太原商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研(重點(diǎn))-免費(fèi)閱讀
【正文】 運(yùn)作：特殊手段：首期開(kāi)發(fā)區(qū)域中，有限的與優(yōu)秀品牌廠商或經(jīng)營(yíng)商聯(lián)系，根據(jù)不同品牌需求，結(jié)合實(shí)際情況，規(guī)劃特定的專項(xiàng)店面。建議：規(guī)劃商業(yè)品牌形象一條街。在大商場(chǎng)盛行的太原市，目前這種樓上樓下的商鋪正在被越來(lái)越多的投資客接受。4．2．2 中檔大商場(chǎng)模式目前在售、在建的中檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，分別是麗陽(yáng)城、基磊鴻金寶、金色100、逸居時(shí)代、東港嘉園，下面根據(jù)這些商場(chǎng)的特征作以下分析。 ■ 地理位置：主要集中在柳巷商業(yè)中心周邊和朝陽(yáng)街服飾批發(fā)一條街附近， 這些位置都是目前太原市最繁華的地段。 ■ 銷售情況：從柳巷步行街接受預(yù)訂（以有638個(gè)客戶預(yù)定或登記）的情況看，市場(chǎng)普遍看好步行街模式。三、太原寫字樓租金情況項(xiàng)目名稱日租金金廣大廈2．6元/ m2盛偉大廈2．5元/ m2亞特大廈2．0元/ m2華購(gòu)寫字樓2．2元/ m2 為了更詳細(xì)了解太原市的商業(yè)情況，我們特此對(duì)部分寫字樓的租金做調(diào)查。從表中可以看出目前太原市中、各大商場(chǎng)以1萬(wàn)m2計(jì)算，按目前太原市27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算，各商場(chǎng)的平均年毛利潤(rùn)在3800萬(wàn)元左右。國(guó)際、開(kāi)元（詳見(jiàn)太原市各大商場(chǎng)一覽表） 我們首先把這些商場(chǎng)分為高、中、低三個(gè)檔次：1．1 高檔商場(chǎng)1） 該類商場(chǎng)對(duì)地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開(kāi)化市街、鐘樓街等 市中心一類地段，商場(chǎng)的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；2） 以國(guó)內(nèi)外知名品牌作為選擇對(duì)象，對(duì)品牌的要求很高；一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營(yíng)時(shí)間；3） 以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的27%—30%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金一般在10000元—15000元；4） 該類商場(chǎng)一般采用大賣場(chǎng)的模式，有一家采用店中店的模式。 點(diǎn)評(píng)：經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場(chǎng)完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來(lái)看，城市的各個(gè)區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場(chǎng)，其中以零售業(yè)為主的柳巷商業(yè)街和以批發(fā)為主的朝陽(yáng)服飾批發(fā)一條街是目前太原市大商場(chǎng)最集中的地方；各大商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，采用模特秀、現(xiàn)場(chǎng)化妝等手段來(lái)吸引客戶。中檔華都商廈共6層，大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的25%的扣率，5000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，5000元保證金中高檔服飾、鞋類、床上用品天龍大廈共5層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的25%。因此，如在鐘樓街改造項(xiàng)目上大型商場(chǎng)，后期的不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加。4．1 步行街模式（詳見(jiàn)樓盤調(diào)查表）該模式目前在市中心柳巷周邊有2個(gè)項(xiàng)目，分別是柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)。4．2．1 高檔大商場(chǎng)模式 目前在售、在建的高檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，
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