【正文】 主力戶型可以是一種戶型，也可以兩種或兩種以上戶型作為主打產(chǎn)品推出。 ④ 建筑小品概念設(shè)計(jì)提示。 ☆ 服務(wù)級(jí)別 依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，設(shè)定服務(wù)級(jí)別。 ☆ 產(chǎn)品方向定位 根據(jù)分析結(jié)論，進(jìn)行方向定位。n 建筑策劃法流程 ① 目標(biāo)設(shè)定 目標(biāo)設(shè)定是設(shè)定基本技術(shù)指標(biāo)（符合國(guó)家與項(xiàng)目實(shí)際情況）與總體規(guī)劃考慮。 例如，住宅產(chǎn)品究竟應(yīng)規(guī)劃為別墅或中等標(biāo)準(zhǔn)住宅 ?還是小型套房 ?各樓層相互關(guān)系如何 ?計(jì)劃在短期出售完畢或分期銷售還是保留出租 ?這個(gè)階段產(chǎn)品定位的目的在于使土地開發(fā)者能創(chuàng)造和增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。n 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向。 ☆ 住宅用地。要考慮以下幾方面要求： ① 選擇自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)，有著適于建筑的地形與工程地質(zhì)條件，避免易受洪水、地震災(zāi)害，和滑坡、沼澤、風(fēng)口等不良條件的地區(qū)。 ⑦ 居住用地選擇要注意留有余地。 人們購(gòu)買日常生活用品還具有順便的特點(diǎn)，在公共建筑布置時(shí)，應(yīng)采用分門別類的方法，將內(nèi)向性的公建置于小區(qū)內(nèi)部，將外向型的公建置于小區(qū)的邊緣或出人口位置。 第一層面的活動(dòng)是家庭生活的延伸，應(yīng)貼近住戶，多數(shù)是在住宅的單元人口附近展開。公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置主要以小區(qū)為主，住宅組團(tuán)為輔，住宅組團(tuán)主要設(shè)置居委會(huì)和小型商店等設(shè)施。 ⑤ 道路廣場(chǎng)布局便捷、順暢 居住小區(qū)道路擔(dān)負(fù)著劃分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的雙重職能，應(yīng)做到合理組織人流、車流和車輛停放，為居民創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 ⑤ 設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定。 ☆ 對(duì)基地景觀的分析 對(duì)基地自然景觀的分析，有利于策劃決定選擇最佳的建筑布局、造型、朝向等。 （ 4）小區(qū)建筑功能策劃n 功能策劃是指對(duì)建筑的功能要求及使用者使用方式的調(diào)查和研究，確定自身的功能內(nèi)容和布局以及建筑與城市的功能關(guān)系，在滿足自身要求的同時(shí)，照顧整個(gè)城市的功能分配，最大能力地利用項(xiàng)目土地。 （ 5）小區(qū)建筑空間策劃n 空間策劃是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)分項(xiàng)目的基本要求和特性進(jìn)行草擬空間的規(guī)定，確定內(nèi)部空間形式，對(duì)平面布局，分區(qū)朝向，自然通風(fēng)，采光采暖進(jìn)行構(gòu)想策劃；并對(duì)建筑內(nèi)外部空間的文脈延續(xù)、空間成長(zhǎng)、環(huán)境設(shè)計(jì)以及對(duì)城市空間在創(chuàng)造進(jìn)行構(gòu)思策劃，從而尋找合理的內(nèi)外部空間形式。 包括主題庭院、輔助庭院和共有庭院。 ③ 細(xì)部結(jié)構(gòu) 重視細(xì)部構(gòu)造，豐富其內(nèi)涵，對(duì)于創(chuàng)造一個(gè)富有變化的空間具有重要作用。 ② 色彩 在進(jìn)行色彩策劃時(shí)，要依據(jù)人的心理進(jìn)行自然色彩的安排。 ② 建筑外部空間策劃 ☆ 庭院 庭院可以解決人們希望有物體擋風(fēng)、遮雨，有渴望融入自然的矛盾心理。 ☆ 共容關(guān)系 在布局上不進(jìn)行嚴(yán)格的分割，保持一種流通融洽的關(guān)系，達(dá)到一種協(xié)調(diào)積極的組合效應(yīng)。 ② 創(chuàng)造延伸城市特有的文脈環(huán)境 在設(shè)計(jì)中，常常需要既保持傳統(tǒng)特征，又體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)貌，傳統(tǒng)與現(xiàn)代交織在一起。 城市土地使用控制指標(biāo)包括：容積率、建筑密度、建筑限高、后退紅線、規(guī)劃路、停車場(chǎng)面積、綠地覆蓋面積、公建配套面積等等。 ③ 對(duì)構(gòu)想結(jié)果、使用效益的預(yù)測(cè)。 ④ 綠地與景觀布局協(xié)調(diào)、美觀 居住小區(qū)中的各種規(guī)劃因素均有其內(nèi)在聯(lián)系，而內(nèi)在聯(lián)系的核心就是居民，因而要從滿足居民居住生活的要求出發(fā)。 鄰里生活院落是一個(gè)居民接觸最頻繁、最熟悉，與家聯(lián)系最密切，甚至可以把一些家務(wù)活動(dòng)拿到這里來(lái)進(jìn)行 (比如晾曬被褥、衣物，清洗和修理一些家用器具等活動(dòng) )，行為能力較差的老人門常活動(dòng)，幼兒可以不在家長(zhǎng)的看護(hù)下玩耍的近宅的、安全的、較私密的戶外生活空間。n 綠化與戶外活動(dòng)場(chǎng)所布置的方法 居民戶外活動(dòng)的內(nèi)容、方式和方法直接影響到居住小區(qū)的綠化形式和開放空間系統(tǒng)。 小區(qū)公建一般由教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、行政管理和市政公用等幾大類組成，這幾類公建的特性各有不同，教育、文化娛樂(lè)、行政管理和市政公用主要是為小區(qū)配置的，具有一定的內(nèi)向性和排他性。 ⑤ 在城市外圍選擇居住用地，要考慮與現(xiàn)有城區(qū)的功能結(jié)構(gòu)關(guān)系，利用舊城區(qū)公共設(shè)施、就業(yè)設(shè)施。我國(guó)將居住用地分成四類，其中一類最好，四類較差。n 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌 在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于必須懂得這些基本禁忌。規(guī)劃設(shè)計(jì)必須來(lái)源于所要服務(wù)的人群的需求。 n 第二階段產(chǎn)品定位的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)形態(tài)與開發(fā)方式。n 建筑策劃法的內(nèi)容包含上述三個(gè)程序內(nèi)容，但在實(shí)際策劃上，偏重于前面兩個(gè)程序內(nèi)容的概念設(shè)計(jì)策劃。 ☆ 產(chǎn)品方向探討比較 針對(duì)方案，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)條件對(duì)每種可能方向進(jìn)行評(píng)判比較。 ☆ 動(dòng)態(tài)交通設(shè)計(jì) 動(dòng)態(tài)交通設(shè)計(jì)是指人車運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的交通設(shè)計(jì)，涉及出入口、方向指示、運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)等。 ② 公共廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)提示。n 住宅戶型定位內(nèi)容 ☆ 戶型結(jié)構(gòu) 戶型結(jié)構(gòu)是指戶型的平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，以主要空間設(shè)計(jì)總量數(shù)為標(biāo)志衡量。好的建筑應(yīng)是與環(huán)境緊密貼合。 “灰空間 ”的創(chuàng)造借鑒了 “內(nèi)中有外 ”的處理手法，讓家庭擁有更多的室外接觸。 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)一般指會(huì)所、大堂、過(guò)道等裝修標(biāo)準(zhǔn)以及電梯采用品牌。 ④ 國(guó)際上通行劃分。分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。定位技巧 ：（ 1）先定位外部整體規(guī)劃，再定位內(nèi)部具體單位n 房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，首先是小區(qū)內(nèi)建筑物的整體規(guī)劃、外觀造型形象和外裝飾材料的定位；然后是與之相適應(yīng)的建筑物內(nèi)部平面及細(xì)部規(guī)劃的定位。（ 4）選擇適合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)n 一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可能是多方面的。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位必須從顧客出發(fā)、針對(duì)其心理狀態(tài)來(lái)定位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)銷售對(duì)象進(jìn)行定位。采用這種策略，會(huì)導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！　