【正文】 產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型面積： 主力戶型 為 三房 （ 面積區(qū)間為 124 至 161 平方米 ）、 四房 （ 面積區(qū)間為 170 至 278 平方米 ）。 16 心海伽藍 物業(yè)名稱 心海伽藍 總占地面積 19602m2 發(fā) 展 商 深圳市心海投資發(fā)展有限公司 總建筑面積 53944m2 綠化率 50% 容積率 均 價 9200 元 /平方米 入伙時間 20xx 年 3 月 總戶數(shù) 313 戶 規(guī)模 7 棟小高層， 8 棟 TH， 4 棟獨立 別墅 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 1 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 90 套 % ★ 20xx728 開盤 5 個月 30% 2 房 2 廳 1 衛(wèi) m2 115 套 % ★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) m2 78 套 % ★ 4 房 2 廳 3 衛(wèi) m2 18 套 % ★ 聯(lián)排 toho 8 套 % ★★★★★ 獨立別墅 4 套 % ★★★★★ 配套情況 會所 客戶情況 主要以深圳市內客戶為主，外來客戶少量，鹽田本地客戶極少，置業(yè)目的主要是居住和渡假，投資客戶極少 暢銷、滯銷戶型 獨立別墅、聯(lián)排別墅售謦，其他戶型 13 房銷售情況均不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。另一方面，在西港區(qū)處的 32 號路口的位置上設置西港區(qū)專用通道，解決西港區(qū)交通，并實現(xiàn)與梧桐山大道（鹽排高速）連接，滿足西港區(qū)大部分的港 區(qū)快速上下鹽排高速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。方案路線總長約 公里，按計算行車速度 80 公里 /小時的雙向六車道高速公路標準修建。但由于拆遷工作涉及面廣，投入資金較大，整個計劃有所延誤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）鹽田坳居民區(qū)對外交通聯(lián)系。 6 對本項目的影響 —— 根據(jù)我司所調查取得關于第二通道公示資料及與深圳市寫真地圖集對比比較分析來看，第二通道入口處應在本片區(qū)倚山花園二期周邊。 客戶情況 認籌客戶基本以本地客戶為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 12 皇家海灣公館 物業(yè)名稱 皇家海灣公館 總占地面積 發(fā) 展 商 維時科技實業(yè) 總建筑面積 2233000000mm 222 綠化率 容積率 3 均 價 11000 元 / mm 222 入伙時間 20xx 年 8 月 總戶數(shù) 28 戶 停車位 280 個 規(guī)模 10 棟 12 層小高層、 1 梯 34 戶 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 penhouse 480m2 13 套 46% ★★★ 20xx 年 10 月開工 已售 70%，約 20 套 Penhouse 550 m2 13 套 46% ★★ penhouse 880 m2 2 套 8% ★ 自身配套 會所、游艇會 客戶情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。該片區(qū) 主要為私企老板以及 各行業(yè)高收入 者，多為二次置業(yè)或以上者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。架空層園林作為提高綠化 率的手段運用普遍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這種戶型在設計時主要考慮盡是減少樓梯層數(shù)及躍式臺階，將父母房設計在一層， 在父母房、子女房的戶型設計多考慮套房形式增加生活的便利性。雖然大部分深圳豪宅客戶經(jīng)常在外進餐但對廚房的要求面積仍有增大的趨勢，同時考慮中國人飲食習慣，廚房也面臨多功能化的趨勢，從單一的中餐區(qū)向中西區(qū)分隔，在制作中考慮進餐的功能。隨著豪宅 客戶群對保姆的依賴性及與保姆的特殊關系，保姆房人性化的趨勢是豪宅戶型設計的方向，在目前豪宅戶型設計中這一需求在戶型設計中處理的都不理想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。雙層露臺上部挑臺設計等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 與此同時，第二通道雖由本項目附近通過，會產(chǎn)生一定的噪音影響，但其所產(chǎn)生的交通便利優(yōu)勢將大于其負面影響，而第二通道所產(chǎn)生的 噪音問題，則可通過本項目的規(guī)劃及產(chǎn)品設計加以規(guī)避 。在內部競爭相對較小的同時，沙頭角面臨著較為嚴峻的外部競爭。而 20xx 年預售項目瀚海東岸的戶型設計則將整個片區(qū)的 平面 產(chǎn)品設計帶入新的局面 。