【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 41 第二部分 戶型設(shè)計建議 一、項目整體定 位 （一）、項目的競爭分析 項目所處區(qū)域競爭態(tài)勢分析 競爭項目 片區(qū)在售項目 片區(qū)預(yù)售項目 代表樓盤 東埔海景、碧桐海苑 瀚海東岸、東埔海景三期、倚山花園三期等 競爭分析 片區(qū)目前主要的在售項目整體銷售已到尾聲，基本不會在項目正式銷售時對項目造成直接競爭，但是由于這些樓盤是片區(qū)較早入市的項目，市場形象已經(jīng)奠定；因此這類項目的價格、檔次等方面將會成為今后項目市場對比的一個重要參照體系，將會影響今后客戶對項目銷售價格的接受程度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。產(chǎn)品中高檔次的獨立別墅 /PENHOUSE 比重較大，而中高檔別墅產(chǎn)品如 TOHO/疊加別墅比重則較小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。沙頭角海濱區(qū)的整體規(guī)劃及第二通道 建設(shè)將極大的改變沙頭角的區(qū)域形象及競爭力。 如何在公共部分營造溫馨、親切的交流環(huán)境，幫助鄰里溝通。 對家庭私密性的重視度提高 私密性的影響主要來自于兩個方面，一方面是外部的影響如樓間距、對視問題，洗手間景觀與私密無法共享等。但隨著豪宅客戶群體的不斷擴(kuò)大及受 SARS 影響，豪宅對健康居住環(huán)境的要求越來越高，一梯三戶、一梯兩戶、南北通透，從電梯廳的通風(fēng)到生態(tài)電梯廳再到生態(tài)車庫，已成為現(xiàn)在豪宅的主要發(fā)展方向。 36 設(shè)計中的衛(wèi)浴有明顯增多的趨勢，從兩衛(wèi)、到多衛(wèi)的設(shè)計已屢見不鮮，同時主衛(wèi)的設(shè)計要求面積越來越大，至少滿足雙衛(wèi)浴。細(xì)節(jié)包括臥室內(nèi)要有衣帽間、化妝間設(shè)計及電視柜位置休憩位置，客廳空間更加細(xì)致化，除了待客功能外，還要有起居、視聽、娛樂功能??。 35 （三）、深圳豪宅市場戶型發(fā)展趨勢 家庭人口組成 在豪宅戶型設(shè)計中幾代同堂情況一般不多，但在戶型設(shè)計上仍要考慮二代、三代同堂生活需求。蘭溪谷 蛇口沿山路以西 57262/ 93000 539 1： 14棟 1317層小高層 ， 3棟 TOWNHOUSE 新加坡雅科本、羅麥莊馬香港有限公司 泛亞易道，澳大利亞普利斯規(guī)劃設(shè)計有限公司 3房： 121141m2， 12% 4房： 133173m2， 64% 5房： 182206m2， 8% 復(fù)式： 193323m2， 13% TOWNHOUSE（五房、六房） :260295m2,3% 小高層9000 TOWNHOUSE： 13000 100% 鳥瞰圖 整體平面圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 28 七、戶型需求分析 年齡 居住環(huán)境 收入水平 置業(yè)經(jīng)驗 置業(yè)目的 戶型需求 關(guān)注因素 本地村民 跨度大 二 /三代同屋 中等 較少 以改善居住狀況為主 3 房及以上 戶型、價格、配套 本地公務(wù)員 2530 歲 二代同屋 中等 中等 由家庭結(jié)構(gòu)的變化產(chǎn)生置業(yè)需求，如結(jié)婚、生育造成的家庭人口數(shù)增加。 26 心海伽藍(lán)三房二廳一衛(wèi)：復(fù)式 ㎡ 東埔海景二期三房二廳一衛(wèi)： 106 ㎡ 戶型解析： 實用率低 戶型解析： 朝向景觀條件較差 面積較大 主人房面積較小，采光不足 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 （二）、滯銷戶型 心海伽藍(lán)一房一廳：復(fù)式 ㎡ 戶型解析： 實用率低 一房面積太大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 六、 片區(qū)暢銷、滯銷戶型案例分析 （一）、暢銷戶型 碧桐海苑：一房一廳 5457 ㎡ 東埔海景： 二房二廳 78 ㎡ 戶型解析： 空間通透，布局緊湊，經(jīng)濟(jì)實用 戶型解析： 空間布局合理，實用率高 外露式浴缸設(shè)計，增添浪漫色彩 雙凸窗設(shè)計，提升附加值 大陽臺，陽光室設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 19 （二）、套數(shù)比例分析 戶型 套數(shù) 比例 1 房 1 廳 111144 套套套 6% 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 818 套套套 45% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 471 套套套 26% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 183 套套套 10% 復(fù)式 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 15 套套套 % 花園洋房 58 套套套 3% TOHO 18 套套套 % 獨立別墅、 penhouse 109 套套套 6% 合 計 1786 100% 小結(jié)： 片區(qū)市場以 2 房及 3 房為主， 4 房為其次，其他戶型所占比例較??