【正文】 于失敗。金地聚園就是“置身定發(fā)’的典型案例。其主要步驟是：（一）目標(biāo)測(cè)定市場(chǎng)預(yù)測(cè)目標(biāo)是指預(yù)測(cè)的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時(shí)間等。報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡(jiǎn)潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測(cè)結(jié)果和市場(chǎng)活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測(cè)過(guò)程和結(jié)果加以扼要說(shuō)明和簡(jiǎn)單論證；二是專門性報(bào)告，其讀者是市場(chǎng)研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說(shuō)明預(yù)測(cè)目標(biāo)、預(yù)測(cè)方法、資料來(lái)源、預(yù)測(cè)過(guò)程。（四）直線方程法 直線方程法是適合于進(jìn)行呈直線發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，其基本原理是：根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后仍在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢(shì)，從而預(yù)測(cè)出今后一定時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，004年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀唐山市是一座濱?，F(xiàn)代化大城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和極其重要的走廊。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)能力。路北區(qū)、高新區(qū)及部分路南區(qū)項(xiàng)目以中檔社區(qū)為主，如：景泰翰林、碧玉華府、世紀(jì)學(xué)庭、新華一號(hào)、世博廣場(chǎng)。 在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。為本次調(diào)研定向認(rèn)識(shí)本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的了解，可以增強(qiáng)對(duì)本調(diào)研的認(rèn)識(shí)，并有目的性的開(kāi)展工作。整體城市調(diào)查 主要方向包括：政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局等），了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況及項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)規(guī)劃。報(bào)告寫作階段確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫 一切經(jīng)濟(jì)行為都是建立在市場(chǎng)之上，房地產(chǎn)也不例外。策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的支持，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營(yíng)銷策略。人文人口數(shù)量、外來(lái)人口數(shù)量、人口密度?? 教育教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。城 市 規(guī) 劃 包 括城市總體規(guī)劃市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)劃本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃市政規(guī)劃小結(jié)通過(guò)上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α?＝高于正常水平； 3＝正常水平。分析時(shí)要根據(jù)問(wèn)卷的內(nèi)容對(duì)提出問(wèn)題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)。**城市規(guī)劃以下是分析未來(lái)城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對(duì)于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。信息查詢可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。注：通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過(guò)建立的人際關(guān)系可以方便對(duì)今后工作的支持。在售樓盤，大型已成社區(qū)。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開(kāi)展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對(duì)地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。二、專項(xiàng)調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問(wèn)題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。注：計(jì)劃應(yīng)包括預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。二、唐山商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：市中心（路北區(qū)、路南區(qū)、高新區(qū)、鳳凰新城）區(qū)域住宅以高層住宅、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部（南湖生態(tài)區(qū)）以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主；價(jià)格特征：唐山城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在8780元/平方米，均價(jià)在8780元/平方米以下的物業(yè)主要集中在路北、路南、高新、南湖生態(tài)區(qū)及周邊區(qū)縣。一方面，房地產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如路南區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。（三）市場(chǎng)調(diào)查法提廣泛運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)驗(yàn)調(diào)查和訪問(wèn)調(diào)查等種類方法，結(jié)合房地產(chǎn)商品特點(diǎn)，選用適當(dāng)方式進(jìn)行預(yù)測(cè)。結(jié)合沒(méi)有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測(cè)結(jié)果。同時(shí)，在廣告策略上，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)推出針對(duì)性宣傳；在物業(yè)管理服務(wù)上，特別對(duì)孩子作出獨(dú)具匠心的服務(wù)承諾。比如有的開(kāi)發(fā)商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號(hào)，針對(duì)某一特定市場(chǎng)展開(kāi)促銷。要點(diǎn)C：有軟的廣告自堅(jiān)持出下去一個(gè)廣告經(jīng)理常常會(huì)對(duì)一個(gè)定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個(gè)性和形象就如同人一樣，是許多年發(fā)展起來(lái)的，時(shí)間的持續(xù)價(jià)值不能被忽略。對(duì)產(chǎn)品之態(tài)度狂熱、喜歡、無(wú)所謂、不喜歡、敵視……等 第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位。策略C：根據(jù)心理特征細(xì)分定位 l、個(gè)性內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型……等。（4）社會(huì)階層的內(nèi)涵會(huì)變動(dòng)，而且個(gè)人亦會(huì)提升到較高階層或下降到較低階層?！畾q、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費(fèi)水準(zhǔn)皆有大的差異。