反映在整體產(chǎn)品規(guī)劃設計上，板式住宅的增多、入戶花園的盛行、贈送結構面積的普遍都成為市場的主要特征。但由于瀚海東岸在整體定位及戶型設計上都有較好表現(xiàn)，特別在戶型比例上與本項目有部分重合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 43 2）、項目發(fā)展戰(zhàn)略 通過產(chǎn)品創(chuàng)新取勝 （二）、項目定位 沙頭角片區(qū)品質社區(qū)新代言人 ——以森林公園資源為基礎 ——以休閑、康體、運動、生態(tài)設施為依托 ——開發(fā)中高檔次的中大戶住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 45 二、產(chǎn)品設計建議 根據(jù)我司對沙頭角市場、深圳豪宅市場的統(tǒng)計和分析，通過對目標客戶需求心理的研究， 創(chuàng)新、實用、寬松、景觀最大化、均好 的生活空 間是本項目戶型定位的基本出發(fā)點。 戶型平面： （ 1）、 24 房：可 引入入戶花園、單偶數(shù)贈送大露臺、主臥大凸窗或露臺 等市場上創(chuàng)新戶型設計元素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 49 —— THE END—— 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 結合以上分析，得出以下戶型定位： 戶型配比： 戶型 面積區(qū)間 面積比例 疊加別墅 200 5% 四房 140 22% 三房 11695 44% 二房 7870 29% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 依托成熟片區(qū)氛圍； ? 發(fā)揮教育資源優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新。而東埔海景三期、倚山花園三期由于是片區(qū)內大規(guī)模樓盤的后期項目，在市場形象及規(guī)模優(yōu)勢較有優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。而由于該項目與本項目產(chǎn)品定位較為類似，成為本項目的直接競爭對手。具體表現(xiàn)在，平面戶型集中在 3 房，面積集中在70110 平方米之間。根據(jù)本司所掌握的資料，雖然潛在供應較大，但從銷售期的角度出發(fā)，與本項目產(chǎn)生直接競爭的項目較少，整體推盤量較小，為 本項目提供了一定的市場機遇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。多廳設計，采用客廳、家庭廳的戶型設計解決主人生活與待客的隱 私性，在只有客廳、餐廳的條件下，可以借鑒熙園板式蝶形戶型設計，客餐廳區(qū)域錯開布局的設計。 37 從目前市場上銷售的豪宅產(chǎn)品中，這一趨勢十分明顯，如水榭花都、雅頌居、熙園、中旅國際公館、波托菲諾天鵝堡二期、世紀村的入戶花園等。但這種方法其保姆房的面積可以保證但通風采光不理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。多廳設計增加有起居功能的家庭廳等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 20 （三）、戶型面積分析 戶型 面積 1 房 1 廳 40 mm 222 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 6065 mm 222 7378 mm 222 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 8794 mm 222 103106 mm 222 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 94104 mm 222 114127 mm 222 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 138 mm 222 復式 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 168 mm 222 花園洋房 190 mm 222 TOHO 200 mm 222 獨立別墅、 penhouse 350480 mm 222 550880 mm 222 小結： 1 房、 4 房、復式、花園洋房、 TOHO 面積區(qū)間比較集中，分別在 40 ㎡、 138 ㎡、 168 ㎡、 190 ㎡、 200 ㎡左右； 2 房面積在 6078 ㎡之間； 3 房 2 廳 1 衛(wèi)面積在 87106 ㎡之間， 3 房 2 廳 2 衛(wèi)面積在 94127 ㎡之間； 各戶型面積區(qū)間明顯，只有 3 房存在一定的交叉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 物業(yè)售價： 片區(qū)物業(yè)整體 均價 在 每平方米 7000—— 15500 元 /平方米左右 ， TOWHOUS 在 11000 元 /平方米 以上 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開