【正文】 于失敗。金地聚園就是“置身定發(fā)’的典型案例。其主要步驟是：（一）目標(biāo)測定市場預(yù)測目標(biāo)是指預(yù)測的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場預(yù)測的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時(shí)間等。報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測結(jié)果和市場活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測過程和結(jié)果加以扼要說明和簡單論證；二是專門性報(bào)告，其讀者是市場研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說明預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測方法、資料來源、預(yù)測過程。（四）直線方程法 直線方程法是適合于進(jìn)行呈直線發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)市場的長期預(yù)測，其基本原理是：根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場成交的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析未來一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后仍在較長時(shí)期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢(shì)，從而預(yù)測出今后一定時(shí)期的房地產(chǎn)市場狀態(tài)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，004年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、唐山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀唐山市是一座濱?，F(xiàn)代化大城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和極其重要的走廊。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)能力。路北區(qū)、高新區(qū)及部分路南區(qū)項(xiàng)目以中檔社區(qū)為主，如：景泰翰林、碧玉華府、世紀(jì)學(xué)庭、新華一號(hào)、世博廣場。 在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。為本次調(diào)研定向認(rèn)識(shí)本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的了解，可以增強(qiáng)對(duì)本調(diào)研的認(rèn)識(shí)，并有目的性的開展工作。整體城市調(diào)查 主要方向包括：政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局等），了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況及項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來規(guī)劃。報(bào)告寫作階段確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫 一切經(jīng)濟(jì)行為都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例外。策劃部門房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報(bào)告的支持，通過對(duì)市場信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營銷策略。人文人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度?? 教育教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。城 市 規(guī) 劃 包 括城市總體規(guī)劃市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)劃本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃市政規(guī)劃小結(jié)通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α?＝高于正常水平； 3＝正常水平。分析時(shí)要根據(jù)問卷的內(nèi)容對(duì)提出問題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)。**城市規(guī)劃以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場定位。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對(duì)于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研。信息查詢可通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。注：通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關(guān)系可以方便對(duì)今后工作的支持。在售樓盤，大型已成社區(qū)。（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對(duì)地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。二、專項(xiàng)調(diào)研流程專項(xiàng)調(diào)研是通過對(duì)項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)市場情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。注：計(jì)劃應(yīng)包括預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。二、唐山商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：市中心（路北區(qū)、路南區(qū)、高新區(qū)、鳳凰新城）區(qū)域住宅以高層住宅、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部（南湖生態(tài)區(qū)）以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主；價(jià)格特征：唐山城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在8780元/平方米，均價(jià)在8780元/平方米以下的物業(yè)主要集中在路北、路南、高新、南湖生態(tài)區(qū)及周邊區(qū)縣。一方面，房地產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如路南區(qū)萬達(dá)廣場項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。內(nèi)銷市場的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。本區(qū)域競爭樓盤分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。（三）市場調(diào)查法提廣泛運(yùn)用現(xiàn)場觀察、實(shí)驗(yàn)調(diào)查和訪問調(diào)查等種類方法，結(jié)合房地產(chǎn)商品特點(diǎn)，選用適當(dāng)方式進(jìn)行預(yù)測。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測結(jié)果。