?逐步取代現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者 就是將競(jìng)爭(zhēng)者趕出原有位置并取而代之，占有他們的市場(chǎng)份額?！ 鞏固與市場(chǎng)定位相一致的形象 在建立了初步形象的基礎(chǔ)上，企業(yè)要繼續(xù)經(jīng)常性的與顧客保持溝通，強(qiáng)化目標(biāo)顧客的印象，不斷向顧客提供新觀念、新論據(jù)，并采取強(qiáng)有力的營(yíng)銷活動(dòng)，加深消費(fèi)者的行為與感情的傾向。 （ 1）明確潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)n 目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者做了什么？做得如何？包括對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的成本和經(jīng)營(yíng)情況做出準(zhǔn)確的估計(jì)。一旦發(fā)生錯(cuò)位，便可能是 “差之毫厘失之千里 ”。（ 4）產(chǎn)品類定位n 環(huán)境定位 環(huán)境包括交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風(fēng)向、龍脈、地脈、文脈等，以及區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大體布局等等。 ☆ 項(xiàng)目功能定位 一個(gè)產(chǎn)品由內(nèi)到外依次由三層次組成：核心層、形式層和附加層。n 完全市場(chǎng)覆蓋 是指發(fā)展商想用各種房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足各種顧客群體的需求。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋優(yōu)于單細(xì)分市場(chǎng)覆蓋，因?yàn)檫@樣可以分散項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)。許多企業(yè)喜歡將市場(chǎng)目標(biāo)分散于好幾個(gè)子市場(chǎng)，也即 “不要將雞蛋放在一個(gè)籃子里 ”。 缺點(diǎn)： ① 忽略了顧客需求的差異性，不能很好地滿足不同層次、不同類型消費(fèi)者的需求； ② 應(yīng)變能力差，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)生變化，難以及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷策略； ③ 對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的依賴性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。（ 2）目標(biāo)市場(chǎng)的選擇要考慮的因素n 目標(biāo)市場(chǎng)范圍的選擇 如相關(guān)的選擇目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，企業(yè)要確定在一個(gè)已經(jīng)細(xì)分的市場(chǎng)上應(yīng)選取多少個(gè)子市場(chǎng)作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)，這就要確定目標(biāo)市場(chǎng)的范圍。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的內(nèi)在吸引力有五種力量決定： ① 子市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的威脅。房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇方法（ 1）房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇方法n 目標(biāo)市場(chǎng)就是企業(yè)確定的作為服務(wù)對(duì)象的某些有共同需求的消費(fèi)者群體所組成的市場(chǎng)。要是他們?cè)瓉?lái)被歸屬于同一個(gè)分市場(chǎng)，現(xiàn)在就要把他們區(qū)分開來(lái)。鄉(xiāng)間有住房，但希望能靠近城市生活。 —— 新婚者。這些共同需求固然很重要，但只能作為設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的參考，不能作為市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)。n 房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)范圍應(yīng)以市場(chǎng)的需求而不是產(chǎn)品特性來(lái)定。