【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ ENPV） 經(jīng)濟凈現(xiàn)值是反映項目對國民經(jīng)濟凈貢獻的絕對指標，它是指用社會折現(xiàn)率將項目計算期內各年的凈效益流量折算到建設期初的現(xiàn)值之和。另外，增加了流至國外的資金、國外借款本金償還和國外借款利息支付。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）國民經(jīng)濟分析基本報表 在國民經(jīng)濟分析中，需要編制國民經(jīng)濟效益費用流量表，有些項目還要編制經(jīng)濟外匯流量表。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表中所列的銷售量和影子價格計算結果填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析報表 （一）國民經(jīng)濟分析輔助報表 為了調整投資、銷售收入、經(jīng)營費用、計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟結匯成本等，在國民經(jīng)濟分析中要編制 4個輔助報表： 編制該報表，主要是調整投資中價格不合理部分，以確定國民經(jīng)濟分析中的投資額。 社會折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國家政策、目標和宏觀調控意圖，既要符合基本理論，又要符合我國的實際情況 ，應該考慮我國近期的投資收益水平、社會資金的機會成本、國際金融市場上的長期貸款利率以及資金供求狀況等因素。 Ⅱ 當該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其地價可參照附近地區(qū)的地價進行修正。 在具體實踐中，確定土地影子價格有以下兩種方式： ①地上無建筑物時 Ⅰ 當土地為沒有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價格為零。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （２）土地影子價格 土地影子價格 即為土地的影子費用。 W—— 流動資金占用額 SV—— 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 is —— 社會折現(xiàn)率 n2 —— 生產(chǎn)期 IF可由下式求得： IF = ∑ It（ 1+is)n1t 式中 It—— 建設期第 t年調整后的建設投資 n1 —— 建設期 ⑥必要時，進行第二輪分解（對重要的非貿易貨物）。 ②剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。供求均衡的，按財務價格定價；供不應求的，參照國內市場價格并考慮價格變化趨勢定價；無法判斷供求情況的，取上述價格中較低的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第三節(jié) 國民經(jīng)濟分析中的國家參數(shù) （一）影子價格 影子價格 是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。從整個國家角度看，稅金并不是經(jīng)濟費用。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、效益的識別與度量 識別和度量效益，有以下四種情況： （一）項目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說，增加了國內的最終消費品或中間產(chǎn)品。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能 生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價格計算的邊際效用即項目的費用。 ? ? ? ，盡可能地進行定 量或定量化估算。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）流動資金的調整 調整由于流動資金估算的基礎的變動引起的流動資 金占用量的變化。 （一）在財務分析的基礎上進行國民經(jīng)濟分析 １ .效益和費用范圍的調整 （１）剔除已計入財務效益和費用的轉移支付。 外部效益可以是有形的，也可以是無形的； 有的可以計量，有的不可以計量。 顯而易見，項目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機會。 基本指標 是經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟內部收益率。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、國民經(jīng)濟分析的必要性 在經(jīng)濟分析中，僅僅做財務分析是不夠的。財務分析使用現(xiàn)行價格計算項目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價格嚴重失真，主要表現(xiàn)為比價不合理。經(jīng)濟凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進行折現(xiàn)而獲得的。機會成本實質上是一種被放棄的效益。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 國家參數(shù) 國家參數(shù) 是在項目經(jīng)濟分析中為計算效益和費用，衡量技術經(jīng)濟指標而使用的一些參數(shù)。 （２）識別項目的外部費用和外部效益，對能進行 定量的應進行定量計算，對不能或無法進行定量的應做定性描述。 （ 3）經(jīng)營費用的調整 對于出租性房地產(chǎn)投資項目而言，在國民經(jīng)濟分析 時，存在對經(jīng)營費用的調整問題。 ? ，計算和分析相關指標。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三） 增加進口或減少出口 增加進口 是指項目建設使國家不得不增加進口，以滿足項目對投入物的需要。從理論上講，其效益可用消費者或用戶愿支付價格度量。 房地產(chǎn)項目的實施 將給其“上游”和“下游”企業(yè)帶來效益，稱之為關聯(lián)效應。國民經(jīng)濟分析是從社會資源增減角度考察項目的效益和費用，稅金并不反映資源的變動，因此不應把稅金作為項目國民經(jīng)濟分析的效益或費用。即是說，影子價格是人為確定的，但比交換價格更為合理。 ②不增加國內供應數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③對外購原料等投入物的費用進行調整。 綜合以上步驟，即可得到該產(chǎn)品的分解成本。土地作為房地產(chǎn)項目的最主要投入物之一，國民經(jīng)濟因此付出的代價為增加的資源消耗和土地的機會成本。 Ⅱ 當土地為耕地時，這塊土地的影子價格便是以這塊土地在項目壽命計算期內放棄的凈產(chǎn)出來估算。 Ⅲ 當該建筑物為收益性建筑物時，其影子價格可用其收益在使用壽命內折為現(xiàn)值之和，從而計算出其影子價格。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三 、 影子匯率 影子匯率 是指兩國貨幣實際購買力的比價關系，即外匯的影子價格。該表是用與財務分析中投資各項金額的比較調整投資的，列出財務分析中投資各項的金額，再列出國民經(jīng)濟分析中調整以后的投資各項金額，看國民經(jīng)濟分析比財務分析中的投資金額的增減情況。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編制國民經(jīng)濟分析經(jīng)營費