【正文】 86 mm 222 綠化率 35% 容積率 均 價 7000 元 / mm 222 入伙時間 20xx 年 8 月 總戶數(shù) 336 戶 停車位 280 個 規(guī)模 10 棟 12 層小高層、 1 梯 34戶 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷戶指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7678m2 148 套 44% ★ 20xx 年 4 月開盤 已售 70%，約 240 套 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 103106 m2 67 套 20% ★★★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （帶工人房） 138 m2 67 套 20% ★★★ 復式 168 m2 54 套 16% ★★ 自身配套 東南亞園林、園林會所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 2 房、 3 房 價格、戶型、配套 中英街居民 跨度大 二 /三代同屋 較高 尚可 2 房、 3 房 戶型、景觀、質(zhì)素、位置 沙頭角保稅區(qū)企業(yè) 跨度大 / 高 為過渡性質(zhì) 多為外資企業(yè)為高級職員購置 1 房 3 房 價格適中 香港客戶 跨度大 二代同屋 高 豐富 / 3 房 交通、位置、海景、配套 市區(qū)內(nèi)客戶 35 歲以上 23 人 高 豐富 / 1 房為主 交通、景觀 鹽田港中高級職員 3035 歲 12 人 高 中等 / 23 房，中等面積 戶型、價格、配套、位置 小結(jié)： 100 ㎡左右的 3 房和 140 ㎡左右的 4 房比較符合當?shù)乜蛻舻男枨螅? 對戶型的功能配置、景觀非常看重；朝向不好的戶型銷售較為困難；有戶型創(chuàng)新的戶型銷售情況最好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。在戶型面積需求增大的前提下，如何合理分配家庭成員的空間面積。所以傳統(tǒng)的一個大而無當?shù)拇罂蛷d。其次還需滿足貯藏空間、工具房、工作間等的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。解決對視的問題，其根本方法是降低容積率，增加樓間距，其次在戶型設計上要充分考慮，開窗的位置，如解決衛(wèi)生間景觀及隱私的問題。讓業(yè)主在居住后享受更好的公共環(huán)境氛圍，營造小區(qū)的居住氣氛。而由市政路分割自然形成的南北兩大房地產(chǎn)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象必將有所改變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其 中性價比較高的疊加別墅市場較少供應 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。片區(qū)內(nèi)山景、海景兩大項目陣營比拼形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 46 建筑形態(tài)： 板式結(jié)構(gòu) 參考案例：中信紅樹灣 （中信紅樹灣建筑采用了世界灣區(qū)物業(yè)大同的“ 全板式斜列布局 ”結(jié)構(gòu)，所有住宅平面成“ L形 ”、 “Z形 ”格局，首層全 部架空，最小樓間距也達到 40 多米，視線完全開向外空間，讓后層建筑擁有觀景的優(yōu)越角度，保證戶戶朝南為入住中信紅樹灣的每一位業(yè)主能夠最大限度地享受這份景觀資源，完全沒有對視 ） 。 47 （ 2）、疊加別墅： 參考案例 1： 熙園疊加 4 房、 5 房戶型 戶型解析： 一梯兩戶，南北通透，多層帶電梯 ，功能分區(qū)合理； 多層形式，別墅的戶型；戶型不但多樣，選擇性強，而且均好性皆優(yōu)； 底層戶型附送地下室與私家花園；中間層戶型是 40 ㎡露臺花園，雙套房設計，四臥朝南向； 頂層戶型屋頂花園，頂層陽光室，坡屋頂設計；客廳開間 6 米，主臥開間 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 44 （三） 、目標客戶定位 游離 偶得客戶 重點客戶 核心客戶 ? 沙頭角中高收入階層 ? 以沙頭角為主的公務員、銀行金融從業(yè)人員、國有企業(yè)單位員工等中高端客戶 ? 鹽田港、鹽田保稅區(qū)、沙頭角保稅區(qū)中高層管理人員 ? 香港 “三緣 ”（地緣、親緣、工作緣） 港客 ? 科技 園年輕中等收入白領 ? 需解決子女教育問題的客戶、退休養(yǎng)老客戶 ? 喜歡自然、登山及濱海生活，看重生活情趣的客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 營造產(chǎn)品內(nèi)涵，提升附加值； ? 產(chǎn)品差異化，塑造個性特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。