【正文】 在項目財務(wù)分析中，稅金是一項財務(wù)支出。 （三）增加出口 對房地產(chǎn)項目而言，增加出口是指項目竣工驗收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項目效益是增加的外匯收入。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。項目投入物所帶來的費用是為增 加社會供給量所消耗的資源的真實成本，也就是作為 項目投入物的資源的機會成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二） 直接進行國民經(jīng)濟分析 ? 根據(jù)一定原則，確定項目產(chǎn)品的影子價格，并計 算出項目的內(nèi)部收益率。 ? 剔除漲價預(yù)備費。在不同的時期，國家有不同的經(jīng)濟政策和價值判斷，所以應(yīng)該有不同的國家參數(shù)。 外部效應(yīng) 就是項目帶來的外部費用和效益。 外部費用 是指社會為項目付出了代價，而項目本身并不需要支付的那部分費用。 基本問題 是 計算影子價格、影子匯率及項目未來的經(jīng)濟效益和費用，估算對未來效益和費用折現(xiàn)的社會折現(xiàn)率，并對凈效益，即每年的經(jīng)濟效益與費用之差進行折現(xiàn)，最后對計算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析和判斷。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié)概述第二節(jié)費用與效益的度量與識別第三節(jié)國民經(jīng)濟分析的國家參數(shù)第四節(jié)分析方法和指標(biāo)體系第六章房地產(chǎn)投資購民經(jīng)濟分析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 國民經(jīng)濟分析概論 一 、國民經(jīng)濟分析的概念 國民經(jīng)濟分析 是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計算、分析房地產(chǎn)投資項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，以分析項目經(jīng)濟合理性的經(jīng)濟分析方法。也就是說，財務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費用，而沒有考慮項目所帶來的外部效益和外部費用。 國民經(jīng)濟分析中的費用是指因項目建設(shè)而使國民經(jīng)濟所付出的代價，包括項目自身的和其他國民經(jīng)濟部門所付出的代價。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 項目效益和外部效應(yīng) 項目效益是指項目為國民經(jīng)濟做的貢獻，分為內(nèi)部效益和外部效益。 從原則上講，國家參數(shù)應(yīng)該對所有部門，地區(qū)和項目都是一樣的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價格調(diào)整建筑費用，或通過建筑工程影子價格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費用。出租性房地產(chǎn)在銷售階段也可以進行 經(jīng) 營費用的調(diào)整。 識別效益和費用的基本原則是：凡項目對國民經(jīng)濟所做的貢獻，均計為項目的效益；凡國民經(jīng)濟為該項目所付出的代價，均計為項目的費用。 減少出口 是指因建設(shè)項目使用了國家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國家的出口量。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）項目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個社會來講，在一定時期內(nèi)，沒有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項目竣工驗收后，代替了其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。 關(guān)聯(lián) 是一個部門（或項目）在投入或產(chǎn)出上與其他部門（或項目）之間的聯(lián)系。從社會資源變化的角度分析，可以看出，補貼既未增加社會資源，也未減少社會資源，只是貨幣在項目和政府間的轉(zhuǎn)移。 影子價格反映在項目的產(chǎn)出上是一種消費者支付意愿或愿付原則；影子價格反映在項目的投入上，是資源不投入到該項目上，而投入到其他經(jīng)濟活動中所帶來的效益，經(jīng)濟學(xué)上稱為機會成本。 ③產(chǎn)出物按上述原則定價后，再算出出售價。對出口產(chǎn)品應(yīng)自行測算其影子價格，對非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。其計量的實質(zhì)是工人為本項目提供勞務(wù)而使整個經(jīng)濟為此付出的代價。 土地機會成本的量度，要區(qū)分兩種情況： ①若投入土地除項目使用外，別無其他潛在用途（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其機會成本為零。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 Ⅲ 當(dāng)土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時，應(yīng)以除該項目外 的其他單位愿意支付的最高財務(wù)價格作為土地的估計 值。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、社會折現(xiàn)率 社會折現(xiàn)率 是項目的資金所應(yīng)達到的按復(fù)利計算的最低收益水平，即站在國家角度項目投資應(yīng)達到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。影子匯率影響投資決策中的進出口抉擇，間接影響項目經(jīng)濟合理性。 該表財務(wù)分析中的金額依據(jù)“建設(shè)投資估算表”和“流動資金估算表” 填列，國民經(jīng)濟分析中金額通過調(diào)價計算得出，國民經(jīng)濟分析財務(wù)分析增減是國民經(jīng)濟分析中各項與財務(wù)分析中對應(yīng)各項之差。財務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費用估算表而填列的。 該表中的效益費用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費用依據(jù)前述的輔助報表的各對應(yīng)項填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 單位：萬美元 計算指標(biāo)：經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ ic= %） 經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本 注：技術(shù)轉(zhuǎn)讓費是指生產(chǎn)期支付的技術(shù)轉(zhuǎn)讓費。計算公式為： EFC=［ ∑DRt(1+is) t ］／［ ∑(FI－ FO) t(1+is)t ］ 式中 DRt—— 項目在第 t 年為生產(chǎn)外銷產(chǎn)品所投入 的本國資源價值（按影子價格計算） FTt—— 第 t 年的外匯流入量（美元 FOt—— 第 t 年的外匯流出量（美元） 當(dāng)經(jīng)濟換匯成本小于影子匯率，表明項目產(chǎn)品出口的經(jīng)濟效益好。 （一）經(jīng)濟內(nèi)部收益率（ EIRR) 經(jīng)濟內(nèi)部收益率是反映項目對國民經(jīng)濟凈貢獻的相對指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國民經(jīng)濟效益費用流量表 (全部投資 ) 單位：萬元 計算指標(biāo)：經(jīng)濟內(nèi)部收益率： 經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ ic= %） 注：生產(chǎn)期開發(fā)的更新改造作為費用流量單獨項或列入建設(shè)投資項中。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （代替進口）產(chǎn)品國內(nèi)資源流量表 該報表主要是用于計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編制國民經(jīng)濟分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)整價格不合理和在效益中占較大比重的產(chǎn)出物價格，以確