【正文】 44 例：授權(quán)體系 序號(hào) 一級(jí)分類 二級(jí)分類 （ 二級(jí)分類子目 ） 三級(jí)明細(xì)指引資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營(yíng) 、 委托經(jīng)營(yíng) 、 租賃 、 出售等捐贈(zèng)類 捐贈(zèng)合同 、 贈(zèng)與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設(shè)施及用房等投資前期調(diào)研項(xiàng)目可行性研究 、 市場(chǎng)調(diào)研 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及規(guī)劃調(diào)研 、 成本專項(xiàng)調(diào)研等項(xiàng)目投資類 對(duì)外投資 、 項(xiàng)目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項(xiàng)目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費(fèi) 、 高教配套費(fèi) 、 墻改基金 、 人防費(fèi) 、 白蟻防治 、 地名費(fèi)、 日照分析 、 環(huán)境檢測(cè)評(píng)估 、 噪聲檢測(cè) 、 污水檢測(cè)等驗(yàn)收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗(yàn)收部門收取的各種費(fèi)和各類辦證費(fèi) 、 面積測(cè)繪費(fèi) 、 檔案服務(wù)費(fèi)等動(dòng)拆遷類拆遷補(bǔ)償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關(guān)費(fèi)用等 ）設(shè)計(jì)類規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 包括概念設(shè)計(jì) ）、 建筑設(shè)計(jì) （ 包括方案設(shè)計(jì) / 擴(kuò)初設(shè)計(jì) / 施工圖設(shè)計(jì) / 精裝修設(shè)計(jì) 、 樣板房設(shè)計(jì)等 ）、 其它與建設(shè)相關(guān)的各專項(xiàng)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)相關(guān)類 設(shè)計(jì)招投標(biāo) 、 設(shè)計(jì)咨詢 、 設(shè)計(jì)專項(xiàng)評(píng)審 、 圖審 、 曬圖等建筑造價(jià)咨詢類包括條件圖概算編制 / 預(yù)算編制 / 預(yù)決算審計(jì) / 實(shí)物工程量編制等委托 ， 造價(jià)成本咨詢 、 評(píng)估或數(shù)據(jù)搜集等工程建設(shè)前期類三通一平 、 放驗(yàn)灰線 、 工程招投標(biāo)管理 、 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 、 臨時(shí)設(shè)施 、 施工圍墻 、 線路移位 、 施工用水 、 施工用電等水文地質(zhì)勘察類地質(zhì)勘察勘探 、 防洪排澇分析 、 基準(zhǔn)點(diǎn)測(cè)放 、 水位監(jiān)測(cè)及專業(yè)監(jiān)測(cè)等弱電及其它專業(yè)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)及各類弱電施工 （ 監(jiān)控系統(tǒng) 、 門禁 、 IC 卡管理 、 有線電視 、 電信工程 、 網(wǎng)絡(luò)寬帶 、 廣播及背景音樂 、 指示系統(tǒng) 、 LED顯示 、 磁力門窗 、 智能交換機(jī) 、 其它弱電等 ）主體工程建設(shè)類 主體工程主體施工 （ 包括樁基 、 圍護(hù)等基礎(chǔ)施工 / 土建及安裝施工 ， 如專業(yè)分包工程列入總包則列入本類合同管理 ）專業(yè)分包工程精裝修工程 ( 含樣板房 ) 、 裝飾工程 （ 花崗巖 、 外墻涂料 、 構(gòu)架 、等 ）、 門窗工程 、 幕墻 、 空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng) 、 泛光系統(tǒng) 、 節(jié)能及保溫系統(tǒng) 、 太陽(yáng)能 、 欄桿 、 信報(bào)箱 、 雨蓬 、 鋼梯 、 綠化景觀工程 、電梯安裝等指定分包工程 市政 、 電力 、 燃?xì)?