而沙頭角獨特的山、海景自然景觀優(yōu)勢及口岸通關優(yōu)勢，也形成了片區(qū)中高檔樓盤度假居所特點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 38 九、市場分析結(jié)論 從區(qū)域規(guī)劃來看 隨著深圳東西兩翼開發(fā)力度的加強，沙頭角獨特的景觀優(yōu)勢及良好的片區(qū)生活氛 圍正吸引著越來越多的置業(yè)者的目光。客戶多在買樓前就向置業(yè)顧問打聽鄰居的情況，希望認識鄰居了解鄰居。而熙園小到戶型內(nèi)部，外到電梯廳，上至地面生態(tài)大堂下至生態(tài)車庫 都體現(xiàn)了自然通風采光的健康理念。 對健康居住、生態(tài)居住的需求提高 由于深圳的地理位置特點及受香港房地產(chǎn)影響較大，以往客戶對通風朝向的要求不高，一梯多戶， 各種朝向均可，人工采光的電梯廳等，這在東海花園等 90 年代中后期的豪宅中還是較為普遍的現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。盲目追求大客廳，大主臥的戶型已經(jīng)被多主臥多客廳的設計取代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蘭溪谷 樓盤 名稱 地址 占地面積(m2)/ 建筑面積(m2) 容積率 總戶數(shù) 車位比 規(guī)模類型 建筑規(guī)劃 環(huán)境設計 戶型 銷售價格 元 / m2 銷售率 半山海景最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 置業(yè)群體：主要為私企老板以及 各行業(yè)高收入者 ，多為二次置業(yè)或以上者，另有少量港人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 13 小結(jié)： ? 產(chǎn)品差異化較為明顯，有以產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢為主導的，如瀚海東岸的錯層及高廳設計，有以產(chǎn)品定位如碧桐海苑為代表的中小戶型、以皇家海灣公館、云深處這代表的豪宅戶型； ? 新推出項目較為注重自身品質(zhì)的打造，在園林設計、自身配套、營銷推廣上都投入較多精力； ? 戶型以 2 房、 3 房為主，價格在 6000—— 7000 元 /㎡左右，銷售情況理想。 11 云深處 物業(yè)名稱 云深處 總占地面積 94438 發(fā) 展 商 維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 34700 mm 222 綠化率 % 容積率 均 價 13600 元 / mm 222 入伙時間 20xx 年 7 月 總戶數(shù) 131 戶 停車位 200 個 規(guī)模 6 棟花園洋房， 3 棟 TOHO， 55 棟獨立別墅 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 花園洋房 190m2 55 套 44% ★ 20xx 年 8 月開盤 已售 99%，約 1 套 TOHO 200 m2 18 套 14% ★★★★ 獨立別墅 350500m2 55 套 42% ★★ 自身配套 客戶情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 4 處立交緩解交通 —— 東部沿海高速路線沿途將設置 4 處立交，以方便與相關區(qū)域及道路的連接： （一）沙頭角鎮(zhèn)對外交通聯(lián)系。主要工程有高架橋 公里，隧道 7 座共 公里，其中最長隧道（林場隧道）長 公里，最長高架橋（沿港路高架橋）為 公里。進入 20xx 年，由于整個深圳東西兩翼投入的加大，沙頭角作為鹽田區(qū)的門戶所在，必將成為整個規(guī)劃實施的重點區(qū)域，片區(qū)面貌將有新的改變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作 為東部地區(qū)沿海高速的重要組成部分，該項目將極大地網(wǎng)絡版促進東部地旅游業(yè)的發(fā)展，對三洲田項目建設、大亞灣核電應急疏散，南海石化、壩光精細化工城等有著重要意義。 （二）在梧桐山立交處設置往廣東東部方向的車輛進出通道，與梧桐山大道相連接，滿足鹽排高速與鹽壩高速的主流交通的需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。泛會所包括噴泉廣場、空中花園、屋頂花園、碎石小徑、天際游泳池、健身室、桌球室、棋牌室、咖啡室、陶藝館。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶情況 客戶多次置業(yè)者較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 15 四、周邊微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）、梅沙片區(qū)典型代表樓盤 萬科東海岸 物業(yè)名稱 東海岸二期 總占地面積 80000m2 發(fā) 展 商 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 總建筑面積 64000m2 綠化率