； 復(fù)式結(jié)構(gòu)在片區(qū)市場上的占有率不高，主要以平面結(jié)構(gòu)為主； 在高端產(chǎn)品中，以獨立別墅、 penhouse 及花園洋房為主， Townhouse 所占比例較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? Townhouse 在該區(qū)域高端產(chǎn)品中銷售情況較為理想，獨立別墅及 PPeennhhoouussee 以相對較小面積銷售情況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 （二）、在售項目 碧桐海苑 物業(yè)名稱 碧桐海苑 總占地面積 6152 發(fā) 展 商 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 總建筑面積 51086 mm 222 綠化率 容積率 均 價 6080 元 / mm 222 入伙時間 20xx 年 8 月 8 日 總戶數(shù) 588 戶 停車位 140 個 規(guī)模 2 棟 32 層 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷 指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 114 套 22% ★★ 20xx 年 1 月 22 日解籌，解籌率約 70% 已售 30%，約 160 套 2 房 2 廳 2 衛(wèi) m2 342 套 58% ★ 3 房 2 廳 1 衛(wèi) m2 132 套 20% ★★ 自身配 套 主要依靠周邊配套 客戶情況 本地客戶占 50%，鹽田港、保稅區(qū)白領(lǐng)占 20%，珠寶加工商及當(dāng)?shù)厣倘苏?10%，香港人 10%，羅湖及其他區(qū)域 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。沙頭角鎮(zhèn)與市區(qū)方向的交通聯(lián)系主要通過梧桐山隧道實現(xiàn)， 部分可通過正坑水庫附近設(shè)置往沙頭角鎮(zhèn)的車輛出口通道和林場處設(shè)置往市區(qū)的車輛進(jìn)口通道來實現(xiàn) 。該項目總投資約20 億元，預(yù)計明年初動工， 20xx 年底交付使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 目 錄 第一章 市場調(diào)查部分 一、 項目所處區(qū)域規(guī)劃情況 二、 沙頭角片區(qū)主要樓盤情況分析 三、 沙頭角片區(qū)潛在供應(yīng)情況分析 四 、 周邊微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 五、 片區(qū)產(chǎn)品分析 六、 片區(qū)暢銷、滯銷戶型案例分析 七、 戶型需求分析 八、 深圳市豪宅市場主流項目及產(chǎn)品分析 九、 市場分析結(jié)論 第二章 戶型設(shè)計建議 一、 項目整體定位 二、 產(chǎn)品設(shè)計建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 實行免費通行。 沙頭角鎮(zhèn)與鹽田坳、龍崗區(qū)、惠州方向的交通聯(lián)系可通過沿港路實現(xiàn)，也可通過在梧桐山立交設(shè)置的車 輛進(jìn)出通道，經(jīng)北山立交，連接北山大道和鹽壩高速公路來實現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 二、 沙頭角片區(qū)主要樓盤情況分析 （一）、預(yù)售項目 11 、 瀚瀚瀚 海海海 東東東 岸岸岸 物業(yè)名稱 瀚海東岸 總占地面積 發(fā) 展 商 深圳市榮津房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積 61549 綠化率 綠化面積約 3000 mm 222 容積率 均 價 6500 元 / m2 入伙時間 20xx 年 4 月 總戶數(shù) 296 戶 規(guī)模 3 棟 27 層 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷 指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) — 88 套 30% ★★ 20xx 年 1 月認(rèn)購 至 20xx 年 2 月 24日， 認(rèn)購約 300 個 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （高廳） m2 68 套 23% ★★★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （錯層） m2 84 套 28% ★★★★ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) （錯層） m2 56 套 19% ★★★ 自身配套 15 層裙樓，其中 13 層商場， 4 層為圖書館， 5 層為項目泛會所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 10 新世界倚山花園二期 物業(yè)名稱 新世界倚山花園二期 總占地面積 6152 發(fā) 展 商 香港新世界中國地產(chǎn)有限公司 總建筑面積 510