房地產(chǎn)投資分析與決策-免費(fèi)閱讀
【正文】 “關(guān)鍵是要在保護(hù)消費(fèi)者和投資者利益之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，讓投資者有利可圖，但無暴利可得。盡管這個(gè)案件還沒有最后判決，但有關(guān)方面應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)。 ? 律師趙軍說：“對(duì)于省里批準(zhǔn)的大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，資中縣政府不能自己說改就改。公司在 2023年給內(nèi)江市交通局的報(bào)告中表示，公司有 38輛大中客車，每年只有 400萬元的收入?？h里對(duì)沱江大橋在項(xiàng)目投資、收費(fèi)年限等方面進(jìn)行了初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)存在較多問題。公司報(bào)案后，大多數(shù)案件至今得不到解決。 案例 ——民營企業(yè) ? 沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后 10次以會(huì)議紀(jì)要方式要求公司降低部分車輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對(duì)開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 可行性研究內(nèi)容 ? 社會(huì)評(píng)價(jià) 是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)（或波及地區(qū)，乃至全社會(huì)）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 是在國家現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度、稅收法規(guī)和市場價(jià)格體系下，從項(xiàng)目自身角度，分析工程項(xiàng)目的投資、成本、稅金和利潤，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。 方案評(píng)價(jià) 對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行深入細(xì)致的研究，分析開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù) 二、房地產(chǎn)投資決策程序 ◆項(xiàng)目管理程序 ◆可行性研究的階段、任務(wù) ◇投資機(jī)會(huì)研究 ( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究 ( Prefeasibility Study ) ◇可行性研究 ( Feasibility Study ) 階段 立項(xiàng) 投資決策 設(shè)計(jì) 施工 交工 運(yùn)行 產(chǎn)生 報(bào)告 項(xiàng)目 建議書 可行性 研究報(bào)告 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 勘察 設(shè)計(jì)文件 開工報(bào)告 階段報(bào)告 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 后評(píng)價(jià)報(bào)告 房地產(chǎn)投資決策程序 階段 機(jī)會(huì)研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項(xiàng)目評(píng)估 工作性質(zhì) 項(xiàng)目設(shè)想 項(xiàng)目初選 項(xiàng)目擬定 項(xiàng)目決策 主要任務(wù) 捕捉投資機(jī)會(huì)，為投資方向提出輪廓性建議 確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍 提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性 對(duì)可行性報(bào)告進(jìn)行審核，提出評(píng)價(jià)意見，最終決定投資是否可行、合理 估算精度 177。 房地產(chǎn)投資的類型 2）房地產(chǎn)間接投資： 是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 ?5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性 ：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。第二講 房地產(chǎn)投資分析與決策 ★ 房地產(chǎn)投資概述 ★ 房地產(chǎn)投資決策程序 ★ 可行性研究的內(nèi)容 ★ 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ★ 案例 ——政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單 ?! 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的含義 房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資的類型 房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的含義 所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。 ?6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性 ：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。 ①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 ②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。30% 177。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對(duì)項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。 可行性研究內(nèi)容 可行性研究內(nèi)容 ? 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，
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