中山項目前期策劃建議書(產(chǎn)品部分)-項目定位-全文預(yù)覽
【正文】 造出流水淙淙的美景，細流、淺流、跌流、激流、涌流 …… 循環(huán)往復(fù)，寓意生機盎然、生生不息、靈氣逼人的生命活力。525354在廣場上興建玻璃觀星臺，象征人類對宇宙 的無限向往。216。本項目所處位置，是一個整體環(huán)境欠佳的區(qū)域，所以首期形象及銷售示范區(qū)設(shè)計時我司建議主要參考以下幾點：4142四、首期開發(fā)樓型建議產(chǎn) 品 類 型 比例 備 注小高 層 60% 一梯 4戶 12層多 層 20% 一梯 3戶 6層情景洋房 20% 一梯 2戶 4層43其中參考項目如下：別 墅 30%洋房 70%小高 層帶電 梯6層 多 層 ，11層 小高 層中高檔凱 茵新城多 層 25%小高 層 75%全部 帶電 梯4層 多 層 ，10層 小高 層高檔奕翠園比例備 注樓型定位檔次項 目名稱44 根據(jù)市場平均售價計算，市場需求主力戶型面積在 100120 平方米左右。 項目的盈利需要37產(chǎn) 品種 類 所占比例 建筑面 積 (m2) 備 注小高 層 60% 314097 平均 層 數(shù) 16層一梯 4戶多 層 25% 130873 層 數(shù) 6層一梯三 戶情景洋房 10% 52350 層 數(shù) 4層一梯兩 戶Townhouse 5% 26174 單 位面 積 230m2二、產(chǎn)品形態(tài)建議3839三、分期開發(fā)次序建議擬定整個項目的開發(fā)周期為 6年。 市場比較法36216。30Townhouse價格建議Townhouse在中山也是創(chuàng)新戶型，無法直接類比，但在產(chǎn)品形態(tài)上， Townhouse是介于別墅與情景洋房之間，所以價格定位也界于兩者之間。27 市場比較法分析均價 小高層價格建議 單位：元 /㎡凱 茵新城 藍 波灣 陽光花地按揭均價（毛坯） 3200 3200 3100區(qū)域形象 105/100 103/100 108/100品牌形象 105/100 95/100 95/100地理位置 95/100 95/100 100/100自然 環(huán) 境 110/100 110/100 103/100生活配套 98/100 100/100 105/100規(guī) 模 100/100 98/100 95/100交通 95/100 98/100 103/100對 比價 2983 3259 2916權(quán) 重 40% 30% 30%建 議 均價 3045由上述市場比較推導(dǎo)后，得出參考均價為 3045元 /㎡， 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查，得到參考價格區(qū)間為 28933197元 /㎡。所謂中檔，主要是針對成本而言，力求控制未來的銷售價格不要過高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項目形象的地方做足功夫，通過提供性價比高的產(chǎn)品促進銷售。12目標客戶群的拉升從長遠看，伴隨著本項目開發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動南區(qū)整體區(qū)位價值的提升。216。 置業(yè)在地域上沒有太多的約束，比較理性，講求最高性價比。 外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。10企業(yè)白領(lǐng)特征：216。216。9需求：216。屬二次及多次置業(yè)者216。216。216。 人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。216。 哪個年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？216。 覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。地域因素216。消費觀念因素216。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。216。 要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。 完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。 全市至少 7萬多個私營企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購買能力強。 人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個鎮(zhèn)區(qū)， 置業(yè)在地域上沒有明確的要求 ，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。 優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。 以大戶型、大面積為主。216。216。 生活配套完善，交通便利，距離工作地點較近。 需求以中小戶型為主，多注重朝向。14檔次定位本項目定位為 “ 中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū) ” 。 檔次提升的演繹16三、項目形象定位形象概念推導(dǎo)思路市場導(dǎo)向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標客戶群研究目標客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究萬科品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合萬科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力18 從市場需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受 延伸目標客戶對產(chǎn)品的需求20產(chǎn)品自身特色推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞自然清新 現(xiàn)代明快離塵不離市 優(yōu)雅安逸自身特色21萬
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