【正文】 60% 容積率 均 價(jià) 120xx 元 /平方米 入伙時(shí)間 20xx630 總戶數(shù) 436 戶 規(guī)模 11 棟小高層及 TH 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 54 套 % ★★ 20xx73 開盤 7 個(gè)月 90% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 114128 m2 54 套 17% ★★★★ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 144164 m2 36 套 11% ★★★★ 5 房 2 廳 2 衛(wèi) 166193 m2 72 套 22% ★★ 4 房 2 廳 3 衛(wèi) (TH) 190202 m2 34 套 17% ★★★★★ 4 房 2 廳 3 衛(wèi)(TH) 215263 m2 67 套 20% ★★★★★ 配套情況 招商銀行、一軒粥面館、夢(mèng)幻美容、香磨坊西餐廳、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)泳池、露天網(wǎng)球場(chǎng)、人工湖、商務(wù)中心 客戶情況 市內(nèi)客戶、周邊鹽田客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 17 小結(jié)： 梅沙片區(qū)由于該片區(qū)資源的稀缺性，目前在該片區(qū)已經(jīng)形成高尚住宅區(qū)，并且為廣大客戶所認(rèn)同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 21 （四）、建筑風(fēng)格及內(nèi)部配 套分析 項(xiàng)目 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 會(huì)所 瀚海東岸 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 架空層園林約 3000 mm 222 泛會(huì)所 碧桐海苑 現(xiàn)代風(fēng)格 架空層園林 東埔海景 海洋風(fēng)格 4000 mm 222 濱海園林 澳洲風(fēng)情豪華會(huì)所 倚山花園 亞熱帶風(fēng)格 泰國(guó)棕櫚島 地中海風(fēng)情會(huì)所 云深處 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 精致園林 皇家海灣公館 海洋豪華風(fēng)格 以私家園林為主 會(huì)所及游艇會(huì)（報(bào)批中） 小結(jié)： 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格或海洋風(fēng)格為主 園林風(fēng)格多為東南亞海洋風(fēng)格，符合本地區(qū)的生態(tài)氣候條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 30 暢銷戶型示例： 二房二廳一衛(wèi)： 9198 平方米 四房二廳三衛(wèi)： 200207 平方米 戶型解析： 入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái) 雙套房設(shè)計(jì)，休息、閱讀、更衣等空間成熟 主臥、次臥兩面采光 空中院館創(chuàng)新格局 各房間自然采光、大露臺(tái)多維景觀 主傭分道，盡顯尊貴 奇數(shù)層客廳帶大露臺(tái)，偶數(shù)層主臥帶弧形大露臺(tái) 奇數(shù)層客廳帶大露臺(tái)，偶數(shù)層南北兩冊(cè)均有步入式陽(yáng)臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 32 暢銷戶型示例 ： 四房三廳四衛(wèi)： 266 平方米 戶型解析： 躍式結(jié)構(gòu)，三廳三套房設(shè)計(jì) 主傭分道 主臥帶 SPA 創(chuàng)新設(shè)計(jì) 大尺度落地窗、大面積室內(nèi)外景觀陽(yáng)臺(tái)， 270 度寬闊美景 每隔四層設(shè)計(jì)連續(xù)的弧形露臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市場(chǎng)推出的戶型中較受歡迎的有波托菲諾純水岸、熙園、中旅國(guó)際公館等。已經(jīng)被多廳的空間設(shè)計(jì)所 取代，國(guó)外 “ 起居室 ” 與“ 會(huì)客室 ” 概念在現(xiàn)在的豪宅戶型設(shè)計(jì)中被引用的越來越多。 家庭其他成員的喜好與要求受到重視 隨著家庭經(jīng)濟(jì)收入提高，家庭中不同成員的需求均在戶型設(shè)計(jì)中逐步得 到重視，上至老人下至小孩，甚至保姆與客人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。通過洗手間開窗的細(xì)部設(shè)計(jì)及景觀花池等解決景觀與私密性的矛盾?？梢酝ㄟ^增加每層或隔層的公共花園，電梯大堂等候區(qū)的個(gè)性設(shè)計(jì)等方法解決。 本項(xiàng)目所蘊(yùn)含的豪宅氣質(zhì)將日益凸顯 。 39 同時(shí)，由于本片區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的日漸成熟，特別是梅沙片區(qū)所提供的中高檔度假產(chǎn)品及鹽田港所提供的中檔居家產(chǎn)品，都一定程度上分流了沙頭角區(qū)域的客戶。 