【正文】 析歐陸園一期只推出一棟別墅，二期推出28套。整個(gè)地段正處在發(fā)展完善中，該地區(qū)近期內(nèi)是市政建設(shè)的規(guī)劃重點(diǎn)，配套設(shè)施將更區(qū)完善。加上在開盤的幾天又舉行了一系列的促銷活動(dòng)，拉動(dòng)了銷售的增長(zhǎng)。整個(gè)建筑的通透性和采光較好。私密性差，廚房里入口太遠(yuǎn)，不方便。項(xiàng)目的升值潛力很大，而且項(xiàng)目銷售初期定價(jià)較低，對(duì)投資者很有吸引力。月。其他新項(xiàng)目上馬后，消費(fèi)的對(duì)比性增強(qiáng)，而且隨著這幾年消費(fèi)水平的提高，人們的消費(fèi)越來(lái)越理智；在市場(chǎng)份額一定的情況下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，大家的推廣各出奇謀，爭(zhēng)奪激烈。 二層的大起居室，滿足家庭私密活動(dòng)的空間。216。 廚房離門較遠(yuǎn)。 進(jìn)門有過(guò)渡玄關(guān)，避免進(jìn)門見廳。進(jìn)門到廚房需穿過(guò)長(zhǎng)挺不方便。216。增加了前期的成本。 c、別墅的配套會(huì)所、幼兒園、醫(yī)院、酒店、洗浴中心、兒童樂園、球館等配套設(shè)施。所以，迎合都市白領(lǐng)和小富人群的低檔別墅產(chǎn)品或亞別墅產(chǎn)品可能更符合目前和今后一段時(shí)間內(nèi)的石家莊市場(chǎng)。石家莊的別墅多建在自然環(huán)境相對(duì)較好的郊外，距離市區(qū)有半小時(shí)或以上的車程；交通情況一般；周邊商業(yè)活動(dòng)貧乏，生活環(huán)境具有較強(qiáng)農(nóng)村色彩。具備特征如下：216。（四）目標(biāo)客戶分析核心客戶——中產(chǎn)階級(jí) 石家莊的中產(chǎn)階級(jí)主要由企業(yè)中高級(jí)管理者、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)資深教授、資深醫(yī)生、記者等組成。山水清音、神池花園、溫泉假日等，這些別墅由于開發(fā)成本的低廉以及距離市區(qū)較遠(yuǎn)，總體價(jià)格較低。江南新城剛剛動(dòng)工，預(yù)計(jì)一期均價(jià)應(yīng)在2500元/平方米以上。（二）價(jià)格分析216。 別墅價(jià)格下降。納帕溪谷二期總建筑面積25萬(wàn)平方米，天山水榭花都2期總建筑面積約10萬(wàn)平方米，風(fēng)景區(qū)在售面積約35萬(wàn)平方米。216。考慮到石家莊目前的生態(tài)地貌以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素，可以總結(jié)出石家莊Townhouse的幾個(gè)特點(diǎn)：216。216。 嚴(yán)格地說(shuō)“別墅”這個(gè)詞含蓋四個(gè)方面的建筑產(chǎn)品：豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟(jì)別墅和亞別墅（或稱類別墅．）。位置優(yōu)越的高品質(zhì)住宅和低價(jià)位住宅銷售率都能達(dá)到70%以上。，%，增長(zhǎng)3%；，%，%?！?‰，‰。216。216。 但是具體到石家莊而言，市場(chǎng)上更需要一種經(jīng)濟(jì)型別墅，將是一個(gè)別墅市場(chǎng)發(fā)展的主要潮流。 遠(yuǎn)離市區(qū)、追求安靜：近的在二環(huán)附近，遠(yuǎn)的在風(fēng)景區(qū)附近，都脫離了大都市的繁華與喧囂，尋求一種寧?kù)o而致遠(yuǎn)的生活環(huán)境。 大打溫泉牌：以平山風(fēng)景區(qū)為主，在推出別墅的同時(shí)，大力提倡溫泉的各種功能。所以2004年石家莊別墅的供應(yīng)量將達(dá)到80萬(wàn)平方米。在石家莊住宅開發(fā)熱潮中，由于石家莊市居民收入水平較低，消費(fèi)水平有限，對(duì)別墅等高檔住宅需求較小，石家莊市別墅價(jià)格一路下跌，使得一些早期開發(fā)想利用別墅或高檔住宅占領(lǐng)消費(fèi)市場(chǎng)中份額的想法，只是一廂情愿時(shí)間提前的過(guò)早，而不得不調(diào)低價(jià)格。 石家莊別墅的價(jià)格區(qū)分檔次在三個(gè)空間：二環(huán)附近及市郊、東開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)三個(gè)層面。216。按套計(jì)價(jià)，一般在30萬(wàn)—100萬(wàn)之間；按單價(jià)計(jì)，均價(jià)在2000元/平方米左右。具備特征如下：216。 文化水平：學(xué)歷不是很高，一般達(dá)到大專、本科的很少；216。曾有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“石家莊沒有真正的別墅項(xiàng)目”、“石家莊不需要?jiǎng)e墅”。從2004年上半年石家莊別墅市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，這是石家莊別墅市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵性的一年。d、別墅景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目依山而建，有大型的人工湖和園林小區(qū)、小景點(diǎn)相互映襯。該項(xiàng)目位于鹿泉市上莊鎮(zhèn)，整個(gè)項(xiàng)目所出地段發(fā)展不成熟，周圍可視環(huán)境臟且雜亂。 開門見廳，私密性差，客廳的進(jìn)深和開間比為2：1。216。私密性好。進(jìn)門到廚房需穿過(guò)長(zhǎng)挺不方便。 開門見廳，私密性差，客廳的進(jìn)深和開間比為2：1。