北大地產培訓如何做名成功的房地產策劃師(存儲版)
【正文】 權招標拍賣作為經營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產生。 5倍 ? 建筑間距： 按照冬至日、大寒日兩級日照標準設置多層和高層住宅間距 內部資料 不得流出 城市設計 ? 總體 “ 形、色、質 ” ? 單體建筑 “ 點、線、體 ” ? 內外環(huán)境的轉換關系 內部資料 不得流出 建筑空間、景觀和形象 ? 開放式討論：空間的創(chuàng)新突破 ? 景觀和形象：軟質景觀和硬質景觀 ? （參考資料：綠城景觀成本） 內部資料 不得流出 住宅建筑設計 ? 功能定位 ? 建筑風格和造型定位 ? 房型設計 ? 具體空間設計（臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室、書房、儲藏室、車庫） 內部資料 不得流出 公共建筑配套 ? 千人指標：居住區(qū)三級公建配置的重要依據(jù) ? 千人指標規(guī)定之外 原則：“誰投資，誰經營，誰受益” ? 各地政策差別比較大： ? 各地在開發(fā)過程中，除了繳納土地出讓金之外，還需繳納大配套費用、小配套費用若干。速動資產包括各種應收的銀行票據(jù)、股票和債券（可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券），以及其它可立即售出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應收款。 內部資料 不得流出 房地產市場營銷 房地產市場營銷概念： 包括房地產市場調研、市場細分、項目定位、市場推廣等內容。 ? 速動資產：包括用于透支貸款，保函，或信用證的補償余額的凍結資金。 內部資料 不得流出 控制性詳細規(guī)劃和修建性詳規(guī) ? P43 內部資料 不得流出 城市總體規(guī)劃的調整、修改和審批 ? 城市總體規(guī)劃的調整由城市人民政府作出，并報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關審批 ? 修改總體規(guī)劃由城市人民政府組織，并需經同級人民代表大會或常務委員會審查同意后報原批準機關審批。 招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。統(tǒng)稱為招拍掛制度。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個范疇 ? 建設控制引導層面的規(guī)劃：對具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對其所在空間的安排。那么由于財務杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益是多少？ ? 如果借貸利率為 10%，而收益水平由于市場風險跌到 8%，那么，同樣由于財務杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益只有 6萬元，收益率為多少？ 內部資料 不得流出 房地產開發(fā)項目融資的決策 ? 欲籌集資金的幣種、數(shù)額 ? 融資流量 ? 資金來源構成 ? 融資風險分析及風險管理措施 ? 融資成本預算 ? 融資方法 ? 明確融資的權力責任關系 內部資料 不得流出 融資三大衡量指標 ? 安全性 ? 經濟性 ? 可行性 內部資料 不得流出 房地產項目開發(fā)的融資來源 ? 自有資金：不只包括現(xiàn)金，還包括各種速動資產。 3. 房地產企業(yè)導入 CS戰(zhàn)略，其重點在于全程客戶滿意。 內部資料 不得流出 銀行貸款 ? 參見文章 《 銀行利率
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