【正文】 規(guī)劃和策劃、銷售都是在跟風(fēng)跟大流，沒有自己獨(dú)特的東西和見解。這樣做是弊大于利的，要引起我們的足夠重視。周圍沒有大中型的工廠和企業(yè)，污染較輕，空氣質(zhì)量較高，能很好的與項(xiàng)目定位的檔次銜接，體現(xiàn)高檔生活的高質(zhì)量。 明廚、明衛(wèi)、明臥，客廳采用大面積落地玻璃窗，增加采光。216。 智能化物業(yè)管理，優(yōu)越的地理位置，方便的交通，合理的價格是該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。216。 納帕溪谷是石家莊首家純粹的Townhouse項(xiàng)目，開發(fā)用地423畝。戶型面積在160－275平方米之間。水榭花都216。 建筑指標(biāo)參數(shù)：總占地面積1000余畝，總建筑面積約72萬平方米，%，總戶數(shù)1720戶，停車位1270個。本項(xiàng)目建成后總戶數(shù)將達(dá)到2486戶，居住人口將達(dá)到8701人。樓盤特色：與山相依，建筑隨山勢起伏，有18米的緩坡徐徐而上，盡享遠(yuǎn)近高低各不同。 物業(yè)管理中心為業(yè)主提供八大親情服務(wù)；216。高檔度假式別墅區(qū)與環(huán)境融為一體，利用自然地式高低錯落，采取無割斷建筑風(fēng)格進(jìn)行布局規(guī)劃建筑。 園內(nèi)實(shí)行人車分流，杜絕不安全因素，免費(fèi)泊車；216。目前狀況為精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。戶型面積在135—220平方米范圍內(nèi)，主力戶型面積在150—180平方米范圍內(nèi)。社區(qū)建筑的整體立面利用外型、顏色和材料的對比營造出房子與自然景觀的融合，與藍(lán)天、碧水、綠樹、紅花等不同的自然層次和諧交流，彰顯居者不凡的品位和氣質(zhì)。 安防措施包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外報警系統(tǒng)、樓宇對講聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)。 小區(qū)住宅以鄰里單元為主題，每個鄰里單元由3～4棟小樓圍合成院落空間。 納帕溪谷位于新華區(qū)石清公路以東，南水北調(diào)工程以北，毗盧寺和九龍湖以南。216。周邊有藍(lán)天學(xué)校、機(jī)場路小學(xué)、石家莊市建筑工程學(xué)院、省醫(yī)院、傅山醫(yī)院、保龍倉超市、橋西蔬菜批發(fā)市場等設(shè)施，但是購物的地點(diǎn)離社區(qū)較遠(yuǎn)，社區(qū)本身沒購物處，不方便，并且沒有相應(yīng)的配套設(shè)施影響了項(xiàng)目高檔定位的形象。216。不方便就餐。c、環(huán)境分析項(xiàng)目地處西二環(huán)內(nèi)側(cè)，屬石家莊市區(qū)，地理位置優(yōu)越，推出主題：綠色家園，溫馨感覺；該地區(qū)發(fā)展成熟，周邊環(huán)境較好，人文環(huán)境較好，能與項(xiàng)目的定位相符；綠化率較高，四周是較成熟的社區(qū)，日常生活的配套較完善。這樣做有利有弊，好處是：降低了推廣風(fēng)險，降低了前期的成本投入。三宏項(xiàng)目犯了和其他項(xiàng)目一樣的問題。 廚房離入口較遠(yuǎn)，到廚房需穿過客廳，很不方便。加之高層和別墅間隔較近且在同一個社區(qū)，使人看到高樓時產(chǎn)生壓抑和私密性差的感覺。也無形中提高了項(xiàng)目地段的檔次。b、價格分析整套價格在98萬元到158萬元之間。h、戶型分析聯(lián)排別墅，每戶贈送前后庭院及樓頂大平臺，樓層為三層，內(nèi)置私家車庫，是風(fēng)行歐美的TOWN HOUSE 住宅典范；獨(dú)立別墅，采用框架結(jié)構(gòu)，每戶設(shè)有一至兩個私家車庫，28棟別墅有22種戶型，全部采用歐洲最新設(shè)計版本，是成功人士身價和地位的象征。c、價格分析一期均價5000元/平方米。