【正文】 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 新世界倚山花園二期 物業(yè)名稱 新世界倚山花園二期 總占地面積 6152 發(fā) 展 商 香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 總建筑面積 51086 mm 222 綠化率 35% 容積率 均 價(jià) 7000 元 / mm 222 入伙時(shí)間 20xx 年 8 月 總戶數(shù) 336 戶 停車位 280 個(gè) 規(guī)模 10 棟 12 層小高層、 1 梯 34戶 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷戶指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7678m2 148 套 44% ★ 20xx 年 4 月開盤 已售 70%，約 240 套 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 103106 m2 67 套 20% ★★★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （帶工人房） 138 m2 67 套 20% ★★★ 復(fù)式 168 m2 54 套 16% ★★ 自身配套 東南亞園林、園林會(huì)所。 客 戶情況 當(dāng)?shù)乜蛻羧绻珓?wù)員、教師、醫(yī)生等占 80%，鹽田港中高層管理 15%，周邊區(qū)域 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 7 二、 沙頭角片區(qū)主要樓盤情況分析 （一）、預(yù)售項(xiàng)目 11 、 瀚瀚瀚 海海海 東東東 岸岸岸 物業(yè)名稱 瀚海東岸 總占地面積 發(fā) 展 商 深圳市榮津房地產(chǎn)開發(fā)公司 總建筑面積 61549 綠化率 綠化面積約 3000 mm 222 容積率 均 價(jià) 6500 元 / m2 入伙時(shí)間 20xx 年 4 月 總戶數(shù) 296 戶 規(guī)模 3 棟 27 層 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷 指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) — 88 套 30% ★★ 20xx 年 1 月認(rèn)購(gòu) 至 20xx 年 2 月 24日， 認(rèn)購(gòu)約 300 個(gè) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （高廳） m2 68 套 23% ★★★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) （錯(cuò)層） m2 84 套 28% ★★★★ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) （錯(cuò)層） m2 56 套 19% ★★★ 自身配套 15 層裙樓，其中 13 層商場(chǎng)， 4 層為圖書館， 5 層為項(xiàng)目泛會(huì)所。 本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）通過(guò)北山立交的設(shè)置，達(dá)到疏散規(guī)劃中東港區(qū)的港區(qū)交通。 沙頭角鎮(zhèn)與鹽田坳、龍崗區(qū)、惠州方向的交通聯(lián)系可通過(guò)沿港路實(shí)現(xiàn)，也可通過(guò)在梧桐山立交設(shè)置的車 輛進(jìn)出通道，經(jīng)北山立交，連接北山大道和鹽壩高速公路來(lái)實(shí)現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 實(shí)行免費(fèi)通行。路線起始于羅沙公路距羅芳立交 4000 米，上跨羅沙公路約 650 米后，以隧道方式穿越梧桐山（原梧桐山隧道 左上側(cè) 50 米處），先后穿過(guò)夾門山 1 號(hào)、 2 號(hào)、3 號(hào)隧道和大洞頂隧道，繞開正坑水庫(kù)，經(jīng)田東隧道、林場(chǎng)隧道，在沙港農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以北再出東灣隧道，轉(zhuǎn)向沿港路（高架），上跨梧桐山立交、明珠立交、沿港路，與鹽壩高速相接。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 3 第一章 市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃情況 （一）、沙頭角整體規(guī)劃 根 據(jù)我司所掌握的沙頭角海濱區(qū)規(guī)劃，如果方案得以實(shí)行，沙頭角則會(huì)顯現(xiàn)出極強(qiáng)的國(guó)際性特點(diǎn)，整個(gè)片區(qū)的環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)力將極大的加強(qiáng)。 2 目 錄 第一章 市場(chǎng)調(diào)查部分 一、 項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃情況 二、 沙頭角片區(qū)主要樓盤情況分析 三、 沙頭角片區(qū)潛在供應(yīng)情況分析 四 、 周邊微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 五、 片區(qū)產(chǎn)品分析 六、 片區(qū)暢銷、滯銷戶型案例分析 七、 戶型需求分析 八、 深圳市豪宅市場(chǎng)主流項(xiàng)目及產(chǎn)品分析 九、 市場(chǎng)分析結(jié)論 第二章 戶型設(shè)計(jì)建議 一、 項(xiàng)目整體定位 二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 旭飛山海時(shí)光項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品定位建議 深圳市德思勤置業(yè)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 （二）、東部第二通道 東部第二通道項(xiàng)目 是深圳市東部地區(qū)第二過(guò)境通道和鹽田港區(qū)疏港交通的重要組成部分。該項(xiàng)目總投資約20 億元，預(yù)計(jì)明年初動(dòng)工， 20xx 年底交付使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。沙頭角鎮(zhèn)與市區(qū)方向的交通聯(lián)系主要通過(guò)梧桐山隧道實(shí)現(xiàn)， 部分可通過(guò)正坑水庫(kù)附近設(shè)置往沙頭角鎮(zhèn)的車輛出口通道和林場(chǎng)處設(shè)置往市區(qū)的車輛進(jìn)口通道來(lái)實(shí)現(xiàn) 。