【正文】 千個。 38 九、市場分析結(jié)論 從區(qū)域規(guī)劃來看 隨著深圳東西兩翼開發(fā)力度的加強，沙頭角獨特的景觀優(yōu)勢及良好的片區(qū)生活氛 圍正吸引著越來越多的置業(yè)者的目光。 與此同時，第二通道雖由本項目附近通過，會產(chǎn)生一定的噪音影響，但其所產(chǎn)生的交通便利優(yōu)勢將大于其負面影響，而第二通道所產(chǎn)生的 噪音問題，則可通過本項目的規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計加以規(guī)避 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。在內(nèi)部競爭相對較小的同時，沙頭角面臨著較為嚴峻的外部競爭。而沙頭角獨特的山、海景自然景觀優(yōu)勢及口岸通關(guān)優(yōu)勢，也形成了片區(qū)中高檔樓盤度假居所特點。而 20xx 年預(yù)售項目瀚海東岸的戶型設(shè)計則將整個片區(qū)的 平面 產(chǎn)品設(shè)計帶入新的局面 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。反映在整體產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上，板式住宅的增多、入戶花園的盛行、贈送結(jié)構(gòu)面積的普遍都成為市場的主要特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但由于瀚海東岸在整體定位及戶型設(shè)計上都有較好表現(xiàn)，特別在戶型比例上與本項目有部分重合。 ? 營造產(chǎn)品內(nèi)涵，提升附加值； ? 產(chǎn)品差異化，塑造個性特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 43 2）、項目發(fā)展戰(zhàn)略 通過產(chǎn)品創(chuàng)新取勝 （二）、項目定位 沙頭角片區(qū)品質(zhì)社區(qū)新代言人 ——以森林公園資源為基礎(chǔ) ——以休閑、康體、運動、生態(tài)設(shè)施為依托 ——開發(fā)中高檔次的中大戶住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 44 （三） 、目標客戶定位 游離 偶得客戶 重點客戶 核心客戶 ? 沙頭角中高收入階層 ? 以沙頭角為主的公務(wù)員、銀行金融從業(yè)人員、國有企業(yè)單位員工等中高端客戶 ? 鹽田港、鹽田保稅區(qū)、沙頭角保稅區(qū)中高層管理人員 ? 香港 “三緣 ”（地緣、親緣、工作緣） 港客 ? 科技 園年輕中等收入白領(lǐng) ? 需解決子女教育問題的客戶、退休養(yǎng)老客戶 ? 喜歡自然、登山及濱海生活，看重生活情趣的客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 45 二、產(chǎn)品設(shè)計建議 根據(jù)我司對沙頭角市場、深圳豪宅市場的統(tǒng)計和分析，通過對目標客戶需求心理的研究， 創(chuàng)新、實用、寬松、景觀最大化、均好 的生活空 間是本項目戶型定位的基本出發(fā)點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型平面： （ 1）、 24 房：可 引入入戶花園、單偶數(shù)贈送大露臺、主臥大凸窗或露臺 等市場上創(chuàng)新戶型設(shè)計元素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 49 —— THE END—— 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 47 （ 2）、疊加別墅： 參考案例 1： 熙園疊加 4 房、 5 房戶型 戶型解析： 一梯兩戶，南北通透，多層帶電梯 ，功能分區(qū)合理； 多層形式，別墅的戶型；戶型不但多樣，選擇性強，而且均好性皆優(yōu)； 底層戶型附送地下室與私家花園；中間層戶型是 40 ㎡露臺花園，雙套房設(shè)計，四臥朝南向； 頂層戶型屋頂花園，頂層陽光室，坡屋頂設(shè)計；客廳開間 6 米，主臥開間 米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 46 建筑形態(tài)： 板式結(jié)構(gòu) 參考案例：中信紅樹灣 （中信紅樹灣建筑采用了世界灣區(qū)物業(yè)大同的“ 全板式斜列布局 ”結(jié)構(gòu)，所有住宅平面成“ L形 ”、 “Z形 ”格局，首層全 部架空，最小樓間距也達到 40 多米，視線完全開向外空間，讓后層建筑擁有觀景的優(yōu)越角度，保證戶戶朝南為入住中信紅樹灣的每一位業(yè)主能夠最大限度地享受這份景觀資源，完全沒有對視 ） 。 結(jié)合以上分析，得出以下戶型定位： 戶型配比： 戶型 面積區(qū)間 面積比例 疊加別墅 200 5% 四房 140 22% 三房 11695 44% 二房 7870 29% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 依托成熟片區(qū)氛圍； ? 發(fā)揮教育資源優(yōu)勢； ? 產(chǎn)品積極創(chuàng)新。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。而東埔海景三期、倚山花園三期由于是片區(qū)內(nèi)大規(guī)模樓盤的后期項目，在市場形象及規(guī)模優(yōu)勢較有優(yōu)勢。片區(qū)內(nèi)山景、海景兩大項目陣營比拼形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而由于該項目與本項目產(chǎn)品定位較為類似，成為本項目的直接競爭對手。其 中性價比較高的疊加別墅市場較少供應(yīng) 。