、 供水 、 消防 、 熱力 、附屬工程永久性圍墻 、 門衛(wèi)傳達(dá)室 （ 屬于建設(shè)工程的一部分 ， 但成本卻不適于直接計(jì)入主體工程的其它永久性建筑 、 構(gòu)筑設(shè)施 ）其它零星工程甲供材料類鋼 筋 、 水 泥 、 玻 璃 、 鋁 板 、 涂 料 、 面 磚 、 磁 磚 、 地 板 、 地 磚 、 屋面 防 水 卷 材 、 節(jié) 能 保 溫 材 料 、 花 崗 巖 、 抗 堿 劑 、 勾 縫 劑 、 給 排 水管 、 水 表 箱 、 戶 內(nèi) 箱 、 分 支 電 纜 、 計(jì) 量 箱 、 防 火 門 等 材 料 的 采 供( 具體按不同項(xiàng)目定 ）設(shè)備類電 梯 、 變 頻 供 水 設(shè) 備 、 消 防 泵 、 通 風(fēng) 設(shè) 備 、 空 調(diào) 、 冷 卻 塔 、 熱 水器 、 鍋爐 、 機(jī)械停車及其它大型設(shè)備的采供工程相應(yīng)測(cè)試 （ 如樁基測(cè)試 ）工程監(jiān)理 工程各階段委托的監(jiān)理廣告宣傳類 廣告宣傳廣告發(fā)布 、 廣告制作 、 樓書刊物印刷 、 樓盤模型制作 、 營(yíng)銷招標(biāo)、 客服活動(dòng) 、 銷售道具采購(gòu) 、 銷售場(chǎng)地及展位租賃等營(yíng)銷代理類 銷售服務(wù) 策劃代理 、 銷售代理 、 廣告代理銷售類 銷售合同 出售或租賃物業(yè)的意向書 、 協(xié)議 、 合同訴訟仲裁類 銷售 、 客服類涉訟 、 仲裁類事項(xiàng)的委托處置協(xié)議賠償補(bǔ)償類 銷售 、 客服類賠償 、 補(bǔ)償合同經(jīng)營(yíng)維護(hù)類客服類委托經(jīng)營(yíng) 、 維修 、 維護(hù) 、 保養(yǎng)等合同 （ 包括物業(yè)公司 、 專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的委托管理合同 ）、 特約商家財(cái)務(wù)審計(jì)類 委托年季度財(cái)務(wù)審計(jì) 、 專項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)估 、 驗(yàn)資等專項(xiàng)協(xié)議類 與銀行或金融機(jī)構(gòu)間為專項(xiàng)財(cái)務(wù) 、 金融業(yè)務(wù)簽定的協(xié)議融資咨詢類貸款 、 擔(dān)保 、 抵押 、 質(zhì)押 、 信托 、 資金拆借 、 財(cái)務(wù)咨詢 、 稅務(wù)籌劃等辦公環(huán)境類租買辦公樓 、 辦公場(chǎng)所裝修 、 辦公家具和用品購(gòu)置 、 保潔 、 綠化維護(hù) 、 車輛購(gòu)置維護(hù) 、 保險(xiǎn)等信息管理類 網(wǎng)絡(luò)專業(yè)管理 、 檔案文書管理股權(quán)轉(zhuǎn)讓類 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等法律事務(wù)類 法律顧問延聘及法律事務(wù)咨詢?nèi)肆Y源類 勞動(dòng)合同 、 培訓(xùn)合同 、 招聘合同6 營(yíng)銷客服類客服類7 綜合財(cái)務(wù)類財(cái)務(wù)審計(jì)類行政管理類5 建設(shè)類配套建設(shè)專業(yè)分包建設(shè)類其他零星工程類材料設(shè)備采購(gòu)類監(jiān)理類3 開發(fā)類政府規(guī)費(fèi)類 （ 本內(nèi)容可能沒合同 ， 包括相關(guān)繳費(fèi)單等 ）4設(shè)計(jì) 、 造價(jià)咨詢類1 資產(chǎn)類2 投資類合同分類 授權(quán)體系 45 在理清權(quán)責(zé)的同時(shí)設(shè)計(jì)和優(yōu)化流程體系 —流程設(shè)計(jì)原則 原則四 原則三 原則二 原則一 原則五 與管理模式、組織架構(gòu)相適應(yīng) 在業(yè)務(wù)全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的 需求并立即作出反應(yīng)。 方案設(shè)計(jì)單位選擇及結(jié)合營(yíng)銷產(chǎn)品建議，修正提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 挑戰(zhàn)：過度授權(quán)下的能力風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn) 19 戰(zhàn)略型集團(tuán)總部的很容易出現(xiàn)空心化 總部為戰(zhàn)略管控中心，具體業(yè)務(wù)包括： 運(yùn)用系統(tǒng)管控手段和方式，通過對(duì)全集團(tuán)運(yùn)營(yíng)事前、事中、事后的管控實(shí)現(xiàn)對(duì)集團(tuán)區(qū)域 /項(xiàng)目末端環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控?！?關(guān)鍵是任何一種模式的選擇必須適合其特定的環(huán)境和有其完善的配套手段。 