【正文】 憩園216。所推出戶型面積為126—170平方米，空中觀景陽臺為30—50平方米，精裝修，送車庫。分四期開發(fā)。占地千畝，以極具特色的Townhouse、多層花園洋房、空中別墅等建筑形式、優(yōu)美舒適的生態(tài)環(huán)境，獨具匠心的園林水景，以及豪華會所、高尚小學、雙語幼兒園、時尚商業(yè)街等，為新世紀的才智人士演繹臨水而居的超然人生。 216。 216。建筑緊密，沒有戶外散步和休憩場所，沒有大面積的公共綠地，兒童樂園、會所等，不能為住戶提供一個自然的交往場所。至今共推出180套別墅，剩不足20套，銷售率達85%以上，現(xiàn)已是尾盤階段。 從整體設計布局看，房間的使用率不高，且安排的功能區(qū)面積不當，不緊湊，廚房較小。 功能分區(qū)，干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，考慮住戶的實際使用。216?？偨娣e50000平方米，綠化率達40%；，主要以獨體、雙拼、聯(lián)排別墅為主，總體建筑以歐式建筑風格為主，外立面色彩高貴、莊重；產(chǎn)品的定位為高檔家居別墅。加上景觀和整體建筑規(guī)劃設計的瑕疵，不可避免的對銷售產(chǎn)生致命的打擊。216。 開門進廳，無過渡空間。周圍有師大、經(jīng)貿(mào)、醫(yī)科大學、愛心醫(yī)院、洪福購物廣場、厚樸超市、祥隆泰超市等。c、環(huán)境分析該項目所處地區(qū)發(fā)展較成熟，地處高教區(qū)周圍，人文環(huán)境較好，相應的市政的配套設施很完善?？偨ㄖ娣e33000平方米，項目開發(fā)以獨體和雙拼別墅兩種，其中單體18套，雙拼84套，共102套。那蜿蜒曲折的甬路，跨合而建的江南時的精致小橋，沿河散落的戶外石椅，那粉紅色的坡屋頂、精巧高聳的鐘樓塔尖，凝固的音樂，流動的圖畫，處處透著靈性。周圍學校較多，周邊高檔項目較多，也提升了項目的檔次形象。住宅面積20萬平方米，小區(qū)由小高層、小多層、聯(lián)排別墅及獨棟別墅組成，連排別墅，每戶都有單獨入口，樓層為三層，內(nèi)院設私家車庫，并且擁有樓頂大平臺。 整體建筑功能分區(qū)，干濕分區(qū)、動靜分區(qū)。 客廳較大30平方米。從一期的規(guī)劃看，項目的景觀設計很一般，毫無特色和特點。c、環(huán)境分析項目地處東開發(fā)區(qū)東部，屬于市郊，周邊大部分為農(nóng)田，環(huán)境荒涼，而且四周有很多化工廠和藥廠，居住氛圍很差，同時也存在環(huán)境污染問題。另外，西山項目的定位也產(chǎn)生了差誤；近期隨著市政規(guī)劃重點的轉(zhuǎn)移（已經(jīng)向東南商圈轉(zhuǎn)移），該項目升值的潛力不高，使顧客定位中的投資者不看好該項目。 二層的觀景陽臺采用大落地窗，開闊視野、增加采光。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野，緩解了進深大隊采光的影響。216。：1，設計合理，客廳的采光良好。 建筑不方正，死角多，影響實際使用。進深較大，會影響整個客廳的采光面積，客廳采用外飄式觀景大落地玻璃窗，極大開闊視野。周邊沒有上檔次的建筑項目，正前方是大片的農(nóng)田，后方是翠屏山，左面是農(nóng)田，右面是農(nóng)村的民房，農(nóng)房規(guī)劃雜亂不拘很不規(guī)范。主干道沿斜坡而上，隨山勢蜿蜒增加了整體設計的美感，整個項目規(guī)劃整齊方正，建筑景觀單調(diào)，每期的建筑風格不盡相同。江南新城、納帕溪谷等多個大型別墅項目的啟動，而具有較高性價比的Townhouse、雙拼、花園洋房逐漸成為熱點產(chǎn)品，這些都將使2004年的石家莊別墅市場呈現(xiàn)前所未有的繁華景象。石家莊的別墅市場確實處于一個比較尷尬的位置。 家庭收入：一般家庭月收入維持在1萬元左右，年收入在10萬元以上；216。 文化水平：一般以大專學歷為主，部分具備本科、碩士及以上學歷，且多少具備國外深造的資歷；216。216。 東開發(fā)區(qū)的別墅項目有三個，分別是盛宏溫泉嘉苑、歐陸園別墅、天山水榭花都。216。216。216。216。216。因為上一代的別墅可能都是先富起來的人買的，相對來說價格比較高，不是普通消費者能夠承受得起的。 