通過(guò)在東港區(qū)附近規(guī)劃的北山立交設(shè)置車輛進(jìn)出通道，方便鹽田坳片區(qū)居民與沙頭角鎮(zhèn)、市區(qū)及鹽壩方向的聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。預(yù)計(jì)第二通道會(huì)給本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪間影響，但其所產(chǎn)生的交通便利優(yōu)勢(shì)將大大大于負(fù)面影響，而其產(chǎn)生的噪音問(wèn)題，則可通過(guò)本項(xiàng)目的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上加以規(guī)避。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 （二）、在售項(xiàng)目 碧桐海苑 物業(yè)名稱 碧桐海苑 總占地面積 6152 發(fā) 展 商 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 總建筑面積 51086 mm 222 綠化率 容積率 均 價(jià) 6080 元 / mm 222 入伙時(shí)間 20xx 年 8 月 8 日 總戶數(shù) 588 戶 停車位 140 個(gè) 規(guī)模 2 棟 32 層 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷 指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 1 房 1 廳 1 衛(wèi) 114 套 22% ★★ 20xx 年 1 月 22 日解籌，解籌率約 70% 已售 30%，約 160 套 2 房 2 廳 2 衛(wèi) m2 342 套 58% ★ 3 房 2 廳 1 衛(wèi) m2 132 套 20% ★★ 自身配 套 主要依靠周邊配套 客戶情況 本地客戶占 50%，鹽田港、保稅區(qū)白領(lǐng)占 20%，珠寶加工商及當(dāng)?shù)厣倘苏?10%，香港人 10%，羅湖及其他區(qū)域 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 9 東埔海景 物業(yè)名稱 東埔海景花園二期 總占地面積 90000 mm 222，其中一期 26087 mm 222， 其中二期 32666 mm 222 發(fā) 展 商 東埔實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 總建筑面積 總規(guī)劃面積 23 萬(wàn)，其中二期12 萬(wàn) 綠化率 60% 容積率 均 價(jià) 7000 元 / mm 222 入伙時(shí)間 20xx 年 12 月 總戶數(shù) 600 停車位 600 規(guī)模 7 棟小高層 戶型 面積 套數(shù) 比例 暢銷指數(shù) 銷售周期 銷售狀況 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 73m2 180 套 30% ★★ 20xx 年 11 月 開盤 至 20xx 年 2 月 24 日，余80 套 78 m2 60 套 10% ★★ 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 8994m2 180 套 30% ★ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 94119 m2 120 套 20% ★★ 4 房 2 廳 3 衛(wèi) m2 60 套 10% ★★★ 自身配套 超大中心園林廣場(chǎng)、幼兒園、精致會(huì)所，其中包括健身室、音樂(lè)廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室及西餐茶吧。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 ? Townhouse 在該區(qū)域高端產(chǎn)品中銷售情況較為理想，獨(dú)立別墅及 PPeennhhoouussee 以相對(duì)較小面積銷售情況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑形式： 容積率 主要是 上下 ，以小高 層為主 ，還有部分 TOWHOUSE。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 18 五、 片區(qū)產(chǎn)品分析 （一）、建筑結(jié)構(gòu)分析 小結(jié)： 本片區(qū)市場(chǎng)主要以塔樓結(jié)構(gòu)為主，板樓結(jié)構(gòu)較為少見 內(nèi)部以平面結(jié)構(gòu)為主，錯(cuò)層或躍式結(jié)構(gòu)較為少見 樓盤名稱 建筑形式 瀚海東岸 高層塔樓，錯(cuò)層結(jié)構(gòu) 碧桐海苑 高層塔樓，平面結(jié)構(gòu) 倚山花園二期 高層塔樓，平面結(jié) 構(gòu) 東埔海景 高層塔樓，平面結(jié)構(gòu) 云深處 花園洋房板式平面結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 （二）、套數(shù)比例分析 戶型 套數(shù) 比例 1 房 1 廳 111144 套套套 6% 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 818 套套套 45% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 471 套套套 26% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 183 套套套 10% 復(fù)式 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 15 套套套 % 花園洋房 58 套套套 3% TOHO 18 套套套 % 獨(dú)立別墅、 penhouse 109 套套套 6% 合 計(jì) 1786 100% 小結(jié)： 片區(qū)市場(chǎng)以 2 房及 3 房為主， 4 房為其次，其他戶型所占比例較??； 復(fù)式結(jié)構(gòu)在片區(qū)市場(chǎng)上的占有率不高，主要以平面結(jié)構(gòu)為主； 在高端產(chǎn)品中，以獨(dú)立別墅、 penhouse 及花園洋房為主， Townhouse 所占比例較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中、高端產(chǎn)品多配有會(huì)所；低端產(chǎn)品一般無(wú)會(huì)所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 22 六、 片區(qū)暢銷、滯銷戶型案例分析 （一）、暢銷戶型 碧桐海苑：一房一廳 5457 ㎡