216?？蛻舻睦碇窍M(fèi)也使客戶不再盲目消費(fèi)，他們更看中項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、景觀、配套設(shè)施和物業(yè)管理方面中的一種或幾種。從項(xiàng)目所出的位置和配套設(shè)施、物業(yè)管理內(nèi)容角度看，項(xiàng)目定價(jià)合理、適中。e、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目為期房銷售，實(shí)際的景觀可能和規(guī)劃的不盡相同，可改動(dòng)性很大。216。216。歐陸園別墅a、項(xiàng)目概況歐陸園是河北省國(guó)際信托房地產(chǎn)公司（河北省唯一的一家國(guó)際信托公司）投資，河北置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在河北省石家莊市開發(fā)的最大的也是唯一的生態(tài)社區(qū) 。居家生活的社區(qū)氛圍濃厚。g、景觀設(shè)計(jì)歐陸園的設(shè)計(jì)追求唯美，歐陸園的建筑追求永恒，而其布局也一改傳統(tǒng)軍營(yíng)式的排列，采用錯(cuò)落有致的布局，顯得生動(dòng)活潑，富于變化。長(zhǎng)城三宏別墅a、項(xiàng)目概述該項(xiàng)目位于石家莊市西南高教區(qū)附近，紅旗大街和匯寧街交匯處，南二環(huán)的外側(cè)。但是期別墅區(qū)和高層在一個(gè)園區(qū)，影響項(xiàng)目形象和銷售。d、配套設(shè)施該項(xiàng)目本身的配套有：幼兒園、會(huì)所、中心花園等。f、戶型分析B型：（總建面積：）216。 主臥和客廳較大，考慮了人的實(shí)際需要，客廳的進(jìn)深與開間比1：1，配以大面積玻璃窗，有效增加采光。以至于項(xiàng)目的定位客戶的定位雷同，競(jìng)爭(zhēng)激烈。該項(xiàng)目位于石市西二環(huán)與變電街之間。 開門是過(guò)渡玄關(guān)，避免之接近客廳，私密型好。216。216。 該項(xiàng)目迄今為止歷時(shí)10年，由于開發(fā)商實(shí)力限制，不得不做滾動(dòng)式開發(fā)銷售。g、景觀設(shè)計(jì)該項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一般，不能滿足人們親近大自然的愿望，綠化的植物單一，沒有大型的樹木，自然氛圍較差，道路規(guī)劃方正單一，沒有獨(dú)立的步道，不能滿足人們散步的愿望。石津干渠是從黃壁莊水庫(kù)向民心河調(diào)水的惟一通道，水道寬50米，東側(cè)綠化帶寬60米，屬季節(jié)性河道，南水北調(diào)工程完工后，可常年有水。 會(huì)所面積達(dá)到4300平方米，地下一層設(shè)有壁球場(chǎng)、健身房、桑拿、游泳館、休息廳、咖啡書吧、多功能廳；會(huì)所二層設(shè)有臺(tái)球廳、棋牌室和小型電影院及會(huì)議室；會(huì)所三層是賓館，設(shè)有18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。水榭花都位于石家莊未來(lái)的CLD中央生活區(qū)——高新區(qū)。項(xiàng)目總占地1600畝，總建筑面積90萬(wàn)平方米。山水間的貴相府邸，靜山靜水，與山水同呼吸，隨時(shí)隨地親近自然，配有空中花園的山水貴府。溫泉假日溫泉假日由石家莊興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于石閆公路南側(cè)。 擁有假日會(huì)所，集中西餐廳、健身房、棋牌、洗浴等。麥加利小鎮(zhèn)由河北兆隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體的樓盤項(xiàng)目。 緊鄰東山，萬(wàn)畝桃花近在咫尺；216。價(jià)格在30—62萬(wàn)/套。公建面積9萬(wàn)平方米，綠化率為43%,建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格與歐式風(fēng)格為主，極力打造一座北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)。216。 小區(qū)內(nèi)特設(shè)商業(yè)街，包括銀行、超市、美容院、花店、中西餐廳；還設(shè)有幼兒園，18個(gè)班的小學(xué)。 ，車程5分鐘；距離石太高速出入口1500米，沿途石清公路的西側(cè)是100米寬綠化帶；115路公交車從納帕溪谷開往人民商場(chǎng)和火車站，沿途有水上公園、世紀(jì)聯(lián)華超市、保龍倉(cāng)超市、省人民醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)路小學(xué)、四十二中、十六中和二中，無(wú)論是求醫(yī)、就學(xué)、購(gòu)物、還是出行都十分方便。沒有康樂設(shè)施和戶外鍛煉設(shè)施，社區(qū)內(nèi)沒有戶外長(zhǎng)凳和長(zhǎng)椅，人本設(shè)計(jì)考慮不足；使項(xiàng)目的親和力降低。216?？紤]住戶的實(shí)際使用少，人本化設(shè)計(jì)差。 K型雙拼戶型216。 客廳和餐廳分隔。b、價(jià)格分析單體3680/平方米，聯(lián)排3480/平方米，相對(duì)于位置和配套來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的定價(jià)適中?？v觀項(xiàng)目推廣手段：報(bào)紙、戶外pop廣告加銷售人員推廣。 沒有獨(dú)立的儲(chǔ)物室和洗衣間?？蛷d和餐廳相連無(wú)間隔。很適合家居生活的范疇。使項(xiàng)目定位的競(jìng)爭(zhēng)力加大。%。歐風(fēng)濃郁的歐陸園，仿佛正期待著您登堂入室，品享人生無(wú)限。周圍沒有污染空氣的工廠，