【正文】 、昆明路、世昌大道一帶。在這里主要分析該廣場的戶型面積及經(jīng)營管理情況。金谷圖書批發(fā)市場的主力面積為 78150 ㎡，其出租、出售價格均屬低檔價格。究其原因，一是該廣場統(tǒng)一管理、獨立店鋪、自主 經(jīng)營的經(jīng)營模式。日人流量在 4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會達到 7000人次以上。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在 160㎡以上）該廣場的出租價格為 ㎡ /天之間，屬于低檔價位。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持 增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。 根據(jù)市場調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營，其出租率占主 導地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)的出售、 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 58 頁 出租價格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點房出售、出租價格中，整體排列第二。 高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點房進行了相關(guān)采樣 調(diào)查。青州街和長春路附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為 4000元 /㎡和 3980元 /㎡。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè) 8%、家電業(yè) 7%、藥品業(yè) 7%、服裝業(yè) 4%、圖書音像業(yè) 4%、旅社 /賓館業(yè) 4%，以及其它業(yè)態(tài)的 12%。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。 項目名稱 威韓商貿(mào)城 項目類型 家具市場 開發(fā)商 威海威韓商城有限責任公司 物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司 管理費 /㎡ /天 地理位置 高區(qū)文化西路 交通狀況 1路車 開業(yè)時間 家居廣場 二期工程 總建筑面積 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 58 頁 實用率 98%以上 層數(shù) 1層（共六個區(qū)） 建筑風格 普通聯(lián)體展示廳 售價 對外 不出售 租價 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力單位面積 45—60㎡、 75—110 ㎡、 110—150㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營 目標客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地 人流量 少，主要是針對購買家具的目標消費者 經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街 3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品 4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品 5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街 （ 3） 大屋建材裝飾商城 該商城地處文化西路 175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。環(huán)境適中，（威韓商貿(mào)城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。 威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。 在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網(wǎng)點房出租價格最高。其中，區(qū)內(nèi)萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關(guān)注。調(diào)查方式為采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。 （二）威海市家電類經(jīng)營面積分析 據(jù)統(tǒng)計五大賣場 8 類家電類經(jīng)營面積達 5143 平米，其中 電視機的經(jīng)營面積高達2020平米，接近總體經(jīng)營面積的一半，其大體的經(jīng)營面積分布如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出： 第一， 電視機的經(jīng)營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經(jīng)營的重中之重。天都的經(jīng)營規(guī)模須斟酌商榷。 小家電類產(chǎn)品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經(jīng)營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。據(jù)我們統(tǒng)計 157個經(jīng)營單位共有經(jīng)營面積 62550 平米左右，其中燈具燈飾類經(jīng)營面積 7800 平米左右，占總數(shù)的 %；家具家私類 54750平米左右，占總經(jīng)營面積的 %。 燈具燈飾類經(jīng)營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 第一，燈具燈飾類經(jīng)營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市 場不太成熟有一定關(guān)系。這說明威海的燈具燈飾類產(chǎn)品經(jīng)營檔次普遍較低，高檔經(jīng)營單位鳳毛麟角，市場供給嚴重失調(diào)。 第二，低檔產(chǎn)品經(jīng)營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產(chǎn)品已走量為主，利潤較?。欢堑蜋n產(chǎn)品由于質(zhì)量、做工較 差，得不到市場認可。究其原因： 第一， 中高檔及高檔產(chǎn)品品牌經(jīng)營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。 整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經(jīng)不是制勝的唯一手段，完善的服務、優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量正逐步得到市場認可。
。 第三， 較為高檔的燈具燈飾類產(chǎn)品一般為酒店、娛樂場所購買較多。 第四， 周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。在 27家低檔商鋪中，有 15家經(jīng)營狀況良好，占總經(jīng)營數(shù)量的 %；有 12家經(jīng)營狀況一般，占總經(jīng)營數(shù)量的 %。 第四，高檔、中檔以及低檔產(chǎn)品的供給基本均衡，市場孔隙不 大。 （ 3） 1000平米以上的經(jīng)營單位有一定發(fā)展空間，但總體風險較大。 （一）家居市場經(jīng)營單位數(shù)量及規(guī)模分析 本項調(diào)查涉及的家居類產(chǎn)品多達幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經(jīng)營范疇進行分析。 （四）威海家電市場前景分析 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 58 頁 威海市家電 經(jīng)營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。 第二， 音響（家庭影院）類產(chǎn)品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。調(diào)查目的主要是對威?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、居民消費習慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關(guān)決策依據(jù)。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。 