【正文】 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。2） 方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合總建筑面積：同方案一商業(yè)建筑面積：同方案一寫字樓面積：17199平方米公寓面積：17199平方米，除去置換面積為8799平方米本方案的優(yōu)點(diǎn)是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風(fēng)險，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。項(xiàng)目的劣勢我們認(rèn)為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理”的項(xiàng)目，沒有不會成功的道理，市場永遠(yuǎn)都在遵循“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。地塊東側(cè)是新建的女人世界項(xiàng)目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃路（項(xiàng)目以東已經(jīng)打通）。我們通過市場調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好?？罩猩鷳B(tài)花園，LOWE玻璃，凱旋門式環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜裕園廣場12萬商業(yè)配套健全，交通方便超大規(guī)模，麗迪亞周邊配套健全，交通優(yōu)越五層商業(yè)。3）對商場和臨街店面區(qū)別的看法；商場主要是知名代理或品牌直接進(jìn)駐；很多商戶對商場管理有意見，認(rèn)為商場管理太嚴(yán)格，沒有多少自主經(jīng)營的空間；商戶反映商場價格不靈活，反復(fù)整體打折促銷在銷費(fèi)者心中信譽(yù)逐漸降低。在售樓盤基本情況表案名位置開發(fā)商定位開盤時間竣工時間南花園南小街石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時尚街區(qū)2004420055中華商務(wù)東信大江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀行，大型餐飲20041220057香榭里槐南路建設(shè)大街交叉口石家莊東勝房地產(chǎn)公司住宅底商2004520053?？ば氯A路河北華海房地產(chǎn)餐飲專賣店，俱樂部20041120058東方新世界中山路東方潤龍房地產(chǎn)家居2004=620055花中城南三條專業(yè)批發(fā)五金20024大徑金街中山路天滋房地產(chǎn)商業(yè)步行街200310產(chǎn)品情況表項(xiàng)目名稱建筑面積容積率配套工程產(chǎn)品賣點(diǎn)南花園29346數(shù)家金融機(jī)構(gòu)華北體驗(yàn)式動感主體街區(qū)中華商務(wù)廣場7000銀行，鬧中取靜，綠色生態(tài)大徑金街繁華，南三條風(fēng)情都市高檔購物花中城專業(yè)批發(fā)市場東方新世界20000家居市場香榭里2000住宅底商高檔住宅王府井百貨38000民族路知名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表項(xiàng)目名稱區(qū)域客戶情況銷售率價位南花園東購商圈雄厚資金客戶60%4200028300中華商務(wù)廣場東購商圈10%25000東方新世界40000花中城商業(yè)經(jīng)營人士150003000大徑金街商業(yè)經(jīng)營人士150003000香榭里普通投資客10000王府井百貨900019000市場租賃價格區(qū)域項(xiàng)目名稱經(jīng)營品種租金水平東購商業(yè)區(qū)太和電子城電子產(chǎn)品F1黃金地段833F2偏僻位置400F3普通位置583福興閣服裝F1 黃金地段347伊馬商城美發(fā)用具108東購底商服裝333巴黎春天飾品309新華集貿(mào)服裝批發(fā)1011天元名品時尚服裝舊二層黃金地段666舊三層黃金地段416一般280新三層250中山路黎明街煙草專賣300康寧底商服裝654百信底商運(yùn)動裝555金百利130百信107北國商業(yè)區(qū)長安鞋城鞋138三信箱包，褲子100西大街飾品300中山路青園街服裝121青園街美容院100本案可參考的一層臨街租賃價格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報率折算本案一層價格應(yīng)為45000元/平方米（使用面積）。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。 西部樓市好戲在后頭 這個區(qū)域還是石家莊省直機(jī)構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。同時在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動約3萬平方米的高層住宅建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，2003年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。同時還制定交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)則，研究未來20年或更長遠(yuǎn)交通發(fā)展趨勢，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)及主要實(shí)施對策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補(bǔ)充、完善環(huán)境保護(hù)、綠化系統(tǒng)、市級風(fēng)景名勝區(qū)和水源保護(hù)區(qū)與河湖水系等環(huán)境建設(shè)各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容。表8為1992002年石家莊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對比情況，由此表我們可以看到與1997年相比，現(xiàn)階段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費(fèi)性支出由1997年的4540元增加到5820元以外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，%%，另外一個比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。 居民儲蓄存款余額表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局年份19961997199819992000200120022003存款余額（億元）增長率（%）2003年石家莊市總?cè)丝跒?10萬，石家莊共有家庭約247萬戶，；石家莊市區(qū)人口近200萬，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說市區(qū)約54萬戶居民的戶均存款額應(yīng)該在5萬元以上。1） 東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購購物， 橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購 。世貿(mào)名品1萬高檔高收入人群世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，狀況良好專業(yè)市場長安鞋城中低檔工薪消費(fèi)經(jīng)營單一，難以立足專賣店三信300中檔工薪，白領(lǐng)消費(fèi)石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確。4) 專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。2）、業(yè)態(tài)分析東購商圈業(yè)態(tài)表業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費(fèi)群體經(jīng)營情況百貨商場東購中高檔衍射石家莊，主要集中在橋西中高收入人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二）、商業(yè)區(qū)分析通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析1) 大賣場（含百貨、購物中心、大型超