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2025-12-25 22:31 本頁面
【正文】 3. 房地產企業(yè)導入 CS戰(zhàn)略，其重點在于全程客戶滿意。 內部資料 不得流出 銀行貸款 ? 參見文章 《 銀行利率與房地產價格之間的關系 》 ? 參見文章 《 我國房地產開發(fā)資金來源情況報告 》 ? 我國利率政策對房地產價格的影響 .doc ? 中國房地產資金來源狀況分析報告 .doc 內部資料 不得流出 證券化資金 ? 房地產股票 ? 房地產債券 ? 信托資金 ? 產業(yè)基金 內部資料 不得流出 爭取外單位投資、外資、墊資、預售款、合作開發(fā) ? 外資如何挑選國內的房地產項目？ 我們更傾向于擁有成熟現金流的商業(yè)地產或者是具有升值空間的項目 內部資料 不得流出 第六節(jié) 房地產市場營銷 ? 市場營銷的概念 指企業(yè)通過向顧客提供能滿足顧客需要的產品和服務，促使顧客消費企業(yè)提供的產品和服務，進而實現企業(yè)目標的經營理念和戰(zhàn)略管理活動。那么由于財務杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益是多少？ ? 如果借貸利率為 10%，而收益水平由于市場風險跌到 8%，那么，同樣由于財務杠桿的作用， 100萬原始股的凈收益只有 6萬元，收益率為多少？ 內部資料 不得流出 房地產開發(fā)項目融資的決策 ? 欲籌集資金的幣種、數額 ? 融資流量 ? 資金來源構成 ? 融資風險分析及風險管理措施 ? 融資成本預算 ? 融資方法 ? 明確融資的權力責任關系 內部資料 不得流出 融資三大衡量指標 ? 安全性 ? 經濟性 ? 可行性 內部資料 不得流出 房地產項目開發(fā)的融資來源 ? 自有資金：不只包括現金，還包括各種速動資產。據悉，所謂大配套費用，大配套一般是指房地產項目中政府提供到地塊接口（路由）的市政項目，包括自來水、燃氣、排水及道路及其他，一般不含兩電一熱（電力、電信、供熱），小配套一般是指小區(qū)非營業(yè)性公建費用，包括中小學、幼兒園、老年公寓、居委會、派出所、垃圾站、交通站等 7項，一般小配套的費用包括在房地產開發(fā)前期中。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個范疇 ? 建設控制引導層面的規(guī)劃：對具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對其所在空間的安排。 內部資料 不得流出 外延型開發(fā)和內涵型開發(fā) ? 外延性開發(fā) ：單純增加土地面積 ? 內涵性開發(fā)： 在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎設施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現） 內部資料 不得流出 房地產開發(fā)的特點 ? 綜合性 ? 長期性 ? 時序性 ? 地域性 ? 風險性 內部資料 不得流出 房地產開發(fā)策劃的內容 ? 開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇 ? 開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇 ? 開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析與選擇（比如上海金融中心） ? 開發(fā)合作方式的分析與選擇 ? 項目融資方式的分析與選擇 ? 開發(fā)完成后產品推廣方式的分析與選擇 內部資料 不得流出 開發(fā)商資金來源 ? 自有資金，預售或預租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃
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