【正文】 之外的配套和支持要靠城市規(guī)劃來完善和補(bǔ)充。 合理、均好與客戶需求的關(guān)系 一味的遷就客戶需求會在某些方面降低樓盤品質(zhì)，一味的追求設(shè)計技術(shù)上的完美表達(dá)則會與客戶的需求脫節(jié)。風(fēng)格不是單純的概念，而是追求實(shí)質(zhì)、特色和文化 任何一個建筑產(chǎn)品都會有自己的風(fēng)格，但這種風(fēng)格有些是獨(dú)有的，有些是模仿復(fù)制的，有些高雅、有些低俗，有些是對一種文化的詮釋，有些則是對某種概念的賣弄。 廣告的調(diào)性與項(xiàng)目定位的關(guān)系 216。五、關(guān)于營銷中心營銷中心最核心的是氛圍的營造：不同的產(chǎn)品需要不同的氛圍去表達(dá)！氛圍的營造：各種道具是基本要素，人的因素則是核心！六、關(guān)于公關(guān)活動單純造勢的公關(guān)活動要有轟動性直接賣樓的公關(guān)活動要能與客戶產(chǎn)生共振公關(guān)活動的受眾決定公關(guān)活動的主題公關(guān)活動的主題決定公關(guān)活動的效果公關(guān)活動的輻射及影響力的評估如何增強(qiáng)公關(guān)活動的吸引力？案例 —— 大連隆泉華庭的兩場公關(guān)活動 南北對話 —— 透視公關(guān)活動的最高境界！晚間開園—— 制造新聞事件的炒作由頭、展示項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)！紅酒會重慶美夢成真的開盤活動如何用舊瓶裝新酒？如何增強(qiáng)公關(guān)活動的吸引力？如需更為詳盡的交流與溝通，請進(jìn)入：搜房博客 —— 陳仁科地產(chǎn)手記新浪博客 —— 陳仁科地產(chǎn)手記謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。 如何制造新聞的由頭？216。社區(qū)文化更多的是從居住者的感受出發(fā)，大到區(qū)域目標(biāo)客戶群體的居住習(xí)慣、居住文化、歷史人文，小到老人與小孩的特殊要求，早晚、四季的園區(qū)景致變化，小品景觀的設(shè)置等等。但房地產(chǎn)作為商品，決定了他的生命屬性必須由市場進(jìn)行主導(dǎo)，這就要求產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的權(quán)衡角度必須涵蓋市場需求、設(shè)計技術(shù)、地塊價值最大化等各方面。而定位是根據(jù)市場需求來確定的?？傮w規(guī)劃的核心是如何最大化的實(shí)現(xiàn)地塊價值 最大化的實(shí)現(xiàn)地塊開發(fā)價值是開發(fā)的最終目標(biāo)、也是一切開發(fā)行為的指向。這為大沙鎮(zhèn)打造中心提供了千載難逢的機(jī)會！地利在地理位置上，大沙鎮(zhèn)屬于廣東省的中心鎮(zhèn)！經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，本區(qū)域是聯(lián)結(jié)珠三角區(qū)域和粵西地區(qū)的咽喉地帶，將是承接珠三角工業(yè)的首要區(qū)域，從南江工業(yè)園、富溪工業(yè)園、肇慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)可以得到充分體現(xiàn)！本項(xiàng)目所處地段不僅屬于大沙鎮(zhèn)，而且是本區(qū)域的最中心、交通最發(fā)達(dá)的地段！人和相比周邊的區(qū)鎮(zhèn)，大沙鎮(zhèn)居民最富裕，但大沙鎮(zhèn)的城市建設(shè)最落后、房地產(chǎn)業(yè)還未起步、居住環(huán)境最差，因此大沙鎮(zhèn)居民具有提升大沙鎮(zhèn)城市形象、改善居住環(huán)境的迫切愿望。許多消費(fèi)者購房是為了投資，有些是為了饋贈親友；投資者中有些是為了保值，有些是為了炒賣，有些是為了出租。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后 隱藏了什么樣的市場信息 呢？經(jīng)營者更偏愛規(guī)模經(jīng)營、抱團(tuán)經(jīng)營，重視經(jīng)營的集群效應(yīng)；北方受氣候的影響，單個門店保暖性差；消費(fèi)者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適；投資者的多寡有直接關(guān)系，單個鋪產(chǎn)權(quán)明晰； 市調(diào)發(fā)現(xiàn)二： 青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截斷 。通過對比、假設(shè)論證、交叉等方法對市調(diào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)所展現(xiàn)的現(xiàn)象進(jìn)行推斷，以發(fā)現(xiàn)其蘊(yùn)含的本質(zhì)。 根據(jù)政府規(guī)劃， 將是承接珠三角區(qū)域相對低端的產(chǎn)業(yè)的重要基地！ 隨著工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，越來越多的工廠將進(jìn)駐。 自然環(huán)境可以說是 ”綠色沙漠 “216。長江文化 “文質(zhì)兼?zhèn)?”—— 既講政治又講市場經(jīng)濟(jì)，比黃河文化重實(shí)質(zhì)，比珠江文化重概念。剛性需求和奢侈性需求主導(dǎo)市場 投資客戶退出市場，不急于購房者持幣觀望，剛性需求不得不購房，奢侈性需求則受經(jīng)濟(jì)形勢影響不大。