【正文】 第二， 批零兼營(yíng)模式的商業(yè)類型較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 在家居置買時(shí)，對(duì)燈具燈飾的購(gòu)買遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于家具家私類的購(gòu)買熱情。究其原因我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)： 第一， 規(guī)模比較大，經(jīng)營(yíng)單位及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相對(duì)集中，有較大的選擇空間。 27家中高檔商鋪中，有 23家經(jīng)營(yíng)狀況良好，占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的 %；有 4 家經(jīng)營(yíng)狀況一 般，占總經(jīng)營(yíng)數(shù)量的%。其經(jīng)營(yíng)比例圖示如下： 從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出： 第一，中檔、中高檔、高檔產(chǎn) 品占到市場(chǎng)總量的 %，說明威海的家居市場(chǎng)正逐步向中檔及中檔以上產(chǎn)品檔次發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量正在逐年提高，競(jìng)爭(zhēng)模式正處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)過渡的轉(zhuǎn)型期。 第四， 燈具燈飾類所占權(quán)重較小，發(fā)展?jié)摿^大。 二、 威海市家居業(yè)分析 此項(xiàng)調(diào)查涉及威海家居廣場(chǎng)、威韓商城、盛德商廈、奧賽家具商城、天壇家具城等五家大型綜合家居市場(chǎng)，共調(diào)查有效樣本 157個(gè)，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型、經(jīng)營(yíng) 品類檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等五項(xiàng)內(nèi)容。 較大的專業(yè)的家電賣場(chǎng)是他們主要購(gòu)買場(chǎng)所，一是選擇空間較大，二是質(zhì)量和售后服務(wù)有保障。 第三， 油煙機(jī)、燃?xì)庠钜约盁崴鞯葟N衛(wèi)家電的經(jīng)營(yíng)品種雖然不少但經(jīng)營(yíng)面積卻 第四， 大打折扣，說明大多數(shù)商家對(duì)此類商品普遍不夠重視，估計(jì)此類商品發(fā)展空間較大。 第二， 電視機(jī)、冰箱與空調(diào)機(jī)三大品類仍然牢牢占據(jù)市場(chǎng)的較大份額，且大多數(shù)經(jīng)營(yíng)品牌雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈。其開發(fā)商為威海汽運(yùn)有限公司，優(yōu)越的地理位置和準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位，為其發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。環(huán)境適中，它們擁有一定的固定客源。 業(yè)態(tài)分析 在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在 100㎡左右，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，其零售業(yè)占總業(yè)態(tài)的 28%，排列第一。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析： （一） 經(jīng)區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，經(jīng)區(qū)目前共有 3家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為僑鄉(xiāng)購(gòu)物廣場(chǎng)；另外還有齊魯商城、萬發(fā)裝飾建材城兩家專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。其出租價(jià)格最高的為大屋建材裝飾商場(chǎng)， /㎡ /天。該商城的出租價(jià)格為 ㎡ /天之間，屬于高中檔價(jià)位。主要針對(duì)需求性的目標(biāo)消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)定位 家具廣場(chǎng) 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一樓：家具系列 （ 2） 威韓商貿(mào)城 該商城位于高區(qū)文化西路，利群購(gòu)物廣場(chǎng)附近。交易區(qū)內(nèi)以家具裝飾材料、家具產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。在這一區(qū)域內(nèi)，我們主要對(duì)醫(yī)藥公司 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 58 頁 大樓附近、環(huán)保局附近、古陌小區(qū)附近、朝陽新區(qū)附近及朝陽小區(qū)南區(qū)附近的社區(qū) /街道網(wǎng)點(diǎn)房進(jìn)行了相關(guān)采樣調(diào)查。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的面積方面，該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積集中在 3090㎡之間，其業(yè)態(tài)主要集中在零售業(yè)、娛樂休閑業(yè)和部分專業(yè)店。 高區(qū)張村附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析 目前高區(qū)張村商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房主要有金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 建盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)。其中，出租價(jià)格最高的是大屋建材裝飾城，以 /㎡天的出租價(jià)格位居榜首。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析： （一） 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，高區(qū)目前共有 5家大型商 業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購(gòu)物廣場(chǎng)；建城廣場(chǎng)為低檔。二層：家具、辦公用品。產(chǎn)品相對(duì)較齊全，和商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)主溝通時(shí)，發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)受節(jié)假日因素影響很大。 其次，該廣場(chǎng)的出售價(jià)格和出租價(jià)格，在威海本地屬于中高檔，與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位吻合。 交通狀況 9路等車均到達(dá) 開業(yè)時(shí)間 總建筑面積 8萬平方米 出租率 97% 層數(shù) 3層 建筑風(fēng)格 傳統(tǒng)建筑 售價(jià) 最高 最低 均價(jià) 10000元 / ㎡ . 5500元 / ㎡ . 7750元 / ㎡ . 租價(jià) / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 58 頁 主力單位面積 78150㎡ 經(jīng)營(yíng)模式及效果 分租各大批書商 14家，是威海最大規(guī)模的圖書批發(fā)市場(chǎng) 目標(biāo)客戶群 三市三區(qū)的書店、書商和部分學(xué)校 人流量 2000人次左右 /天 經(jīng)營(yíng)定位 批發(fā)圖書 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一 層：圖書一層：金谷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和臨街網(wǎng)點(diǎn)房二層：金谷糖酒超市 （ 3） 環(huán)球廣場(chǎng) 環(huán)球廣場(chǎng)位于昆明路（大世界西側(cè)），威海首條步行街區(qū)內(nèi)。后因政府的相關(guān)介入，其招商工作才得意順利完成。由此可見，其專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)定位尤為重要。 租金分析 根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)房，以 2400元 /㎡ /年的價(jià)格位居威海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)榜首，其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，起出租價(jià)位分別為： 1500 元 /㎡ /年、 1400 元 /㎡ /年、 1300 元 /㎡ /年、 960 元 /㎡ /年、 875 元 /㎡ /年和 700元 /㎡ /年。 