以競(jìng)爭(zhēng)者定住在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競(jìng)爭(zhēng)者的定位都被直接或間接地作為參考。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會(huì)將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源來(lái)求的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供求平衡。（8）、細(xì)分市場(chǎng)不應(yīng)該主要被競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目達(dá)到失敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位(二)第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要精要A：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)則（1）、細(xì)分市場(chǎng)必須足夠大以保證其有利可圖。要避免營(yíng)銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則：第一，銷售手法的差異性。其營(yíng)銷過(guò)程大致是：推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過(guò)廣泛深入的市場(chǎng)調(diào)查而找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位后，就必須在說(shuō)和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽(tīng)到的和所見(jiàn)到的東西都是來(lái)自一個(gè)項(xiàng)目的，都是一脈相承的。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策 誤區(qū)A 市場(chǎng)定位=目標(biāo)市場(chǎng)這兩者是市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)和根本，沒(méi)有明確的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切的策劃和營(yíng)銷就會(huì)變得無(wú)的放矢和搖擺不定，就不能在營(yíng)銷大戰(zhàn)中把握自我。分析B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來(lái)說(shuō)就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無(wú)選擇。只想少投入的調(diào)查可能是最費(fèi)錢的調(diào)查。如：為什么我們的產(chǎn)品在市場(chǎng)上的銷售走勢(shì)越來(lái)越差？是誰(shuí)在購(gòu)買對(duì)手的熱銷房型，為什么？常見(jiàn)的問(wèn)題：在市調(diào)報(bào)告中花上數(shù)十頁(yè)描述一個(gè)市場(chǎng)但當(dāng)涉及到企業(yè)該如何做的時(shí)候卻只有一兩頁(yè)，甚至一兩句話，并且還是不疼不癢的。(七)撰寫和提交調(diào)查報(bào)告調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。(四)調(diào)查設(shè)計(jì)調(diào)查表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)查工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)查結(jié)果，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查表至少應(yīng)設(shè)計(jì)四種調(diào)查表格。設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)本企業(yè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么，如消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的興趣、其收入及購(gòu)房能力、對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等；二是按照所需收集的信息，設(shè)計(jì)一連串問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型；三是按照問(wèn)題的類型、難易程度選擇題型，如單選填充、多選填充、是非判斷、多項(xiàng)選擇等，并安排好詢問(wèn)問(wèn)題的次序；四是選擇一些被調(diào)查者作初步測(cè)試，征求意見(jiàn)；五是按照測(cè)試結(jié)果，再作必要的修改，然后制作正式調(diào)查表。三、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研內(nèi)容專業(yè)化程度品牌知名度推動(dòng)或拉動(dòng)銷售方式商品房質(zhì)量縱向整合成本狀況價(jià)格策略與母公司的關(guān)系與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系(二)確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手追求的目標(biāo)(三)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)(四)識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行戰(zhàn)略四、辨別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的假設(shè)第四節(jié) 市場(chǎng)調(diào)研的方法和程序一、調(diào)查方法(一)按調(diào)查對(duì)象劃分全面普查由于工作量較大，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用，當(dāng)然有些資料可以借調(diào)國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)的普查結(jié)果。售樓處 其地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示是整個(gè)廣告策略的體現(xiàn)。③ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一是公用部位，二是戶內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。(四)一般競(jìng)爭(zhēng)一家公司還可以進(jìn)一步把所有能夠與自己爭(zhēng)取相同顧客群貨幣收入的公司看做其競(jìng)爭(zhēng)者。在理性消費(fèi)者的情況下，購(gòu)房人都有一個(gè)面積、價(jià)格的最佳結(jié)合點(diǎn)，通過(guò)調(diào)查，可以清楚地了解購(gòu)房人的價(jià)格要求。市場(chǎng)營(yíng)銷人員必須了解目標(biāo)消費(fèi)者的欲望、觀念、喜好和購(gòu)買行為的，因?yàn)檫@些能為認(rèn)識(shí)和確定新產(chǎn)品、產(chǎn)品特性、價(jià)格、渠道、信息等市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素提供線索。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研一、人口環(huán)境(一)人口總量與人口地區(qū)人口總量決定了對(duì)房地產(chǎn)的需求上限，人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求有雙向的影響。三、家庭結(jié)構(gòu)不同的家庭人口結(jié)構(gòu)，對(duì)住房的要求有所不同，特別是對(duì)戶型和面積的要求差別很大。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，以確定本公司、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略。二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它是研究市場(chǎng)最為直接的途徑，對(duì)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查可以從產(chǎn)品、價(jià)格、促銷和銷售四個(gè)方面著手進(jìn)行研究。公司組成主要有開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商、物管公司，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程建