【正文】 ? 微觀：甘井子區(qū)以剛需為主導，受整體市場影響最大，但規(guī)劃利好眾多。 本資料來自 55 全程競爭（重點個案） 遠洋自然（ 202047＃地 ） 核心競爭力：地塊內(nèi)山體景觀及遠洋風景項目的客戶導入 北高南低的地形，利于產(chǎn)品規(guī)劃 交通出行不便 地塊內(nèi)部規(guī)劃公園 粉塵、噪音污染 原有一定的客戶積累（遠洋風景） 生活配套欠缺 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 56 項目名稱 日期 主題 媒體 版面 遠洋自然 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連晚報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連日報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 新商報 1/3 全程競爭 —— 遠洋自然 ?遠洋自然 4月初面市進行形象宣傳，展會期間設立展位，但未公布產(chǎn)品和價格。 本資料來自 51 各板塊競爭關(guān)系 板塊名稱 成交單套面積 （㎡） 成交單套價格 （萬元） 現(xiàn)成交均價 （元 /㎡ ） 主要客群 椒北板塊 7080 4050 50006000 剛性、城市擠壓 泉水板塊 9095 50萬左右 5500左右 剛性、改善型 華南板塊 95105 6065 65007500 剛性、改善型 南關(guān)嶺板塊 6570 3545 50006500 剛性、投資型 ?從產(chǎn)品單套面積，椒北板塊與本案所屬板塊現(xiàn)狀最為接近，但價格的預期區(qū)間，本案更接近于成熟的華南板塊。 時間 2020年 20202020年 2020年 項目 南嶺新城 萬錦民悅、雁南園、 鵬輝新天居一期 南嶺花園、鵬輝新天居 二、三期 價格情況 30003500 45005000 55006500 項目定位 低檔 中低檔 中低檔 客群情況 東三省來連人群 地緣性、剛性需求 剛性需求，部分投資客 南關(guān)領板塊 板塊客層變遷 ?隨著區(qū)域成熟度的提升，區(qū)域價值和客群逐步提升和轉(zhuǎn)變。 ?地鐵 2號線（已開工）都將經(jīng)過南關(guān)領。 ?09年項目銷售速度漲跌與新增供應有關(guān)。 版塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交平均單套面積（㎡） 成交平均單套價格 （萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 泉水版塊 幸福里 118 17 5444 5455 家年華 89 14 5372 5509 青果公寓 5 3 6143 6206 典型項目 本資料來自 44 基本特征： ?城市北部商業(yè)中心。 典型項目 本資料來自 42 基本特征： ?城市新興的大規(guī)模居住區(qū)； ?城市限價商品房板塊； ?區(qū)域基本配套設施相對較差，區(qū)域通達性一般。 ?主力客群： 購房的客戶多為 城市擠壓和剛性需求（如婚房） 。 ?泉水板塊： 多為限價商品房，有效供應量大。 ? 樓面均價連續(xù)四年增長，區(qū)域進入高速發(fā)展期。 區(qū)域發(fā)展前景 本資料來自 35 概 況 銷 售 量 價 格 由于區(qū)域內(nèi)存在多個經(jīng)濟適用房、限價房等，目前是大連市銷售均價最低的區(qū)域。 ，轄 2個鎮(zhèn)、 13個街道， 114個社區(qū)居民委員會。 ? 預計未來 23月內(nèi)銷售量同比幅度將繼續(xù)走高，市場會持續(xù)吸納本輪爆發(fā)的剛需，若價格上揚，市場銷售量高增長情形將減緩。主導客群依然為以婚房為主的剛性需求主體帶動。 ?目前市場總可售量為 486萬平，按照今年 1季度每月平均 14萬㎡的銷售速度，出清期為35個月，按照 08年全年月均 19萬平的銷售速度，出清期為 26個月，表現(xiàn)出市場存量壓力依舊較大。本年度樓面價下降實為結(jié)構(gòu)性原因（甘區(qū)廟嶺、辛寨子區(qū)域大量土地成交帶動整體價格下行）。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 22 大連市商品房市場分析 商品房歷年供需狀況01002003004005002020 2020 2020 20200 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0供應量 消化量 供銷比四區(qū)商品房成交均價020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體均價2020 2020 2020 202005年至 07年供銷比下降， 08年又重新上升，存量市場進一步增大。土地市場需求旺盛，開發(fā)商投資熱情高。 ?08年開始商品房銷售面積高位回落，但價格依然堅挺，市場基本面穩(wěn)定。 ?城市擴容帶來大量落戶人群，臵業(yè)需求旺盛。 房地產(chǎn)投資連續(xù)四年增長，反映出投資者對城市未來的信心。 ? 從大連市場來看，受益最多的是剛性需求的普通住宅，包括二手房?！? “ 兩會”專題 本資料來自 10 小 結(jié) ? 09年整體政策多為 08年下半年之延續(xù)。 “ 國務院常務會議” (08年 10月 )首次購買普通住房，首付 20%，貸款利率可為；首次購買 90平米以下住房，契稅降為 1%，印花稅、土地增值稅全免 “ 國務院常務會議” (08年 12月 )第二套為改善性普通住房（首套住房人均面積低于當?shù)仄骄剑?首付可 20%，貸款利率可 ；其它第二套房首付仍 40%，利率由銀行確定， 2年內(nèi)出讓房產(chǎn)，征收營業(yè)稅 09年兩會之后 …… ★ “ 兩會”專題 ?促發(fā)展、穩(wěn)定信心、刺激消費、拉動內(nèi)需。 2020年 12月 17日，個人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的， 免征營業(yè)稅 。 09年上半年表現(xiàn)： ? 宏觀政策調(diào)控腳步放緩，以市場自我調(diào)節(jié)為主。A 本資料來自 5 2020下半年 2020上半年 全國金融政策的調(diào)整與實施 08年下半年表現(xiàn)： ?宏觀調(diào)控進入降息通道。 契稅 2020年 11月 1日起，個人首次購買 90平米及以下普通住房 的，契稅稅率暫統(tǒng)一 下調(diào)到 1%(原 %) 。 ? 建立和完善住房保障體系已經(jīng)成為調(diào)控的重點，住房保障體系 已經(jīng)上升到政治高度； ? 通過保障性住房抑制商品房市場增長過快。” ?“加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。 穩(wěn)定為第一前提，并在此前提基礎上逐漸轉(zhuǎn)變 為促進 本資料來自 11 大連城市在全國政策宏觀導向的軌道下又呈現(xiàn)新的一番景象，城市屬性與宏觀導向之間的這種平衡將使得大連的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全新的布局，不同于全國走勢，也不同于其他一線城市。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 2020年上半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 市內(nèi)四區(qū)將改造 48萬平方米舊區(qū) 2 我市目前在建 4條鐵路 ， 2020年將 新建 12條鐵路 項目，全面提升基礎設施建設水平 3 2020年城市基礎設施建設的計劃：確定了 42個項目 ，包括勝利路等 7個交通項目 、 6個污水處理項目 等； 總投資 29億元 。 08年戶籍人口首次突破 600萬，需求市場巨大。 商品房銷售面積連續(xù)三年增長， 08年開始高位下降。 ? 城市擴容、居民購買力增長，消費意愿強烈，需求旺盛。 市內(nèi)四區(qū)樓面價在 08年均達到最高，特別是甘井子區(qū)自 05年開始持續(xù)增長。 ?目前土地市場供求特點：為保障土地市場良好發(fā)展，政府方多供應具有較高開發(fā)潛力的土地（多分布于城市中心邊緣而非城郊），以迎合開發(fā)商需求。 ?未來大連土地市場呈現(xiàn)分批次集中放量，拆遷改造占有一定比例。 ?市內(nèi)四區(qū)整體市場， 14月成交量呈現(xiàn)波動式上升態(tài)勢，市場出現(xiàn)明顯的階段性轉(zhuǎn)折。 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)一、二手房成交情況010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套數(shù) 二手房成交套數(shù)商品房成交均價 二手房成交均價政策鏈接： 2020年 5月 19日，大連市國土資源和房屋局通報說，2020年 10月以來，我市在住房公積金、交易稅費、普通住房標準、經(jīng)濟適用住房貨幣化補貼、舊區(qū)改造、分期繳納土地出讓價款等方面采取的 16項調(diào)控引導房地產(chǎn)市場的措施， 其執(zhí)行 “ 有效期 ”將延長 6個月，至 2020年 12月 31日 。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。 根據(jù)大連市十一五期間的用地規(guī)劃， 甘井子區(qū)將成為市內(nèi)四區(qū)的主要供應區(qū)域 。 0 9 年1 4 月份市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價02000400060008000