房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)(存儲(chǔ)版)
【正文】 、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國有土地。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。 5倍 ? 建筑間距： 按照冬至日、大寒日兩級(jí)日照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置多層和高層住宅間距 內(nèi)部資料 不得流出 城市設(shè)計(jì) ? 總體 “ 形、色、質(zhì) ” ? 單體建筑 “ 點(diǎn)、線、體 ” ? 內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)換關(guān)系 內(nèi)部資料 不得流出 建筑空間、景觀和形象 ? 開放式討論：空間的創(chuàng)新突破 ? 景觀和形象：軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀 ? （參考資料：綠城景觀成本） 內(nèi)部資料 不得流出 住宅建筑設(shè)計(jì) ? 功能定位 ? 建筑風(fēng)格和造型定位 ? 房型設(shè)計(jì) ? 具體空間設(shè)計(jì)（臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室、書房、儲(chǔ)藏室、車庫） 內(nèi)部資料 不得流出 公共建筑配套 ? 千人指標(biāo)：居住區(qū)三級(jí)公建配置的重要依據(jù) ? 千人指標(biāo)規(guī)定之外 原則：“誰投資，誰經(jīng)營，誰受益” ? 各地政策差別比較大： ? 各地在開發(fā)過程中，除了繳納土地出讓金之外，還需繳納大配套費(fèi)用、小配套費(fèi)用若干。速動(dòng)資產(chǎn)包括各種應(yīng)收的銀行票據(jù)、股票和債券（可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券），以及其它可立即售出的建成樓宇的回款和近期可立即售出的各種物業(yè)的應(yīng)收款。 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)市場營銷 房地產(chǎn)市場營銷概念： 包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場細(xì)分、項(xiàng)目定位、市場推廣等內(nèi)容。 ? 速動(dòng)資產(chǎn)：包括用于透支貸款，保函，或信用證的補(bǔ)償余額的凍結(jié)資金。 內(nèi)部資料 不得流出 控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳規(guī) ? P43 內(nèi)部資料 不得流出 城市總體規(guī)劃的調(diào)整、修改和審批 ? 城市總體規(guī)劃的調(diào)整由城市人民政府作出，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批 ? 修改總體規(guī)劃由城市人民政府組織，并需經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)審查同意后報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。 招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。統(tǒng)稱為招拍掛制度。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個(gè)范疇 ? 建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃：對(duì)具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其所在空間的安排。那么由于財(cái)務(wù)杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益是多少？ ? 如果借貸利率為 10%，而收益水平由于市場風(fēng)險(xiǎn)跌到 8%，那么，同樣由于財(cái)務(wù)杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益只有 6萬元，收益率為多少？ 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的決策 ? 欲籌集資金的幣種、數(shù)額 ? 融資流量 ? 資金來源構(gòu)成 ? 融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施 ? 融資成本預(yù)算 ? 融資方法 ? 明確融資的權(quán)力責(zé)任關(guān)系 內(nèi)部資料 不得流出 融資三大衡量指標(biāo) ? 安全性 ? 經(jīng)濟(jì)性 ? 可行性 內(nèi)部資料 不得流出 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的融資來源 ? 自有資金：不只包括現(xiàn)金，還包括各種速動(dòng)資產(chǎn)。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)導(dǎo)入 CS戰(zhàn)略，其重點(diǎn)在于全程客戶滿意。 內(nèi)部資料 不得流出
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