物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(存儲版)
【正文】 消費。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。明確物業(yè)管 理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來定位物業(yè)管理消費的時間和空間及 “房屋管理 ”消費的時間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費的現(xiàn)象。 物業(yè)管理消費的層次性和群體性。物業(yè)管理消費不同于物質(zhì)消費那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴重影響。為消費某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。物業(yè)管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低 層次向高層次螺旋式上升運動的規(guī)律。 恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。 按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。 批準管委會章程。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委 (建設(shè)局 )、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有 管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會的顧問。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。 什么是物業(yè)管理法律責(zé)任？ 物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過 失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。因此，物業(yè)管理必須有相應(yīng)的法規(guī)和有關(guān)行政規(guī)章，并將管理與服務(wù)、管理與教育相結(jié)合，以法律的形式在最大的限度上，實現(xiàn)國家對人們居住行為的規(guī)范引導(dǎo)，使之達到秩序化、合法化，以制止各類違法違章事件的發(fā)生，推動物業(yè)管理工作。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。 物管常識 一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始 計取管理費的。業(yè)主委員會負責(zé)在大會召開 7天前將業(yè)主大會召開的日期、內(nèi)容送達每位業(yè)主。 修改業(yè)主公約。 物業(yè)管理涉及的組織 業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標之一。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。 具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能： 教化和益智的功能。二是非競爭性。從空間上講，物業(yè)管理消費的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個社區(qū)，甚至整個城市，到處都有物業(yè)管理消費的內(nèi)容。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。將物業(yè)管理消費定位于高消費意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的 “房屋管理 ”。物業(yè)管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。明確了業(yè)主的消費者地位和消費者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費者的消費。附著在居住消費之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費的一部分來獲得的。 處理好物業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系 一個大型物業(yè)內(nèi)部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動，讓業(yè)主和用戶有機會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。 安全保衛(wèi) 在現(xiàn)實生活中，每個人都希望有安全感。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費，形成三角債。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業(yè)負擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。成本不斷上漲，供暖費收繳由于計劃經(jīng)濟體制下福利怪圈 沒有改革，成了老大難問題，多年未果。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認識，相互了解，勤于溝通 ，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。 物業(yè)管理服務(wù)的基本概念 從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。 物業(yè)管理的分類 小區(qū)的房地產(chǎn)包括為各購房人個人所有的房屋 (房屋所有人不享有獨立的地 產(chǎn) )和為全體房屋所有人共有的房地產(chǎn)即公共財產(chǎn)，物業(yè)管理包括對個人房屋的管理和對公共財產(chǎn)的管理。 2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。 （ 2）耐久性。在《香港房地產(chǎn)法》一書中，作者李宗鋒先生稱 “物業(yè) ”是單元性的房地產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的別稱或同義詞。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移 動性或位置的確定性。 （ 2）法律屬性。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管 理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。無論是前期物業(yè)管理，還是后期物業(yè)管理，都各自包含 “特約物業(yè)管理 ”和 “公共物業(yè)管理 ”。 在新舊矛盾交錯、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴格規(guī)范住宅小區(qū)
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