【正文】 序 號(hào) 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 4 5 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 外匯流入 產(chǎn)品銷售外匯收入 外匯借款 其他外匯收入 外匯流出 建設(shè)投資中外匯支出 進(jìn)口原材料 進(jìn)口零部件 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 償付外匯借款本息 其外外匯支出 凈外匯流量 （ 12） 產(chǎn)品替代進(jìn)口收入 凈外匯效果 經(jīng)濟(jì)外匯流量表 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的指標(biāo)體系 主要介紹經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)換匯成本這三個(gè)指標(biāo)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消耗量和影子價(jià)格計(jì)算結(jié)果填列。 一般認(rèn)為，在國(guó)家實(shí)行外匯管制和沒有形成外匯市場(chǎng)的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價(jià)值。如果無法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并 依據(jù)代替原則加以調(diào)整，從而確定土地財(cái)務(wù)價(jià)格，此可 作為土地的影子價(jià)格。 勞動(dòng)力的影子價(jià)格 ＝ 財(cái)務(wù)效益分析中所用的工資及福 利費(fèi)影子工資換算系數(shù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 (2)投入物 ① 能通過內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，按可變成本分解定價(jià)。所以不應(yīng)把補(bǔ)貼作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的效益或費(fèi)用。從理論上講，這種情況下的項(xiàng)目效益是被代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)橥．a(chǎn)或減少開工而節(jié)省下來的資源價(jià)值。 一、費(fèi)用的識(shí)別與度量 識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況 : 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物 的社會(huì)供給量 即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加生 產(chǎn)來滿足這種需求。 ? 若安裝工程中的材料費(fèi)占較大比重或有進(jìn)口安裝材料，也應(yīng)按材料的影子價(jià)格調(diào)整安裝費(fèi)用。 內(nèi)部效益 是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 目標(biāo) 企業(yè)盈利最大化 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化 出發(fā)點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的企業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 價(jià)格 現(xiàn)行價(jià)格 影子價(jià)格 參數(shù) 官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。 影子匯率；全國(guó)統(tǒng)一使用的社會(huì)折現(xiàn)率 外部性 不計(jì) 計(jì)入 計(jì)算 指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的原理 －效益分析的基本原理和方法 費(fèi)用－效益分析 是從國(guó)家和整個(gè)社會(huì)的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。 外部效益 是項(xiàng)目為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未 得到的那部分效益。 ? 用土地的影子費(fèi)用代替占用土地的實(shí)際費(fèi)用。事實(shí)上，社會(huì)為了滿足增加的需要， 消耗了有限的資源。這些資源價(jià)值用原支付價(jià)格度量。 （三）國(guó)內(nèi)貸款利息 項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)貸款利息也是一種轉(zhuǎn)移支付。 ②在擬開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，以增加投資來增大供給的，以全部成本分解定價(jià)。 影子工資換算系數(shù)由國(guó)家統(tǒng)一測(cè)定發(fā)布。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ②地上有建筑物時(shí) 這類情況通常是，其建筑物是已經(jīng)使用過一定期限的，有著不同損壞的程度，這類建筑物是若干年前建造的。所以，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析中需對(duì)官方匯率予以調(diào)整，選用較能反映外匯真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的的影子匯率，即外匯的機(jī)會(huì)成本。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （代替進(jìn)口）產(chǎn)品國(guó)內(nèi)資源流量表 該報(bào)表主要是用于計(jì)算經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本指標(biāo)。 （一）經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（ EIRR) 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)的相對(duì)指標(biāo)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 單位：萬美元 計(jì)算指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ ic= %） 經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本 注：技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指生產(chǎn)期支付的技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。財(cái)務(wù)分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費(fèi)用估算表而填列的。影子匯率影響投資決策中的進(jìn)出口抉擇，間接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 Ⅲ 當(dāng)土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時(shí)，應(yīng)以除該項(xiàng)目外 的其他單位愿意支付的最高財(cái)務(wù)價(jià)格作為土地的估計(jì) 值。其計(jì)量的實(shí)質(zhì)是工人為本項(xiàng)目提供勞務(wù)而使整個(gè)經(jīng)濟(jì)為此付出的代價(jià)。 ③產(chǎn)出物按上述原則定價(jià)后，再算出出售價(jià)。從社會(huì)資源變化的角度分析，可以看出，補(bǔ)貼既未增加社會(huì)資源，也未減少社會(huì)資源，只是貨幣在項(xiàng)目和政府間的轉(zhuǎn)移。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）項(xiàng)目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個(gè)社會(huì)來講，在一定時(shí)期內(nèi)，沒有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，代替了其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。 識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國(guó)民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，或通過建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費(fèi)用。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 項(xiàng)目效益和外部效應(yīng) 項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。也就是說，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒有考慮項(xiàng)目所帶來的外部效益和外部費(fèi)用。 基本問題 是 計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對(duì)未來效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并對(duì)凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對(duì)計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。 外部效應(yīng) 就是項(xiàng)目帶來的外部費(fèi)用和效益。 ?