2002年交易額達 86005萬元， 2020年交易成交額達 142855萬元，日平均人流量達 8萬人次左右。 租售價格分析 根據(jù)調(diào)查，通城大廈的商業(yè)網(wǎng)點房的出售價格最高，其以 7000元 /㎡的出售價格排列第一。 三、 威海市經(jīng)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2020 年高區(qū)的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) ，占威海市區(qū)生產(chǎn)總值的 %。商場開業(yè)率達 97%左右。其租金價格為 元 /㎡ /天之間，屬于低檔價位。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。 在出租價格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房以 1500元 /㎡ /年的出租價格位居榜首。其次是長春路和文化西路，出租價格分別為 450元 /㎡ /年和 350元 /㎡ /年。其中，大明房產(chǎn)的出租價格為114元 /㎡ /年。 （二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。這主要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導致的戶型面積配比以中戶型為主。其價格最高的為環(huán)球廣場，以 23元 /㎡ /天的價格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價格之間相差不到 1元。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。該項目主要以經(jīng)營服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營面積有 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120 ㎡和 120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。 （ 2） 金谷圖書批發(fā)市場 金谷圖書批發(fā)市場是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場，其獨特的行業(yè)定位，為其奠定了無可替代的位置。目前該廣場出租價格在 元 /㎡ /天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價位。 （三） 環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場大大小小不下五十個，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)， 2002年交易額達 264830萬元， 2020年交易成交額達 301719萬元，日平均人流量達 10萬人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場之一，更是威海專業(yè)市場中的 “老大 ”。出租價格最低的是鑫城電腦城，其出租價格為 /㎡ /天。對其原因分析主要表現(xiàn)在兩個方面，一是該項目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購物中心之一。下面我們主要針對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進行具體分析： （一） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場調(diào)研分析，環(huán)翠區(qū)目前共有 14 家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為華聯(lián)購物廣場、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國服裝城等為低檔。 空置面積 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 58 頁 2020 年威海房地產(chǎn)空置面積為 687944 平方米，其中住宅空置面積為 541218 平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為 38942平方米，網(wǎng)點房空置面積為 69664平方米，其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積要比 2020年降低了 %。 銷售面積 2020 年威海房地產(chǎn)銷售面積為 1638528 平方米，其中住宅銷售面積為 1554975平方米，占住宅施工面積的 %。網(wǎng)點房新開工面積為 154549 平方 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 58 頁 米，占商業(yè)網(wǎng)點房施工面積的 %。其中房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。 2002 年村莊改造大規(guī)模地展開。年平均氣溫 12度，平均降水量 800多毫米。全年居民消費總指數(shù)比上年上升了 %。 2020 年威海常駐人口約 萬人，流動人口為 11 萬人。7 3 第五部分、可類比項目分析 64 一、 消費者結(jié)構(gòu)分析 3 5 第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1 6 二、 高區(qū) 1 0 （一） 大型商業(yè)物業(yè) 32 （一） 大型商業(yè)物業(yè) 37 二、 家居業(yè)分析 5 5 第四部分、消費者分析 8 1 二、 可類比項目具體分析 其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地，經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，已形成了一批獨具風格的名勝游覽區(qū)。農(nóng)村居民人均純收入 4751元，增長了 %，人均生活消費支出 2608元，增長 %。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標達到或超過了國家標準，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。改造的重點是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 ；其中基本建設(shè)完成投資 ，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積為 21280平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。由此表明未來有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對威海市房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊，使競爭程度更趨白熱化。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售總額比去年增長了 616%。環(huán)翠區(qū)作為威海市的政治、文化、經(jīng)濟活動中心，更是在此次評選中獲益甚多。 售價分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)在出售價格方面，以威勝大廈以 /㎡的價格位居出售價格榜首。 其中，出租價格最高的是海港大廈，以 元 /㎡ /天的出租價格位居榜首。其次 是圖書音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝 /鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的7%、 7%、 5%、 5%和 2%。 專業(yè)市場調(diào)查 （ 1） 小商品批發(fā)市場 小商品批發(fā)市場位于威海最大的居民生活區(qū)附近，周邊人流量較多，其經(jīng)營定位準確，主要以小商品批發(fā)零售為主。 項目名稱 小商品批發(fā)市場 項目類型 專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售 開發(fā)商 一輕開發(fā)，罐頭廠出資，政府入股 管理費 /㎡ /天 地理位置 文化中路 交通狀況 19路車均到達 開業(yè)時間 2001年 12月 21日 2層試營業(yè)， 2002年 8月 20日正式營業(yè) 總建筑面積 萬平方米 出租率 100% 層數(shù) 3層 建筑風格 歐式現(xiàn)代建筑風格 售價 對外不出售 租價 2元 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中國最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 .