精簡(jiǎn)高效流暢，消除未增值環(huán)節(jié) 結(jié)合公司組織結(jié)構(gòu)和人力資源現(xiàn)狀 流程可控，便于識(shí)別關(guān)鍵因素，便于考核激勵(lì) 46 在理清權(quán)責(zé)的同時(shí)設(shè)計(jì)和優(yōu)化流程體系 —關(guān)鍵的管理流程和制度 計(jì)劃預(yù)算流程戰(zhàn)略管理流程 財(cái)務(wù)管控流程績(jī)效管理流程年度計(jì)劃預(yù)算調(diào)整流程戰(zhàn)略制定流程年度計(jì)劃預(yù)算制定流程財(cái)務(wù)管理流程績(jī)效考核流程績(jī)效輔導(dǎo)流程績(jī)效指標(biāo)制定流程資產(chǎn)管理流程資金管理流程財(cái)務(wù)審計(jì)流程三年戰(zhàn)略規(guī)劃制定流程投資管理流程投資決策流程合同管理流程合同管理流程47 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工管理階段 入伙管理階段 拓展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程 成本 項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品、市場(chǎng)、客戶定位 初步定位 營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣策劃、項(xiàng)目前期推廣、銷售前期準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 初步定位 測(cè)算 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 方案 設(shè)計(jì) 擴(kuò)初 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 設(shè)計(jì)配合、招標(biāo)配合、施工準(zhǔn)備及樁基工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備銷售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 估算 預(yù)算、標(biāo)底及招投標(biāo)、合同 進(jìn)度款、工程變更、 招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展及論證流程 產(chǎn)品定位策劃流程 營(yíng)銷承包商選擇控制流程 售前管理流程 銷售過程管理流程 設(shè)計(jì)前期管理流程 方案設(shè)計(jì)管理流程 施工圖設(shè)計(jì)管理流程 設(shè)計(jì)承包商選擇控制流程 設(shè)計(jì)變更管理流程 施工供應(yīng)商選擇控制流程 合同管理流程 材料設(shè)備供應(yīng)商選擇控制流程 材料設(shè)備管理流程 工程簽證管理流程 成本管理流程 工程施工管理流程 工程質(zhì)量管理流程 工程進(jìn)度管理流程 工程付款管理流程 客戶投訴管理流程 在理清權(quán)責(zé)的同時(shí)設(shè)計(jì)和優(yōu)化流程體系 —核心業(yè)務(wù)流程框架 48 建立可操作的業(yè)務(wù)流程體系 序號(hào) 報(bào)批報(bào)建事項(xiàng) 所需資料 資料來(lái)源 部門 資料提交時(shí)機(jī) 使用部門 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)和規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)說(shuō)明 設(shè)計(jì)部 1 建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng) 土地中標(biāo)通知書 綜合計(jì)劃部 完成投資計(jì)劃立項(xiàng)10 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部 2 規(guī)劃方案專家評(píng)審 規(guī)劃方案總平面、單體立面效果圖 設(shè)計(jì)部 召集會(huì)議前 3 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 3 規(guī)劃方案總平面審查意見書 規(guī)劃方案總平面藍(lán)圖兩張、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 設(shè)計(jì)部 辦理審批需 15 個(gè)工作 日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 4 交管消防人防意見征求 交通流線圖、地下車庫(kù)平面、停車方案、坡道、出入口 設(shè)計(jì)部 辦理各項(xiàng)審批前須征詢各部門意見 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 5 放大樣、日照分析 總平面標(biāo)注單體尺寸 ,與周邊道路關(guān)系 , 與周邊建筑關(guān)系 設(shè)計(jì)部 放大樣 7 個(gè)工作日 。 結(jié)合項(xiàng)目論證信息及市場(chǎng)分析后定位建議書要求，提出概念設(shè)計(jì)方案。 總部 職能部門 職能部門 職能部門 職能部門 職能部門 職能部門 職能部門 職能部門 關(guān)鍵是明確合理的規(guī)定總部職能部門和項(xiàng)目公司的職權(quán)和流程 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目