【正文】 五部分 結(jié)論：通過與北海市工業(yè)園區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，該工業(yè)園用地性質(zhì)已鐵定不能轉(zhuǎn)換為商住用地，只能做無污染工業(yè)投資。（二）潤德雅苑40 / 45樓盤名稱 潤德雅苑位 置北海市北部灣路發(fā) 展 商北海俊杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——規(guī) ?？傆玫孛娣e ㎡，總建筑面積：㎡，建筑密度 %，容積率 配 套 項目配套缺乏，主要依賴周邊配套工程狀況 接近封頂 管理費洋房 ~ 元/㎡別墅 ~ 元/㎡推出日期 2022 年 10 月交樓日期2022 年 4月裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房交樓統(tǒng)計范圍 全部戶 型建筑面積（㎡）數(shù)量（套）占總量的面積比例余下戶型二房二廳 70~90 8 12%三房二廳 91~135 42 63% 戶型面積及銷售情況別墅 330 17 25%洋房余下8 套別墅余下12 套41 / 45合計 67 100%銷售速度分析月銷售額達(dá) 15 套銷售率70%均 價 /付款折扣洋房價格 1438~1500 元/平方米，別墅價格2454~3272 元/平方米，99 折優(yōu)惠賣 點? 項目價格較低，多層洋房大幅度低出市區(qū)住宅物業(yè)，三房折后總價在 16 萬左右，適合中低收入階層購買；? 另外項目對面將興建汽車城，對該項目有帶動作用；目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶是瞄準(zhǔn)北海工薪階層別墅面向在本市休閑度假的中層收入人群開發(fā)規(guī)劃及建筑特點北面開發(fā)一排高住樓，后面規(guī)劃別墅項目核心要點分析? 項目單價、總價偏低，適合中低收入階層的需求；? 項目所大的北部灣路形成較好的別墅市場，開發(fā)形成規(guī)模；? 該區(qū)域性逐步走向成熟，是目前居住和投資的新興地段。（五）濱城大廈樓盤名稱 濱城大廈 位 置四川南路與北海大道交匯處發(fā) 展 商北海明業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商——規(guī) 模 由一幢 16 層和一幢 26 層塔樓組成配 套 項目在轉(zhuǎn)換層設(shè)空中花園，下設(shè)商業(yè)裙樓33 / 45工程狀況 現(xiàn)樓 管理費 元/㎡推出日期 2022 年 12 月交樓日期已交樓裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房交樓統(tǒng)計范圍 全部戶 型建筑面積（㎡）數(shù)量（套）占總量的面積比例余下戶型一房一廳 60~67 48 %三房二廳121~169156 % 戶型面積及銷售情況合計 204 %余下 17 套單位銷售速度分析該項目銷售速度緩慢，月銷售約 5 套銷售率96%均 價/付款折扣2022~2800 元/㎡，98 折優(yōu)惠賣 點 位于市中心區(qū)域，地段位置良好，周邊配套完善目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶是面向當(dāng)?shù)氐亩沃脴I(yè)群體和部分外來的白領(lǐng)階層規(guī)劃及建筑特點單體樓設(shè)計34 / 45項目核心要點分析? 本項目是市中心的小型樓盤，以大戶型開發(fā)為主，項目配套缺乏；? 項目規(guī)模與周邊環(huán)境不理想，該項目戶型設(shè)計較差，在受到其他樓盤的沖擊下，銷售一直緩慢。占天占地,仍然是第一選擇。海景灣3180售 98%，余下 2套大單位項目設(shè)計總建筑面積為㎡，由兩棟 19 層雙塔樓組成，高層郊區(qū)樓盤迪亞小城2300260006 年 6月推一期已售完，二期 07 年3 月推出項 目 占 地 80畝 ，共 128棟 別 墅別 墅北海從 2022 年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？?，大有重新復(fù)蘇，再次起飛之勢。外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。（二）政府政策扶持停工項目近兩年由于國家整體房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，全國的大中城市19 / 45樓價一直創(chuàng)新高，北海市政府看到市場伴隨著北海房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展，兩年以來，國家為了控制房地產(chǎn)投資的過快增長，加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，央行也采取了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策。17 / 45（四）、產(chǎn)銷地市場考慮目前工業(yè)的銷往地，在中國—東盟的合作背景下，東南亞將是北海企業(yè)主要銷往地；而東南亞的商品同樣經(jīng)北海進(jìn)入中國內(nèi)陸，在考慮到勞動力成本的問題上，國內(nèi)的部分產(chǎn)業(yè)具備優(yōu)勢，而部分產(chǎn)業(yè)（如紡織業(yè)）勞動力成本將高于東盟國家。