【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而項(xiàng)目的檔次定位則確定了本項(xiàng)目在戶(hù)型性能上，需要 引入高品質(zhì)高檔次的產(chǎn)品 來(lái)提升樓盤(pán)整體檔次，以此達(dá)到在形象、價(jià)格上的杠桿作用。 42 項(xiàng)目外部競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 梅沙片區(qū) 鹽田 港片區(qū) 代表樓盤(pán) 萬(wàn)科東海岸、心海伽藍(lán) 金港盛世 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 成熟生活氛圍、便利交通 成熟片區(qū)、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目形象 分流客戶(hù) 吸引本地客戶(hù)，截流旅游休閑客戶(hù) 截流鹽田港港務(wù)及中高層管理客戶(hù) 應(yīng)對(duì)策略 ? 依托片區(qū)的發(fā)展，展現(xiàn)片區(qū)的潛在價(jià)值及成熟氛圍； ? 發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢(shì)和學(xué)校教育優(yōu)勢(shì)； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從產(chǎn)品特征來(lái)看 由于區(qū)域的封閉性，沙頭角目前產(chǎn)品呈現(xiàn)出 舒居型居家 +度假居所 的特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。豪宅戶(hù)型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34 暢銷(xiāo)戶(hù)型示例： 四房?jī)蓮d三衛(wèi) A 戶(hù)型： 170 平方米 四房 兩廳兩衛(wèi) B/C 戶(hù)型： 147 平米 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) A/B/C 戶(hù)型 123 平方米 戶(hù)型解析： 兩梯三戶(hù)，實(shí)用率高，電梯直達(dá)車(chē)庫(kù) 戶(hù)型解析： 電梯直達(dá)車(chē)庫(kù) 框架承重，平面方正，兩層通高陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊 兩層通高陽(yáng)臺(tái)，視野開(kāi)闊 雙主臥，體貼關(guān)懷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 片區(qū)暢銷(xiāo)戶(hù)型小結(jié)及客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn)： 片區(qū)滯銷(xiāo)戶(hù)型小結(jié)及客戶(hù)不認(rèn)同點(diǎn)： 戶(hù)型 面積 滯銷(xiāo)指數(shù) 客戶(hù)不認(rèn)同點(diǎn) 一房一廳 復(fù)式 ㎡ ★★★★ 面積太大，實(shí)用率不高 二房二廳 復(fù)式二 ㎡ ★★ 面積太大，實(shí)用率不高，陽(yáng)臺(tái)不規(guī)則 二房二廳 78 ㎡ ★★★ 無(wú)創(chuàng)新，實(shí)用率低 三房二廳一衛(wèi) 復(fù)式 ㎡ ★★ 面積較大，一衛(wèi)設(shè)計(jì)功能較少 三房二廳一衛(wèi) 106 ㎡ ★★★ 主人房小，采光不足 戶(hù)型 面積 暢銷(xiāo)指數(shù) 客戶(hù)認(rèn)同點(diǎn) 一房一廳 5457 ㎡ ★★★★ 大陽(yáng)臺(tái)，外露式浴缸，高實(shí)用率 二房二廳 78 ㎡ ★★★ 雙凸窗，高實(shí)用率 三房二廳 114116 ㎡ ★★★★★ 面積適中，高廳，大陽(yáng)臺(tái)，高實(shí)用率 Townhouse 200 ㎡ ★★★★★ 多次置業(yè)的終端，市場(chǎng)供應(yīng)少 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 23 瀚海東岸：三房二廳二衛(wèi) 114116 ㎡ 心海伽藍(lán)： TOHO 戶(hù)型解析： 約 12 ㎡超大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 戶(hù)型解析： 獨(dú)立花園，私人泳池，豪華大氣 4． 75m 高度客廳，自由組合功能空間 客廳寬大闊綽，錯(cuò)躍結(jié)合，立體分層 廳、房 60 ㎝ 寬大落地窗，盡情享受獨(dú)特空間 景觀大露臺(tái)，天井花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 建筑形式： 容積率 主要是 上下 ，以小高 層為主 ，還有部分 TOWHOUSE。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)在東港區(qū)附近規(guī)劃的北山立交設(shè)置車(chē)輛進(jìn)出通道，方便鹽田坳片區(qū)居民與沙頭角鎮(zhèn)、市區(qū)及鹽壩方向的聯(lián)系。 4 （二）、東部第二通道 東部第二通道項(xiàng)目 是深圳市東部地區(qū)第二過(guò)境通道和鹽田港區(qū)疏港交通的重要組成部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3 第一章 市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃情況 （一）、沙頭角整體規(guī)劃 根 據(jù)我司所掌握的沙頭角海濱區(qū)規(guī)劃，如果方案得以實(shí)行，沙頭角則會(huì)顯現(xiàn)出極強(qiáng)的國(guó)際性特點(diǎn)，整個(gè)片區(qū)的環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)力將極大的加強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客 戶(hù)情況 當(dāng)?shù)乜蛻?hù)如公務(wù)員、教師、醫(yī)生等占 80%，鹽田港中高層管理 15%，周邊區(qū)域 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。多廳設(shè)計(jì)增加有起居功能的家庭廳等。但這種方法其保姆房的面積可以保證但通風(fēng)采光不理想。