【正文】 效益的比較，若前者大于后者，項目可以接受；反之，項目不可以接受。國家參數(shù)包括影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ２ .效益和費用數(shù)值的調(diào)整 （１）建設(shè)投資的調(diào)整 剔除屬于國民經(jīng)濟內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進設(shè)備、材料的 關(guān)稅和增值稅，并運用影子匯率、影子運費和貿(mào)易費用對引進設(shè)備價值進行調(diào)整；對于國內(nèi)設(shè)備價值則用其影子 價格、影子運費和貿(mào)易費用進行調(diào)整。分析時，可以先 用影子價格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營期的各項費用， 然 后進行加總。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第二節(jié) 費用和效益的識別與度量 正確識別效益和費用是保證國民經(jīng)濟分析正確性的重要條件。項目的費用可看作是國家為增加進口而多支付的外匯。在當前條件下，這種消費者或用戶愿意支付的價格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價方法調(diào)整后的價格度量。 “上游”企業(yè) 是為項目提供建材、設(shè)備及其它各種服務(wù)的企業(yè)； “下游”企業(yè) 是項目為其提供原料或半成品的企業(yè)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）補貼 補貼是一種貨幣流動方向與稅金相反的轉(zhuǎn)移支付。所謂合理，從定價原則看，它應(yīng)該能更好地反映產(chǎn)品的價值，反映市場供需狀況，反映資源稀缺程度；從價格產(chǎn)出的效果看，應(yīng)該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)展。質(zhì)量與被替代物相同的，原則上應(yīng)按被替代物的可變成本分解定價；質(zhì)量高于被替代物時，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量而帶來的國民經(jīng)濟效益。其中有些可直接使用給定的影子價格或換算系數(shù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ３ .特殊投入物影子價格的確定方法 （一） 勞動力影子價格 勞動力影子價格 即為勞動力的影子工資，它是指目標項目所雇傭的工人在被雇傭以前對國民經(jīng)濟所做的貢獻。 國民經(jīng)濟為土地投入而增加的資源消耗是指項目所支付的拆遷費、安置費等。其公式表示為： 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 CLO=∑ Clt(1+i) t 式中 CLO— 土地的影子價格 Clt— 第 t 年的土地凈收益 i— 社會折現(xiàn)率 n— 項目的使用壽命 影子價格的計算，是以《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的特殊規(guī)定為計算基礎(chǔ)，再根據(jù)實際予以調(diào)整而計算出來，故上面的公式可為： CLO=∑ C (1+i) t 式中 C— 根據(jù)《方法與參數(shù)》調(diào)整而得的土地凈收益。 計算出建筑物的影子價格后，從房地產(chǎn)的影子價格中減掉，即可得到土地的影子價格。 影子匯率在項目的國民經(jīng)濟分析中，用以將外匯折算為人民幣，對于非美元的其他貨幣，可按當時國家外匯管理局公布的匯價折算為美元，再用影子匯率折算為人民幣。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一般來講，可能調(diào)整的建設(shè)投資項目包括建筑工程、設(shè)備安裝工程及其他費用；可能調(diào)整的流動資金項目主要是存貨。在該表中，國民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是相對應(yīng)的。 （ 1）國民經(jīng)濟效益費用流量表（全部投資） 本表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立基礎(chǔ)。本表可依據(jù)在“財務(wù)外匯平衡表”的基礎(chǔ)上進行分析、整理和綜合后的數(shù)據(jù)填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三）經(jīng)濟換匯成本（ EFC） 經(jīng)濟換匯成本是指項目生產(chǎn)外銷產(chǎn)品的國內(nèi)資源價值的現(xiàn)值與外匯（美元）凈收益的現(xiàn)值之比，即獲得１美元外匯創(chuàng)匯收入或節(jié)省１美元消耗所需消耗的國內(nèi)資源價值（人民幣）。它是項目在計算期內(nèi)各年經(jīng)濟凈效益流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 序 號 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達到設(shè)計能力生產(chǎn)期 合計 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 生產(chǎn)負荷 (%) 效益流量 產(chǎn)品銷售收入 回收固定資產(chǎn)余額 回收流動資金 項目間接效益 費用流量 建設(shè)投資 流動資金 經(jīng)營費用 項目間接費用 凈效益流量 （ 12） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）國民經(jīng)濟效益費用流量表（國內(nèi)投資） 本表從國內(nèi)投資角度出發(fā)，以國內(nèi)投資額作為計算基礎(chǔ)，把國外借款本金償還和利息支付作為費用流量，用以計算國內(nèi)投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指標，考察國內(nèi)資金的國民經(jīng)濟盈利能力。該表具有兩個功能： （ 1）匯總計算期內(nèi)各年國內(nèi)資源消耗的價值量，包括全部投資中的國內(nèi)投資和經(jīng)營費用中的國內(nèi)費用和其它的國內(nèi)投入價值。在該報表中，國民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務(wù)分析是對應(yīng)的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分 析的方法和指標體系 國民經(jīng)濟分析是通過對項目的投入費用和產(chǎn)出效益 的分析、對比和計算，評價項目對國民經(jīng)濟的凈效益的 大小。 取值過高會使本來可以通過的某些項目難以達到這一標準，難以獲得批準，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進而影響國家積累和消費的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟發(fā)展的速度。顯然，我們不能用若干年前的價格標準來重新估算舊建筑物的價值，而應(yīng)該先計算其重置價，然后根據(jù)建筑物的具體情況對其價值進行修正，這樣才能反映舊建筑物的真實價值。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 以機會成本作為土地費用有兩種處理方法： ? 一是計算項目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一項土地費用計入項目的建設(shè)投資中； ? 二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項目每年的投入。 一般來講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項目所在地區(qū)勞動力的充裕程度以及項目所用勞動力的技術(shù)熟練程度。 ⑤計算房地產(chǎn)總投資（包括建設(shè)投資和流動資金）的資金回收費用（ M),對折舊和流動資金利息進行調(diào)整。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 3）非外貿(mào)物的成本分解法 測算非外貿(mào)物的影子價格，分解成本法是一種重要的方法。 由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價格。在財務(wù)分析中，它是作為項目的費用來處理的，但從國民經(jīng)濟角度考察項目，它是由項目拿出一部分款項轉(zhuǎn)付給金融機構(gòu)。 （一）稅金