年的外匯流入量（美元 FOt—— 第 t 年的外匯流出量（美元） 當(dāng)經(jīng)濟(jì)換匯成本小于影子匯率，表明項(xiàng)目產(chǎn)品出口的經(jīng)濟(jì)效益好。 （一）經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR) 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)的相對(duì)指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表 (全部投資 ) 單位：萬元 計(jì)算指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率： 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ic= %） 注：生產(chǎn)期開發(fā)的更新改造作為費(fèi)用流量單獨(dú)項(xiàng)或列入建設(shè)投資項(xiàng)中。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （代替進(jìn)口）產(chǎn)品國內(nèi)資源流量表 該報(bào)表主要是用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編制國民經(jīng)濟(jì)分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)整價(jià)格不合理和在效益中占較大比重的產(chǎn)出物價(jià)格，以確