2003年石家莊的別墅市場卻安靜無聲，不是市場沒有相應的需求，而是沒有敢于吃螃蟹的開發(fā)商，因為曾經(jīng)的別墅開發(fā)讓市場很失望。 在石家莊市住宅樓盤的價格方面，二環(huán)內(nèi)多層為1700元/平方米至2600元/平方米；二環(huán)內(nèi)小高層、高層為2200元/平方米至3500元/平方米。2003年底石家莊市人均可支配收入7741元，%，；，%。全年財政收入完成125億元，%%，%。2003年石家莊在售的普通住宅供應量達到250萬平方米以上。（二）別墅市場發(fā)展情況216。水榭花都二期開盤，7月納帕溪谷二期開盤，8月江南新城奠基開工，這些都預示著別墅市場將在2004年大幅度的發(fā)展。山水清音為主，蟠龍湖景區(qū)目前在建項目中碧水別墅、蟠龍湖別墅的規(guī)模最大，平山景區(qū)在建的代表項目有神池花園、溫泉假日、水印長灘等。 低容積率、大綠化率：大面積的綠化，突出別墅的獨特環(huán)境。 隨著納帕溪谷二期、天山水榭花都二期的開盤；江南新城的開工以及風景區(qū)別墅項目的崛起，都使2004年的市場供應量迅速增加。216。水榭花都200—300㎡納帕溪谷160—275㎡碧水別墅126—170㎡江南新城150—220㎡分析：由上表中可以看出石家莊早期的別墅項目以獨棟為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是大戶型，戶型面積最小為220㎡，最大面積可達600㎡；近期的別墅項目則以聯(lián)排、雙拼為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是中小戶型，戶型面積最小可達126㎡，最大面積為300㎡。納帕溪谷一期均價在2500元/平方米左右，二期均價達到了2800元/平方米。 位于石家莊風景區(qū)的別墅有碧水別墅、竹影草堂、水印長灘、天籟水榭花都、碧水別墅，這些項目銷售周期較長，目前處于尾盤銷售；銷售率在50%的有3個項目，分別是水印長灘、神池花園、溫泉假日，銷售率低主要原因是處于平山縣，距離市區(qū)較遠，且銷售周期不長。重要客戶——城市富裕者石家莊的城市富裕者主要由個體經(jīng)營商戶以及本市富裕戶組成。與北京、上海等大城市不同，石家莊的別墅市場還沒有形成開發(fā)聚集區(qū)或類似的“富人區(qū)”。估計今后很長一段時間內(nèi)，仍將處于發(fā)展階段。相對于位置、資源、規(guī)劃、設施的情況和管理內(nèi)容，其定的價格略微偏高。e、項目的周邊環(huán)境從選址的角度來看，項目的自然資源與景觀資源除山境外其他資源較匱乏，需整合和調(diào)整的較大。f、戶型分析⑴ 別墅B1型戶型:10室5廳4衛(wèi)+車庫建筑面積:，融合了“歐”、“亞”的建筑風格，建筑造型富麗堂皇、氣勢恢宏，高大的窗戶使室內(nèi)四季陽光明媚，豪華、寬大的居室體現(xiàn)出現(xiàn)代生活時尚。 廚房離門較遠。216。216。⑶ 別墅E1型戶型:5室3廳3衛(wèi)+車庫建筑面積:。216。并且西山后期產(chǎn)品的設計和規(guī)劃相對一期來說沒有什么大的變動，并且產(chǎn)品定位和推廣策略也沿用了前期的策略，忽略了市場和需求的變化，犯了營銷近視癥。b、價格分析最高價2580元/平方米，最低價2380/元/平方米，均價2388元//平方米，但項目位于東南板塊，是今后規(guī)化、建設的重點地區(qū)，這些問題將會在不久的未來得到解決。f、戶型分析B型：開門進廳，無過渡空間。 這個一層的進深和開間比2：1。整體來說，項目的賣點是價格低、突出居家生活主題。公交車線路較少，作車道市區(qū)不是很方便。d、配套設施中心大花園、會所、幼兒園、人造水系、超市、健身中心等。歐陸園廣泛采用大落地門窗，透過寬大的玻璃可以感受陽光的溫暖，還可以欣賞到粉墻朱瓦、水光漣漪。月?？傊?，縱觀該地段的交通、市政配套、自然環(huán)境和人文環(huán)境，應該說該項目的定位和選址都是較好的。并且會認為該社區(qū)居住人群復雜，以安全性差而拒絕購買。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，明廚、明室、暗衛(wèi)。從