【正文】 （ 2）流動資金的調(diào)整 調(diào)整由于流動資金估算的基礎(chǔ)的變動引起的流動資 金占用量的變化。 （ 4）銷售或出租收入的調(diào)整 先確定房地產(chǎn)出售或出租時的影子價格或影子租金， 然后重新計算銷售收入。 ? ? ? ，盡可能地進行定 量或定量化估算。 一、費用的識別與度量 識別與度量費用有以下四種情況 : 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）因項目建設(shè)而增加項目所需投入物 的社會供給量 即因為項目大量使用投入物引起國民經(jīng)濟增加生 產(chǎn)來滿足這種需求。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能 生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價格計算的邊際效用即項目的費用。項目費用可以看作是國家因減少出口而損失的外匯收入。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、效益的識別與度量 識別和度量效益，有以下四種情況： （一）項目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說，增加了國內(nèi)的最終消費品或中間產(chǎn)品。從理論上講，這種情況下的項目效益是被代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為停產(chǎn)或減少開工而節(jié)省下來的資源價值。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三、轉(zhuǎn)移支付 在識別與度量效益與費用時，要剔除轉(zhuǎn)移支付。從整個國家角度看，稅金并不是經(jīng)濟費用。所以不應(yīng)把補貼作為項目國民經(jīng)濟分析的效益或費用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第三節(jié) 國民經(jīng)濟分析中的國家參數(shù) （一）影子價格 影子價格 是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）影子價格的確定方法 影子價格屬于重要的國家參數(shù)，一般應(yīng)由國家有關(guān)權(quán)威機構(gòu)測算并頒發(fā)。供求均衡的，按財務(wù)價格定價；供不應(yīng)求的，參照國內(nèi)市場價格并考慮價格變化趨勢定價；無法判斷供求情況的，取上述價格中較低的。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (2)投入物 ① 能通過內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，按可變成本分解定價。 ②剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。有條件時，也應(yīng)對投資中某些占比例較大的費用進行調(diào)整。 W—— 流動資金占用額 SV—— 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值 is —— 社會折現(xiàn)率 n2 —— 生產(chǎn)期 IF可由下式求得： IF = ∑ It（ 1+is)n1t 式中 It—— 建設(shè)期第 t年調(diào)整后的建設(shè)投資 n1 —— 建設(shè)期 ⑥必要時，進行第二輪分解（對重要的非貿(mào)易貨物）。 勞動力的影子價格 ＝ 財務(wù)效益分析中所用的工資及福 利費影子工資換算系數(shù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （２）土地影子價格 土地影子價格 即為土地的影子費用。 ②若投入土地還可做他用，則土地作為一種投入，其機會成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。 在具體實踐中，確定土地影子價格有以下兩種方式： ①地上無建筑物時 Ⅰ 當土地為沒有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價格為零。如果無法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并 依據(jù)代替原則加以調(diào)整，從而確定土地財務(wù)價格，此可 作為土地的影子價格。 Ⅱ 當該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其地價可參照附近地區(qū)的地價進行修正。 社會折現(xiàn)率作為一個基本的經(jīng)濟參數(shù)，是國家評價和調(diào)控投資活動的主要杠桿之一。 社會折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國家政策、目標和宏觀調(diào)控意圖，既要符合基本理論，又要符合我國的實際情況 ，應(yīng)該考慮我國近期的投資收益水平、社會資金的機會成本、國際金融市場上的長期貸款利率以及資金供求狀況等因素。 一般認為，在國家實行外匯管制和沒有形成外匯市場的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價值。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析報表 （一）國民經(jīng)濟分析輔助報表 為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營費用、計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟結(jié)匯成本等，在國民經(jīng)濟分析中要編制 4個輔助報表： 編制該報表，主要是調(diào)整投資中價格不合理部分，以確定國民經(jīng)濟分析中的投資額。差為正值，表示該項投資調(diào)增；差為負值，表示該項投資調(diào)減。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表中所列的銷售量和影子價格計算結(jié)果填列。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消耗量和影子價格計算結(jié)果填列。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）國民經(jīng)濟分析基本報表 在國民經(jīng)濟分析中，需要編制國民經(jīng)濟效益費用流量表，有些項目還要編制經(jīng)濟外匯流量表。外部效益和外部費用則依所鑒別的外部效益和外部費用中可定量的部分填列。另外，增加了流至國外的資金、國外借款本金償還和國外借款利息支付。 序 號 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達到設(shè)計能力生產(chǎn)期 合計 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 4 5 生產(chǎn)負荷 (%) 外匯流入 產(chǎn)品銷售外匯收入 外匯借款 其他外匯收入 外匯流出 建設(shè)投資中外匯支出 進口原材料 進口零部件 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費 償付外匯借款本息 其外外匯支出 凈外匯流量 （ 12） 產(chǎn)品替代進口收入 凈外匯效果 經(jīng)濟外匯流量表 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析的指標體系 主要介紹經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟換匯成本這三個指標。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ ENPV） 經(jīng)濟凈現(xiàn)值是反映項目對國民經(jīng)濟凈貢獻的絕對指標，它是指用社會折現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年的凈效益流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 演講完畢，謝謝觀看！