公路網(wǎng)絡(luò)不健全主要是玉林至北海高速公路遲遲未能開工，建設(shè)工程緩慢，制約北海與廣西內(nèi)陸經(jīng)濟往來。（二）、交通、運輸條件分析目前北海工業(yè)交通運輸條件出主依靠港口和高速公路，鐵路運輸受到較大制約。經(jīng)濟效益回落經(jīng)濟效益稍有回落，企業(yè)虧損面下降，虧損企業(yè)虧損額加大。全年 審批利用外資項目 32 項，同比增加 10 項。六、綜合分析在整個廣西—東盟經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，北部灣經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，但目前整體商貿(mào)環(huán)境尚未成熟，產(chǎn)業(yè)配套缺乏，并缺乏國內(nèi)外超大型企業(yè)進(jìn)駐，投資環(huán)境需要增強。8 / 45從三次產(chǎn)業(yè)的投資看，第一產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，同比下降 %，其中工業(yè)投資 億元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，同比增長 %。分季度看，一季度生產(chǎn)總值增長 %，二季度增長 %，三季度增長%，四季度增長 %，說明我市經(jīng)濟步入了快速增長時期。目前，廣西廣東商會的會員企業(yè)在桂投資總額達(dá) 290 多億元，年產(chǎn)值達(dá) 300 多億元，年創(chuàng)稅收 35 億元。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重由 2022年的 ：：，調(diào)整到 2022 年的 ：：?？偯娣e 3337 平方公里。1876 年中英《煙臺條約》辟為通商口岸。50′45~109176。55′34″之間，西北距南寧 206 公里，東距湛江 198 公里，東南距?？谑?147 海里。1982 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為旅游對外開放城市。全市人口出生率為 ‰，比上年下降 個千分點；4 / 45人口死亡率 ‰，比上年下降 個千分點；人口自然增長率‰，比上年增加 ‰。5 / 45（二）、北部灣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件北部灣經(jīng)濟區(qū)近年明顯改善了欽州、北海、防城港三市的航道、路網(wǎng)、供水、供電及排水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，加強內(nèi)地通往港口城市的高等級公路和鐵路，以及港口城市通往港口碼頭的公路、鐵路等通港交通建設(shè)，完善了通信設(shè)施；提升了沿?；A(chǔ)設(shè)施總體水平，改善了沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬環(huán)境，使沿海港口經(jīng)濟優(yōu)勢進(jìn)一步突顯。廣西四川商會現(xiàn)有企業(yè)會員 200 多家，在桂總投資額累計達(dá) 400 多億元。其中工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為 53%，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。居民收入大幅度增長的主要原因是，北海市城市居民人均從離退休得到的收入、人均經(jīng)營的凈收入以及人均工薪收入都比上年有很大增長。10 / 45從北海市來看，經(jīng)濟總量較小，基建配套和招商引資是目前北海發(fā)展的制約因素，因而北海經(jīng)濟前景向好，短期內(nèi)未形成較大的發(fā)展規(guī)模，需要一定的發(fā)展階段。五大行業(yè)形成增長勢頭12 / 45電力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等五大行業(yè)增勢強勁。13 / 45三、北海工業(yè)發(fā)展條件分析工業(yè)地產(chǎn)是目前中國新興的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，綜合了商貿(mào)業(yè)和工業(yè)園區(qū)進(jìn)行打造和開發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)目前在廣西部分地區(qū)已開始運作，也是在中國——東盟的經(jīng)濟背景下進(jìn)行開發(fā)的。2022 年完成港口貨物吞吐量 770 萬噸，其中集裝箱吞吐量 萬標(biāo)準(zhǔn)箱，運載旅客 萬人次?？者\能力較差目前，北海與外地航線急劇萎縮，大多數(shù)貨物都要通過深圳中轉(zhuǎn)，不能滿足客戶要求。因此與防城、欽州兩地形成招商引資的競爭壓力。二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析云南路板塊20 / 45