租金分析 目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國(guó)服裝城出租價(jià)格最高，分別以 /㎡ /天、 /㎡ /天和 /㎡ /天的價(jià)格；金地大廈、環(huán)球廣場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)和天壇家具廣場(chǎng)出租價(jià)格居中，分別是 元 /㎡ /天、 3 元 /㎡ /天、 2 元 /㎡ /天和 元 /㎡ /天；出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)和友誼現(xiàn)代商城等四個(gè)，其出租價(jià)格分別以 元 /㎡ /天、 /㎡天、 /㎡ /天和 /㎡ /天。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，韓國(guó)服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為 48%、 68%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比 上年上升 %。 預(yù)售面積 2020 年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為 1598354 平方米，其中住宅預(yù)售面積為 1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為 6100 平方米，網(wǎng)點(diǎn)房預(yù)售面積為 56678 平方米。網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積為 68442 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積比去年增長(zhǎng)了 %；網(wǎng)點(diǎn)房施工面積比去年增長(zhǎng)了 %。三種產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。 （二） 政策推動(dòng)房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開發(fā)量 2001年 7月政府出臺(tái)了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。深受孔家文化、膠東漁民文化、國(guó)際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 58 頁 2020 年在崗職工平均年工資收入 11215 元，增長(zhǎng) %；其可支配收入是 10194元，增長(zhǎng)了 %；人均消費(fèi)性支出 7404元，增長(zhǎng)了 %。 2020 年威海被聯(lián)合國(guó)人居署評(píng)為 “最適合人類居住 的地方 ”，捧回了國(guó)際人居獎(jiǎng)。83 三、 小結(jié) 8 1 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 58 頁 一、 威?？深惐软?xiàng)目現(xiàn)狀分析 4 3 三、 服裝業(yè)分析 2 4 （三） 專業(yè)市場(chǎng) 1 0 （二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 3 3 （二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 6 4 二、 消費(fèi)習(xí)慣分析 9 0 （一） 商業(yè)部分定位建議 9 6 第一部分 威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 一、 威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙臺(tái)相鄰，北與遼東半島相對(duì)，東和朝鮮半島及日本列島相望。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值是 ，增長(zhǎng)%。家庭結(jié)構(gòu)上， 2人和 3人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %， 1人家庭占到 %，4人和 5人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為全國(guó)綜合實(shí)力 50強(qiáng)和投資環(huán) 境 40優(yōu)城市之一。至 2002年城市化率已由 1997年的 %提高到 %， 2020年政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。商品房銷售面積 ，增長(zhǎng) %。由此看出 2020 年新開工面積增長(zhǎng)量很大 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積為 59683 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 40157元。 規(guī)模分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型 威勝大廈 6萬平方米 4層 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡ 40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡ 海港大廈 6層 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡ 30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡ 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 58 頁 韓國(guó)服裝城 2萬平方米 4層 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡ 26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡ 大 世界 3層 —9 ㎡ —16 ㎡ —9 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡ 環(huán)球廣場(chǎng) 1萬平方米 3層 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡ 20—45 ㎡ 80—120㎡ 20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上 金地大廈 7層 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡ 16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng) 8萬平方米 3層 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 百貨大樓 4 萬平方米 15 層 16—30 ㎡ 16—30 ㎡ 35—45 ㎡ 16—3035—4550—60㎡ 35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡ 華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng) 2 萬多平方米 5 層 4—9 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 4—9 ㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右 華聯(lián)商場(chǎng) 6萬平方米 20層 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右 友誼現(xiàn)代商廈 4層 15—24 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡ 小商品批發(fā)市場(chǎng) 3 層 10—16 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡ 天壇家具城 4000 平方米 4 層 6—9 ㎡ 155—220 ㎡ 6—9 ㎡ 155—220 ㎡300—350 ㎡ 450、 600㎡ 155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、 600㎡ 鑫城電腦城 2萬平方米 2層 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡ 45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡ 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 58 頁 目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以 45㎡以下的戶型面積為主， 4670㎡、 71㎡以上的戶型面積為輔。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，以 /㎡的價(jià)格位居出售價(jià)格第二位。即和平路 街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、 中國(guó)最大 的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 58 頁 塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。其中小商品批發(fā)市場(chǎng)、金 谷圖書批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城、天壇家具廣場(chǎng)等頗具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)大都集中在文化路