多廳設(shè)計(jì)，采用客廳、家庭廳的戶(hù)型設(shè)計(jì)解決主人生活與待客的隱 私性，在只有客廳、餐廳的條件下，可以借鑒熙園板式蝶形戶(hù)型設(shè)計(jì)，客餐廳區(qū)域錯(cuò)開(kāi)布局的設(shè)計(jì)。根據(jù)本司所掌握的資料，雖然潛在供應(yīng)較大，但從銷(xiāo)售期的角度出發(fā)，與本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目較少，整體推盤(pán)量較小，為 本項(xiàng)目提供了一定的市場(chǎng)機(jī)遇 。而由于該項(xiàng)目與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位較為類(lèi)似，成為本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而東埔海景三期、倚山花園三期由于是片區(qū)內(nèi)大規(guī)模樓盤(pán)的后期項(xiàng)目，在市場(chǎng)形象及規(guī)模優(yōu)勢(shì)較有優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 49 —— THE END—— 。 戶(hù)型平面： （ 1）、 24 房：可 引入入戶(hù)花園、單偶數(shù)贈(zèng)送大露臺(tái)、主臥大凸窗或露臺(tái) 等市場(chǎng)上創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)元素。 43 2）、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新取勝 （二）、項(xiàng)目定位 沙頭角片區(qū)品質(zhì)社區(qū)新代言人 ——以森林公園資源為基礎(chǔ) ——以休閑、康體、運(yùn)動(dòng)、生態(tài)設(shè)施為依托 ——開(kāi)發(fā)中高檔次的中大戶(hù)住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但由于瀚海東岸在整體定位及戶(hù)型設(shè)計(jì)上都有較好表現(xiàn)，特別在戶(hù)型比例上與本項(xiàng)目有部分重合。而 20xx 年預(yù)售項(xiàng)目瀚海東岸的戶(hù)型設(shè)計(jì)則將整個(gè)片區(qū)的 平面 產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶入新的局面 。 與此同時(shí)，第二通道雖由本項(xiàng)目附近通過(guò)，會(huì)產(chǎn)生一定的噪音影響，但其所產(chǎn)生的交通便利優(yōu)勢(shì)將大于其負(fù)面影響，而第二通道所產(chǎn)生的 噪音問(wèn)題，則可通過(guò)本項(xiàng)目的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)加以規(guī)避 。雙層露臺(tái)上部挑臺(tái)設(shè)計(jì)等。隨著豪宅 客戶(hù)群對(duì)保姆的依賴(lài)性及與保姆的特殊關(guān)系，保姆房人性化的趨勢(shì)是豪宅戶(hù)型設(shè)計(jì)的方向，在目前豪宅戶(hù)型設(shè)計(jì)中這一需求在戶(hù)型設(shè)計(jì)中處理的都不理想。這種戶(hù)型在設(shè)計(jì)時(shí)主要考慮盡是減少樓梯層數(shù)及躍式臺(tái)階，將父母房設(shè)計(jì)在一層， 在父母房、子女房的戶(hù)型設(shè)計(jì)多考慮套房形式增加生活的便利性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。架空層園林作為提高綠化 率的手段運(yùn)用普遍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。 12 皇家海灣公館 物業(yè)名稱(chēng) 皇家海灣公館 總占地面積 發(fā) 展 商 維時(shí)科技實(shí)業(yè) 總建筑面積 2233000000mm 222 綠化率 容積率 3 均 價(jià) 11000 元 / mm 222 入伙時(shí)間 20xx 年 8 月 總戶(hù)數(shù) 28 戶(hù) 停車(chē)位 280 個(gè) 規(guī)模 10 棟 12 層小高層、 1 梯 34 戶(hù) 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 暢銷(xiāo)指數(shù) 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售狀況 penhouse 480m2 13 套 46% ★★★ 20xx 年 10 月開(kāi)工 已售 70%，約 20 套 Penhouse 550 m2 13 套 46% ★★ penhouse 880 m2 2 套 8% ★ 自身配套 會(huì)所、游艇會(huì) 客戶(hù)情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 對(duì)本項(xiàng)目的影響 —— 根據(jù)我司所調(diào)查取得關(guān)于第二通道公示資料及與深圳市寫(xiě)真地圖集對(duì)比比較分析來(lái)看，第二通道入口處應(yīng)在本片區(qū)倚山花園二期周邊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之 系統(tǒng)資料。方案路線(xiàn)總長(zhǎng)約 公里，按計(jì)算行車(chē)速度 80 公里 /小時(shí)的雙向六車(chē)道高速公路標(biāo)準(zhǔn)修建。另一方面，在西港區(qū)處的 32 號(hào)路口的位置上設(shè)置西港區(qū)專(zhuān)用通道，解決西港區(qū)交通，并實(shí)現(xiàn)與梧桐山大道（鹽排高速）連接，滿(mǎn)足西港區(qū)大部分的港 區(qū)快速上下鹽排高速。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶(hù)型面積： 主力戶(hù)型 為 三房 （ 面積區(qū)間為 124 至 161 平方米 ）、 四房 （ 面積區(qū)間為 170 至 278 平方米 ）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 31 暢銷(xiāo)戶(hù)型示例： 三房二廳兩衛(wèi)： 172173 平方米 四房二廳三衛(wèi)： 243245 平方米