市場上積壓了一定貨量 由于多數(shù)開發(fā)商急于回籠資金而推貨，而交易量大幅萎縮，致使市場上積壓了一定貨量。珠江文化 “質(zhì)勝文 ”—— 務(wù)實(shí)、以做生意的眼光來觀察世相，更注重地段、戶型、配套等具體特征。 遠(yuǎn)離居民區(qū)、人流稀少216。 該地區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，人口結(jié)構(gòu)呈 “啞鈴型 ”，企業(yè)高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)人士是一端，幾層打工人員是另一端，幾乎沒有白領(lǐng)人士。市調(diào)就算成功了嗎？絕對沒有還差最關(guān)鍵的一步 —— 數(shù)據(jù)處理！如此，才能透過現(xiàn)象看到市場的本質(zhì)！五、市調(diào)數(shù)據(jù)處理的流程資料數(shù)據(jù)整理資料數(shù)據(jù)分析資料數(shù)據(jù)整理的基本步驟篩選校編 ： 消除資料中錯誤或者含糊不清之處分類 ： 按區(qū)域、年齡、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)等制表 ： 列出某一種或者集中特性的調(diào)查結(jié)果 計算統(tǒng)計值 ： 計算數(shù)據(jù)分析所需值如中位數(shù)、平均值、眾數(shù)常用數(shù)據(jù)分析方法描述性分析法推斷性分析法以文字、統(tǒng)計圖、表格等形式對市調(diào)統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行形象生動的描述和展示 ，并予以說明。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個端點(diǎn)的位置。市調(diào)發(fā)現(xiàn)案例 —— 青島城陽區(qū)商業(yè)項(xiàng)目兩組市調(diào)數(shù)據(jù)透視出居民的消費(fèi)特征！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn)一： 發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場、專業(yè)市場的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。改善居住條件和環(huán)境是主要因素，但并不是唯一因素。分析如下：天時金融危機(jī)將加速珠三角區(qū)域相對低端的產(chǎn)業(yè)向粵西的轉(zhuǎn)移進(jìn)程，從而加速本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加！根據(jù)大沙鎮(zhèn)的區(qū)位條件，將大沙鎮(zhèn)打造成 “ 肇慶乃至粵西第一鎮(zhèn) ”的政府規(guī)劃已經(jīng)在肇慶、四會、大沙鎮(zhèn)三級政府之間達(dá)成了共識，并將于 2023年進(jìn)行具體貫徹！周邊各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)雖然走在前面，卻遠(yuǎn)未成熟，整個區(qū)域在購房和消費(fèi)上都沒有形成一個核心。而本地塊規(guī)模偏小、建筑密度偏高、開發(fā)商品牌力不強(qiáng)，因此走 相對差異化 —— 產(chǎn)品檔次、質(zhì)素差異 的空間很小、成本難以估計、風(fēng)險太大！即：走產(chǎn)品檔次、質(zhì)素差異的風(fēng)險太大，必須走 絕對差異化 —— 創(chuàng)新 道路！即： 不僅僅與對方不同，而且是對方所不具備的 ！主要矛盾 C 周邊高端樓盤林立，產(chǎn)品質(zhì)素都非常高、配套也很齊全，卻顯得 質(zhì)有余而內(nèi)涵不足 ！ 因此，本項(xiàng)目創(chuàng)新方向應(yīng)從項(xiàng)目品味的精神層面為突破點(diǎn)！ 2023年在全國一線城市已經(jīng)出現(xiàn)與生活理念或方式相結(jié)合的高端樓盤，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 市場需求逐漸上升到追求生活方式層面是大勢所趨！本項(xiàng)目作為高端項(xiàng)目理應(yīng)具有前瞻性，與生活理念結(jié)合起來！那么，本項(xiàng)目應(yīng)該營造什么樣的生活方式呢？主要矛盾 D生活理念不是作詩抒情、不是天馬行空，而首先必須 有的放矢 ！即：有目標(biāo)、有針對性！即：本項(xiàng)目應(yīng)該迎合哪一群體的生活方式？主要矛盾 E既然是絕版的地段，是稀缺的地段，那么量身定做，擁有者也應(yīng)是稀缺的，極少的！即： 處于金字塔頂端的極少數(shù)群體！何種生活方式才能打動金字塔頂端的極少數(shù)群體呢？主要矛盾 F顯然，處于金字塔頂端的極少數(shù)群體是：集財富、智慧、品味于一身的頂級貴胄人士！單純的物質(zhì)消費(fèi)對他們構(gòu)不成最強(qiáng)的吸引力，只有將精神愉悅、生活品味、價值觀念聯(lián)系在一起才能打動他們！據(jù)此，將本項(xiàng)目定位為：浣花風(fēng)景區(qū)絕版核心地段的頂級城市別墅開創(chuàng)極少主義的生活境界！項(xiàng)目定位浣花風(fēng)景區(qū)絕版核心 地段 的 頂級城市別墅開創(chuàng) 極少主義的生活境界 ！點(diǎn)評 ： 概念與地塊、產(chǎn)品價值互為表里！概念價值