對(duì)同樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格、房型、付款方式、優(yōu)惠內(nèi)容的態(tài)度也有明顯的差異。 ☆ 豪華高檔消費(fèi)層次 這是住宅消費(fèi)的奢侈品，俗稱 “豪宅 ”。n 偏好 —— 住宅需求的家庭個(gè)性，表現(xiàn)在對(duì)于住宅的房型、裝修等方面的要求，可將對(duì)住宅具有共同個(gè)性、興趣、主張、價(jià)值取向等心理偏好的需求歸類，劃分出消費(fèi)者偏好細(xì)分市場(chǎng)。 文化因素對(duì)消費(fèi)者的行為產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，而次文化群體對(duì)個(gè)人行為影響比總文化更大。n 家庭人口組成 不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅的需求種類不同。消費(fèi)者根據(jù)家庭的經(jīng)濟(jì)收入，決定消費(fèi)的住宅產(chǎn)品類型，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格策略，決定消費(fèi)的住宅產(chǎn)品類型，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格策略的關(guān)鍵所在。（ 2）心理細(xì)分n 就是按照消費(fèi)者的生活方式、個(gè)性等心理變量來(lái)細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)。許多剛畢業(yè)想留城的大學(xué)生也如此。（ 3）行為細(xì)分n 消費(fèi)者行為變量是消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)品的使用態(tài)度或反映，依據(jù)其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的住宅消費(fèi)數(shù)量、了解程度、使用情況、購(gòu)買或使用的時(shí)機(jī)等行為變量為基礎(chǔ)劃分消費(fèi)者群，成為住宅市場(chǎng)的行為細(xì)分。房地產(chǎn)的利益細(xì)分市場(chǎng)往往有改善居住環(huán)境、便于工作或?qū)W習(xí)、保值、投資等幾類，每個(gè)類別還可以在利益的數(shù)量和程度上細(xì)分。（ 2）列舉潛在顧客的基本需求n 選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍以后，策劃人可以通過(guò) “頭腦風(fēng)暴法 ”，從地理變量、行為和心理變量等各方面，大致估算一下潛在的顧客有哪些需求，這一步能掌握的情況有可能不那么全面，但卻為以后的深入分析提供了基本資料。（ 5）各個(gè)分市場(chǎng)暫時(shí)取名n 對(duì)各個(gè)市場(chǎng)剩下的需求，要做進(jìn)一步分析，并結(jié)合各分市場(chǎng)的顧客特點(diǎn)，暫時(shí)安排一個(gè)名稱。 —— 工作為主者?？纯锤鞣质袌?chǎng)的特點(diǎn)掌握了哪些，還要了解哪些。因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，是為了尋找獲利的機(jī)會(huì)，這又取決于各分市場(chǎng)的銷售潛力。☆ 市場(chǎng)上尚有未滿足的需求，有充分的發(fā)展?jié)摿? 企業(yè)滿足消費(fèi)者的需求，不僅僅是滿足現(xiàn)實(shí)顧客的需求，更重要的是滿足未來(lái)的潛在需求，并與企業(yè)開發(fā)的實(shí)力相匹配，有充分的發(fā)展?jié)摿Α? ④ 購(gòu)買者議價(jià)能力加強(qiáng)而構(gòu)成的威脅。n 房地產(chǎn)的供求情況競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等 當(dāng)某類房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，開發(fā)商不應(yīng)采取將有限的力量去分散經(jīng)營(yíng)各個(gè)子市場(chǎng)的策略，而應(yīng)集中資源，為少數(shù)子市場(chǎng)服務(wù)；當(dāng)某類房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求時(shí)，則可以將市場(chǎng)整體作為一個(gè)大的目標(biāo)開發(fā)生產(chǎn)，只注意消費(fèi)者需求的一致性，不考慮差異性。 缺點(diǎn)： ① 由于小批量多品種生產(chǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的經(jīng)營(yíng)管理水平： ② 由于產(chǎn)品類型、價(jià)格、銷售渠道、廣告、推銷等多樣化，使生產(chǎn)成本、產(chǎn)品改良成本、銷售費(fèi)用