由于石家莊市是一個嚴(yán)重空氣污染、缺水的城市，經(jīng)過詳細(xì)地市場調(diào)研及專業(yè)的市場定位，最終以小區(qū)園林景觀、水系、人文等為主題，推出自然融入社區(qū)，社區(qū)回歸自然——二十一世紀(jì)生態(tài)社區(qū)理念，同時在石家莊市場上掀起一股濃濃的歐陸風(fēng)。 二層的陽臺采用大面積直角玻璃窗，極大開闊視野，美景盡收眼底。有獨(dú)立的洗衣間。沒有戶外的設(shè)施，不能滿足住戶的交流溝通，周邊家居生活的配套設(shè)施非常不完善。d、配套設(shè)施租用的、占地20畝的花園，其他的配套設(shè)施基本沒有。共推出106套別墅，主要是雙拼和聯(lián)排。當(dāng)時西山別墅沒有把握好它的銷售節(jié)奏，二期推出的時間和前期間隔較長，沒有形成銷售滾動開發(fā)的優(yōu)勢。客廳和餐廳分隔。 二層的環(huán)繞性的觀景陽臺配以大面積落地玻璃窗，基本上觀景360度，沒有死角?？蛷d和餐廳分隔。廚房和衛(wèi)生間的面積較小，各功能區(qū)面積分配不是很合理?？蛷d和餐廳分隔。并且項(xiàng)目離鹿泉市的水泥基地較近，環(huán)境的污染較重，尤其是西北風(fēng)刮起時，從水泥廠帶來大量粉塵，嚴(yán)重的影響了人們的生活質(zhì)量。整個社區(qū)綠化花草品種單一，沒有大型體量型樹木，自然的氛圍較差，且私人花園是私人管理，種的花草各式各樣，給人以雜亂和無序感。產(chǎn)品定位于度假型豪華別墅，顧客定位于：大型企業(yè)集團(tuán)高級管理人員，城市的暴富人群，城市富裕階層、中產(chǎn)階級和投資人士。其次，相當(dāng)一部分高端購買力認(rèn)為在石家莊購買別墅不足以襯托他們的地位與身份，而轉(zhuǎn)至北京置業(yè)。 事業(yè)：擁有一份穩(wěn)定且工作薪水頗高的工作，而且事業(yè)正處于向上發(fā)展期六、石家莊Townhouse發(fā)展結(jié)論2003年，石家莊一般別墅的價位2400元/平方米至3700元/平方米；高檔別墅的價位5000元/平方米至7000元/平方米。 交通工具：至少擁有一輛30萬元左右的轎車，品牌多為別克與奧迪系列；216。山水清音70%神池花園50%溫泉假日50%目前，銷售率在100%的有5個項(xiàng)目，分別是北苑別墅、納帕溪谷一期、西山別墅、盛宏溫泉嘉苑、竹影草堂，這些項(xiàng)目銷售周期長，且位置較佳，所以銷售率已達(dá)100%；銷售率在70%—80%的有5個項(xiàng)目，分別是長城三宏別墅、天籟天山水榭花都二期的均價為3800元/平方米，在格里芬湖周邊的別墅群均價則達(dá)到7000元/平方米。價格在98萬元至152萬元之間。就地理位置來說，石家莊別墅主要分布在市區(qū)的西部、北部，南部與東部較少。 隨著經(jīng)濟(jì)生活水平的逐步加強(qiáng)，人們對環(huán)保及綠色生態(tài)的生活向往日益提高，導(dǎo)致別墅市場的消費(fèi)需求量日趨提高。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在大量缺陷：像長城三宏公寓、北苑別墅這樣位于二環(huán)線附近的非低密度、非高價位的別墅項(xiàng)目，從本質(zhì)上根本不能為購買者提供別墅的品質(zhì)生活，居住者的私密空間根本得不到保證。 突出水景：風(fēng)景區(qū)的別墅均憑水而建，市郊的別墅也盡可能沿著民心河、滹沱河、石津干渠等，即使東開發(fā)區(qū)無水的天山水榭花都也建出格里芬湖營造水景，可見別墅與水景的依附關(guān)系。在二環(huán)及市郊附近的別墅有西山花園、北苑別墅、歐陸園別墅、長城三宏別墅、盛宏溫泉嘉園、天山 隨著龍鳳湖、蟠龍湖、平山等市區(qū)周邊風(fēng)景區(qū)的品質(zhì)提升，石家莊周邊的別墅開發(fā)也將進(jìn)入新的軌道。 2003年的石家莊別墅市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大：一是2月18日國土資源部出臺的45號文，明確要求各地對別墅用地進(jìn)行控制，停止高檔住宅項(xiàng)目的土地審批。二、石家莊房地產(chǎn)發(fā)展情況（一）石家莊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀216。石家莊townhouse調(diào)查和分析報告 石家莊完美企劃顧問有限公司