具體表現(xiàn)在，平面戶型集中在 3 房，面積集中在70110 平方米之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)本司所掌握的資料，雖然潛在供應(yīng)較大，但從銷售期的角度出發(fā)，與本項目產(chǎn)生直接競爭的項目較少，整體推盤量較小，為 本項目提供了一定的市場機遇 。而由市政路分割自然形成的南北兩大房地產(chǎn)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象必將有所改變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。讓業(yè)主在居住后享受更好的公共環(huán)境氛圍，營造小區(qū)的居住氣氛。多廳設(shè)計，采用客廳、家庭廳的戶型設(shè)計解決主人生活與待客的隱 私性，在只有客廳、餐廳的條件下，可以借鑒熙園板式蝶形戶型設(shè)計，客餐廳區(qū)域錯開布局的設(shè)計。解決對視的問題，其根本方法是降低容積率，增加樓間距，其次在戶型設(shè)計上要充分考慮，開窗的位置，如解決衛(wèi)生間景觀及隱私的問題。 37 從目前市場上銷售的豪宅產(chǎn)品中，這一趨勢十分明顯，如水榭花都、雅頌居、熙園、中旅國際公館、波托菲諾天鵝堡二期、世紀村的入戶花園等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但這種方法其保姆房的面積可以保證但通風(fēng)采光不理想。其次還需滿足貯藏空間、工具房、工作間等的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。所以傳統(tǒng)的一個大而無當(dāng)?shù)拇罂蛷d。多廳設(shè)計增加有起居功能的家庭廳等。在戶型面積需求增大的前提下，如何合理分配家庭成員的空間面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 房、 3 房 價格、戶型、配套 中英街居民 跨度大 二 /三代同屋 較高 尚可 2 房、 3 房 戶型、景觀、質(zhì)素、位置 沙頭角保稅區(qū)企業(yè) 跨度大 / 高 為過渡性質(zhì) 多為外資企業(yè)為高級職員購置 1 房 3 房 價格適中 香港客戶 跨度大 二代同屋 高 豐富 / 3 房 交通、位置、海景、配套 市區(qū)內(nèi)客戶 35 歲以上 23 人 高 豐富 / 1 房為主 交通、景觀 鹽田港中高級職員 3035 歲 12 人 高 中等 / 23 房，中等面積 戶型、價格、配套、位置 小結(jié)： 100 ㎡左右的 3 房和 140 ㎡左右的 4 房比較符合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨螅? 對戶型的功能配置、景觀非常看重；朝向不好的戶型銷售較為困難；有戶型創(chuàng)新的戶型銷售情況最好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 （三）、戶型面積分析 戶型 面積 1 房 1 廳 40 mm 222 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 6065 mm 222 7378 mm 222 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 8794 mm 222 103106 mm 222 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 94104 mm 222 114127 mm 222 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 138 mm 222 復(fù)式 5 房 2 廳 3 衛(wèi) 168 mm 222 花園洋房 190 mm 222 TOHO 200 mm 222 獨立別墅、 penhouse 350480 mm 222 550880 mm 222 小結(jié)： 1 房、 4 房、復(fù)式、花園洋房、 TOHO 面積區(qū)間比較集中，分別在 40 ㎡、 138 ㎡、 168 ㎡、 190 ㎡、 200 ㎡左右； 2 房面積在 6078 ㎡之間； 3 房 2 廳 1 衛(wèi)面積在 87106 ㎡之間， 3 房 2 廳 2 衛(wèi)面積在 94127 ㎡之間； 各戶型面積區(qū)間明顯，只有 3 房存在一定的交叉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之 系統(tǒng)資料。 物業(yè)售價： 片區(qū)物業(yè)整體 均價 在 每平方米 7000—— 15500 元 /平方米左右 ， TOWHOUS 在 11000 元 /平方米 以上 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 三、沙頭角片區(qū)潛在供應(yīng)情況分析 名稱 位置 建筑類別 占地面積（㎡） 東埔海景三期 海景路 35 層高層 萬 ㎡ 城建項目 梧桐路南側(cè) 中檔住宅 萬㎡ 瀚海翠庭對面地塊 深沙路附近 中檔住宅 萬㎡ 新世界倚山花園三期 梧桐路北側(cè) 高檔公寓 萬㎡ 合計 萬 mm222 小結(jié)： 沙頭角片區(qū)預(yù)計在未來 23 年內(nèi)將有 40 萬 60 萬㎡左右供應(yīng)量入市； 相對于其它各區(qū)，本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量總體較小，市場競爭將比較激烈； 推出項目規(guī)模大盤及小規(guī)模樓盤平分秋色，小規(guī)模樓盤容 積率如按 3 計算，建筑面積基本都在 6 萬㎡以下；而較大項目為 東埔海景三期、新世界倚山花園將成為未來的中高檔樓盤的主要供應(yīng)者，形成南北山景、海景對峙之勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專