同時(shí)，在廣告策略上，對(duì)目標(biāo)市場推出針對(duì)性宣傳；在物業(yè)管理服務(wù)上，特別對(duì)孩子作出獨(dú)具匠心的服務(wù)承諾。比如有的開發(fā)商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號(hào)，針對(duì)某一特定市場展開促銷。要點(diǎn)C：有軟的廣告自堅(jiān)持出下去一個(gè)廣告經(jīng)理常常會(huì)對(duì)一個(gè)定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個(gè)性和形象就如同人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時(shí)間的持續(xù)價(jià)值不能被忽略。對(duì)產(chǎn)品之態(tài)度狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等 第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位。策略C：根據(jù)心理特征細(xì)分定位 l、個(gè)性內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型……等。（4）社會(huì)階層的內(nèi)涵會(huì)變動(dòng)，而且個(gè)人亦會(huì)提升到較高階層或下降到較低階層?！畾q、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費(fèi)水準(zhǔn)皆有大的差異。以競爭者定住在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會(huì)將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源來求的產(chǎn)品，以保證市場的供求平衡。（8）、細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目達(dá)到失敗。房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位(二)第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位概念精要精要A：房地產(chǎn)市場細(xì)分準(zhǔn)則（1）、細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則：第一，銷售手法的差異性。其營銷過程大致是：推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過廣泛深入的市場調(diào)查而找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個(gè)項(xiàng)目的，都是一脈相承的。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場定位誤區(qū)及對(duì)策 誤區(qū)A 市場定位=目標(biāo)市場這兩者是市場營銷的基礎(chǔ)和根本，沒有明確的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會(huì)變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。只想少投入的調(diào)查可能是最費(fèi)錢的調(diào)查。如：為什么我們的產(chǎn)品在市場上的銷售走勢(shì)越來越差？是誰在購買對(duì)手的熱銷房型，為什么？常見的問題：在市調(diào)報(bào)告中花上數(shù)十頁描述一個(gè)市場但當(dāng)涉及到企業(yè)該如何做的時(shí)候卻只有一兩頁，甚至一兩句話，并且還是不疼不癢的。(七)撰寫和提交調(diào)查報(bào)告調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果。(四)調(diào)查設(shè)計(jì)調(diào)查表及問卷是整個(gè)調(diào)查工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)查結(jié)果，一般房地產(chǎn)市場調(diào)查表至少應(yīng)設(shè)計(jì)四種調(diào)查表格。設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)本企業(yè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么，如消費(fèi)者對(duì)購房的興趣、其收入及購房能力、對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)要求等；二是按照所需收集的信息，設(shè)計(jì)一連串問題，并確定每個(gè)問題的類型；三是按照問題的類型、難易程度選擇題型，如單選填充、多選填充、是非判斷、多項(xiàng)選擇等，并安排好詢問問題的次序；四是選擇一些被調(diào)查者作初步測試，征求意見；五是按照測試結(jié)果，再作必要的修改，然后制作正式調(diào)查表。三、競爭企業(yè)的調(diào)研(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研內(nèi)容專業(yè)化程度品牌知名度推動(dòng)或拉動(dòng)銷售方式商品房質(zhì)量縱向整合成本狀況價(jià)格策略與母公司的關(guān)系與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系(二)確定競爭對(duì)手追求的目標(biāo)(三)評(píng)估競爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)(四)識(shí)別競爭對(duì)手的現(xiàn)行戰(zhàn)略四、辨別競爭對(duì)手的假設(shè)第四節(jié) 市場調(diào)研的方法和程序一、調(diào)查方法(一)按調(diào)查對(duì)象劃分全面普查由于工作量較大，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用，當(dāng)然有些資料可以借調(diào)國家權(quán)威機(jī)關(guān)的普查結(jié)果。售樓處 其地點(diǎn)選擇、裝修設(shè)計(jì)、形象展示是整個(gè)廣告策略的體現(xiàn)。③ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 一是公用部位，二是戶內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。(四)一般競爭一家公司還可以進(jìn)一步把所有能夠與自己爭取相同顧客群貨幣收入的公司看做其競爭者。在理性消費(fèi)者的情況下，購房人都有一個(gè)面積、價(jià)格的最佳結(jié)合點(diǎn)，通過調(diào)查，可以清楚地了解購房人的價(jià)格要求。市場營銷人員必須了解目標(biāo)消費(fèi)者的欲望、觀念、喜好和購買行為的，因?yàn)檫@些能為認(rèn)識(shí)和確定新產(chǎn)品、產(chǎn)品特性、價(jià)格、渠道、信息等市場營銷組合因素提供線索。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)研一、人口環(huán)境(一)人口總量與人口地區(qū)人口總量決定了對(duì)房地產(chǎn)的需求上限，人口增長對(duì)房地產(chǎn)需求有雙向的影響。三、家庭結(jié)構(gòu)不同的家庭人口結(jié)構(gòu)，對(duì)住房的要求有所不同，特別是對(duì)戶型和面積的要求差別很大。通過對(duì)競爭對(duì)手的分析，以確定本公司、本項(xiàng)目的競爭策略。二、競爭項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它是研究市場最為直接的途徑，對(duì)樓盤進(jìn)行市場調(diào)查可以從產(chǎn)品、價(jià)格、促銷和銷售四個(gè)方面著手進(jìn)行研究。公司組成主要有開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商、物管公司，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程建