【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ ENPV） 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是反映項目對國民經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)的絕對指標(biāo)，它是指用社會折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈效益流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。另外，增加了流至國外的資金、國外借款本金償還和國外借款利息支付。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）國民經(jīng)濟(jì)分析基本報表 在國民經(jīng)濟(jì)分析中，需要編制國民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表，有些項目還要編制經(jīng)濟(jì)外匯流量表。國民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表中所列的銷售量和影子價格計算結(jié)果填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟(jì)分析報表 （一）國民經(jīng)濟(jì)分析輔助報表 為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營費(fèi)用、計算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)結(jié)匯成本等，在國民經(jīng)濟(jì)分析中要編制 4個輔助報表： 編制該報表，主要是調(diào)整投資中價格不合理部分，以確定國民經(jīng)濟(jì)分析中的投資額。 社會折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國家政策、目標(biāo)和宏觀調(diào)控意圖，既要符合基本理論，又要符合我國的實際情況 ，應(yīng)該考慮我國近期的投資收益水平、社會資金的機(jī)會成本、國際金融市場上的長期貸款利率以及資金供求狀況等因素。 Ⅱ 當(dāng)該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其地價可參照附近地區(qū)的地價進(jìn)行修正。 在具體實踐中，確定土地影子價格有以下兩種方式： ①地上無建筑物時 Ⅰ 當(dāng)土地為沒有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價格為零。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （２）土地影子價格 土地影子價格 即為土地的影子費(fèi)用。 W—— 流動資金占用額 SV—— 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 is —— 社會折現(xiàn)率 n2 —— 生產(chǎn)期 IF可由下式求得： IF = ∑ It（ 1+is)n1t 式中 It—— 建設(shè)期第 t年調(diào)整后的建設(shè)投資 n1 —— 建設(shè)期 ⑥必要時，進(jìn)行第二輪分解（對重要的非貿(mào)易貨物）。 ②剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。供求均衡的，按財務(wù)價格定價；供不應(yīng)求的，參照國內(nèi)市場價格并考慮價格變化趨勢定價；無法判斷供求情況的，取上述價格中較低的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第三節(jié) 國民經(jīng)濟(jì)分析中的國家參數(shù) （一）影子價格 影子價格 是指當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。從整個國家角度看，稅金并不是經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、效益的識別與度量 識別和度量效益，有以下四種情況： （一）項目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說，增加了國內(nèi)的最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能 生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價格計算的邊際效用即項目的費(fèi)用。 ? ? ? ，盡可能地進(jìn)行定 量或定量化估算。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）流動資金的調(diào)整 調(diào)整由于流動資金估算的基礎(chǔ)的變動引起的流動資 金占用量的變化。 （一）在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)分析 １ .效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整 （１）剔除已計入財務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付。 外部效益可以是有形的，也可以是無形的； 有的可以計量，有的不可以計量。 顯而易見，項目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機(jī)會。 基本指標(biāo) 是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、國民經(jīng)濟(jì)分析的必要性 在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財務(wù)分析是不夠的。財務(wù)分析使用現(xiàn)行價格計算項目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價不合理。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。機(jī)會成本實質(zhì)上是一種被放棄的效益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國家參數(shù) 國家參數(shù) 是在項目經(jīng)濟(jì)分析中為計算效益和費(fèi)用，衡量技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。 （２）識別項目的外部費(fèi)用和外部效益，對能進(jìn)行 定量的應(yīng)進(jìn)行定量計算，對不能或無法進(jìn)行定量的應(yīng)做定性描述。 （ 3）經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整 對于出租性房地產(chǎn)投資項目而言，在國民經(jīng)濟(jì)分析 時，存在對經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整問題。 ? ，計算和分析相關(guān)指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三） 增加進(jìn)口或減少出口 增加進(jìn)口 是指項目建設(shè)使國家不得不增加進(jìn)口，以滿足項目對投入物的需要。從理論上講，其效益可用消費(fèi)者或用戶愿支付價格度量。 房地產(chǎn)項目的實施 將給其“上游”和“下游”企業(yè)帶來效益，稱之為關(guān)聯(lián)效應(yīng)。國民經(jīng)濟(jì)分析是從社會資源增減角度考察項目的效益和費(fèi)用，稅金并不反映資源的變動，因此不應(yīng)把稅金作為項目國民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。即是說，影子價格是人為確定的，但比交換價格更為合理。 ②不增加國內(nèi)供應(yīng)數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③對外購原料等投入物的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。 綜合以上步驟，即可得到該產(chǎn)品的分解成本。土地作為房地產(chǎn)項目的最主要投入物之一，國民經(jīng)濟(jì)因此付出的代價為增加的資源消耗和土地的機(jī)會成本。 Ⅱ 當(dāng)土地為耕地時，這塊土地的影子價格便是以這塊土地在項目壽命計算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來估算。 Ⅲ 當(dāng)該建筑物為收益性建筑物時，其影子價格可用其收益在使用壽命內(nèi)折為現(xiàn)值之和，從而計算出其影子價格。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三 、 影子匯率 影子匯率 是指兩國貨幣實際購買力的比價關(guān)系，即外匯的影子價格。該表是用與財務(wù)分析中投資各項金額的比較調(diào)整投資的，列出財務(wù)分析中投資各項的金額，再列出國民經(jīng)濟(jì)分析中調(diào)整以后的投資各項金額，看國民經(jīng)濟(jì)分析比財務(wù)分析中的投資金額的增減情況。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編制國民經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)營費(fèi)