中山項(xiàng)目前期策劃建議書(產(chǎn)品部分)-項(xiàng)目定位-全文預(yù)覽
【正文】 造出流水淙淙的美景，細(xì)流、淺流、跌流、激流、涌流 …… 循環(huán)往復(fù)，寓意生機(jī)盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。525354在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙 的無限向往。216。本項(xiàng)目所處位置，是一個(gè)整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)我司建議主要參考以下幾點(diǎn)：4142四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn) 品 類 型 比例 備 注小高 層 60% 一梯 4戶 12層多 層 20% 一梯 3戶 6層情景洋房 20% 一梯 2戶 4層43其中參考項(xiàng)目如下：別 墅 30%洋房 70%小高 層帶電 梯6層 多 層 ，11層 小高 層中高檔凱 茵新城多 層 25%小高 層 75%全部 帶電 梯4層 多 層 ，10層 小高 層高檔奕翠園比例備 注樓型定位檔次項(xiàng) 目名稱44 根據(jù)市場平均售價(jià)計(jì)算，市場需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。 項(xiàng)目的盈利需要37產(chǎn) 品種 類 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議3839三、分期開發(fā)次序建議擬定整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 6年。 市場比較法36216。30Townhouse價(jià)格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價(jià)格定位也界于兩者之間。27 市場比較法分析均價(jià) 小高層價(jià)格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍(lán) 波灣 陽光花地按揭均價(jià)（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/100 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對 比價(jià) 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價(jià) 3045由上述市場比較推導(dǎo)后，得出參考均價(jià)為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價(jià)格區(qū)間為 28933197元 /㎡。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價(jià)格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過提供性價(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。12目標(biāo)客戶群的拉升從長遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)南區(qū)整體區(qū)位價(jià)值的提升。216。 置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價(jià)比。 外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。10企業(yè)白領(lǐng)特征：216。216。9需求：216。屬二次及多次置業(yè)者216。216。216。 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。216。 哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？216。 覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。地域因素216。消費(fèi)觀念因素216。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。216。 要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。 完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。 全市至少 7萬多個(gè)私營企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購買能力強(qiáng)。 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)， 置業(yè)在地域上沒有明確的要求 ，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。 以大戶型、大面積為主。216。216。 生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。 需求以中小戶型為主，多注重朝向。14檔次定位本項(xiàng)目定位為 “ 中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū) ” 。 檔次提升的演繹16三、項(xiàng)目形象定位形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合萬科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力18 從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受 延伸目標(biāo)客戶對產(chǎn)品的需求20產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新 現(xiàn)代明快離塵不離市 優(yōu)雅安逸自身特色21萬
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