由于片區(qū)歷史供應(yīng)量較少，片區(qū)樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新較少，戶型基本中規(guī)中矩。 40 從深圳市豪宅市場(chǎng)分析來看 隨著豪宅客戶置業(yè)經(jīng)歷的增加及對(duì)生活各項(xiàng)質(zhì)數(shù)的整體提高， 住宅中景觀及功能的均好性特征也日益明顯，而對(duì)健康居住、生態(tài)居住的要求也不斷提高 。 目前片區(qū)待售項(xiàng)目只有瀚海東岸，其他競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目均在整體規(guī)劃當(dāng)中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 注：具體平面規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)見附件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 48 參考案例 2： 中旅國(guó)際公館疊加 5 房戶型 【 191194 ㎡ 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 1 工】 【 230233 ㎡ 4 房 3 廳 3 衛(wèi) 1 工】 戶型解析： 復(fù)躍式設(shè)計(jì)，一層設(shè)臥房，空間實(shí)用，客廳挑空，有車位，一層送花園，二層外走樓梯，送大露臺(tái)，家庭廳實(shí)用性強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 1）、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目所處區(qū)域山景資源優(yōu)勢(shì)明顯； ? 良好的生活居住氛圍； ? 充分整合片區(qū)良好的教育資源和人文資源，將 有利與項(xiàng)目產(chǎn)品附加值的提高； ? 確定本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，落實(shí)完善相關(guān)配套設(shè)施，打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。 應(yīng)對(duì)策略 ? 最大化利用項(xiàng)目山景優(yōu)勢(shì)資源； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新，在產(chǎn)品品質(zhì)、檔次的積極提升； ? 差異化營(yíng)銷，塑造項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象及區(qū)域形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中部分 2 房由于面積適中，自然景觀較好，通過兩套打通合并而受到二次置業(yè)者的親睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 考慮安全原因而減弱，反而在一定程度上增加，但同時(shí)相應(yīng)的要求提高。尤其是雅頌居的 220 ㎡戶型，能在主臥內(nèi)做至南北通風(fēng)。大多數(shù)常期雇用同一保姆并與保姆有較好關(guān)系的客戶都將設(shè)計(jì)中的保姆房做貯藏空間，而將客房做為保姆房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 家庭內(nèi)主人生活品質(zhì)提高，導(dǎo)致對(duì)功能的需求增加 客戶對(duì)房間面積的需求及滿足不同豐富空間的需求，從小臥大廳到大臥大廳，再到多臥多廳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 33 （二）、半山海景 31 暢銷戶型示例： 三房二廳兩衛(wèi)： 172173 平方米 四房二廳三衛(wèi)： 243245 平方米 戶型解析： 戶型方正實(shí)用 南北通透板式格局，端頭廳設(shè)計(jì) 主臥兩面采光、主傭分道 室內(nèi)空間感強(qiáng)，視野開闊 空中院館格局巧妙 空中院館創(chuàng)新格局，主臥帶景觀衛(wèi)生間 偶數(shù)層帶大弧形陽(yáng)臺(tái) 南北兩側(cè)均有步入式陽(yáng)臺(tái)， 270 度景觀， 雙套房均帶衣帽間，生活便捷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 29 八、深圳市豪宅市場(chǎng)主流項(xiàng)目 及產(chǎn)品分析 （一）、中信紅樹灣 樓盤名稱 地址 占地面積(m2)/ 建筑面積 (m2) 容積率 總戶數(shù) 車位比 規(guī)模類型 建筑規(guī)劃 環(huán)境設(shè)計(jì) 戶型 /面積 /比例 銷售價(jià)格 元 / m2 銷售率 中信紅樹灣 白石路/沙河?xùn)|路 163000/ 650000 580 1： 4棟高層、 2組團(tuán)TOWNHOUSE 澳大利亞柏濤（墨爾本） 貝爾高林 2房： 91— 98m2， 9% 3房： 154－ 173m2， 18% 4房： 164－ 245m2， 56% 復(fù)式： 165m2， 14% TOWNHOUSE：， 3% 9300 75% 鳥瞰圖 整體平面圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地