【正文】 42 / 45第四部分 北海工業(yè)園地塊背景分析一、地塊條件項(xiàng)目名稱：北海工業(yè)園用地地塊性質(zhì)：工業(yè)用地地塊使用年限：50 年地塊面積：500600 畝地 價(jià)：約 5 萬元/畝據(jù)北海工業(yè)園管理委員會負(fù)責(zé)人介紹，北海工業(yè)園發(fā)展用地目前余下發(fā)展用地 500600 畝，呈零散分布，不是整片開發(fā)，部分地塊在 1 萬3 萬㎡之間，這對該工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，并形成物流中心、商貿(mào)配套、工業(yè)加工生產(chǎn)較為困難，在目前北?，F(xiàn)有的工業(yè)條件下開發(fā)，開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)較高。（六）陽光24 / 45五、市中心區(qū)樓盤抽樣調(diào)查個(gè)案分析（一）碧桂華庭樓盤名稱碧桂華庭 位 置北海市云南南路中段發(fā) 展 商北海桂信置業(yè)投資公司 代理商——規(guī) 模項(xiàng) 目 總 占 地 23217㎡，總建筑面積 71620㎡，項(xiàng)目分二期開發(fā)，首推一期為 5 棟 12 層小高層，二期工程有多棟 12 層小 高層和 9 棟別墅組成25 / 45配 套會所、臨街商業(yè)、超市、泳池、中心園林工程狀況現(xiàn)樓 管理費(fèi) 元/㎡＋電梯費(fèi)推出日期2022 年 1 月交樓日期2022 年 10 月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房統(tǒng)計(jì)范圍A、B、C、D、E棟戶 型建筑面積（㎡）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售情況大二房二廳 82 22 20%大三房二廳 124156 55 51%四房二廳 137 19 18%復(fù)式 159205 11 11%戶型面積及銷售情況合計(jì) 107 100%售約 72 套，占67%，平均月售4 套均 價(jià) 3100 元/㎡折扣 96 折賣 時(shí) 尚 外 立 面 、經(jīng) 典 戶 型 、至 尊 別 墅 、尊 貴 會 所26 / 45點(diǎn)目標(biāo)客戶群體上海、北京、東北等大中城市的投資、度假型客戶規(guī)劃及建筑特點(diǎn)南北布局、戶戶通透、無梁柱框剪結(jié)構(gòu)，使用率高、總體評價(jià)項(xiàng)目演繹精英生活暢想曲，是北海市絕無僅有的全新大型生態(tài)，綠意園林的高尚住宅社區(qū)，是海濱優(yōu)質(zhì)生活的福地、Free 空間的典范。由于北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇，所以海景樓盤價(jià)格較高，已經(jīng)突破 3000 元/㎡，而市區(qū)中心地段樓價(jià)接近3000 元， ，隨著城市進(jìn)程的發(fā)展，郊區(qū)樓盤價(jià)格也在 23002600 元/㎡之間的幅度。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。在這樣的大背景下，國家給予了北海市處置積壓房地產(chǎn)兩年的稅收優(yōu)惠政策，這一特殊的優(yōu)惠政策為北海市處置積壓房地產(chǎn)，特別是啟動停緩建工程的全面處置工作發(fā)揮了重要的作用。因此，從產(chǎn)銷地的市場考慮，北海在引入世界 500 強(qiáng)企業(yè)等大型企業(yè)要弱于珠三角核心城市的開發(fā)區(qū)；同時(shí)落后于上海浦東開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海天津?yàn)I海新區(qū)。水運(yùn)航線單一北海港目前開通的外貿(mào)航班只有 2 條：北海—香港定期班輪，每星期三個(gè)航班；北?！愀壑修D(zhuǎn)世界各地的國際航線，難以滿16 / 45足客戶定時(shí)、定班、快捷集疏運(yùn)需求，集裝箱和船舶滯港現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。港口運(yùn)輸發(fā)展北海市海岸線長 500 公里，按地理環(huán)境可劃分為鐵山港、石步嶺、潿洲、大風(fēng)江、海角、欖根、沙田和僑港等八個(gè)港區(qū)。規(guī)模以上工業(yè) 2022 年實(shí)現(xiàn)利稅 億元，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤 億元，同比下降 %，虧損企業(yè)面 %，比去年同比下降了 %，虧損企業(yè)虧損額 億元，同比增長 %。實(shí)際利用外資 2387 萬美元，同比增長 %。在基礎(chǔ)配套上，機(jī)場、港口、鐵路建設(shè)較為滯后，2022 年沿海港口吞吐能力只有 3456 萬噸；機(jī)場和鐵路運(yùn)輸效應(yīng)尚未形成。項(xiàng)目 投資額 同比增長全年全社會固定資產(chǎn)投資 億元 %城鎮(zhèn)投資 億元 %基本建設(shè)完成投資 億元 %更新改造投資 億元 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 %四、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2022 年，北海市城鎮(zhèn)居民收入渠道增多，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，居民生活水平明顯提高。7 / 45與全區(qū)（廣西壯族自治區(qū)）相比，GDP 增幅比全區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)，人均 GDP 比全區(qū)高 3587 元達(dá)到 12349 元。6 / 45浙江商人在廣西投資的企業(yè)有 1600 多個(gè)，主要分布在石化、服裝、建材、通訊、五金、物流、 房地產(chǎn)、機(jī)電、印刷等行業(yè)，其在廣西總投資額超過了 300 億元。工業(yè)發(fā)展較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。海城區(qū)轄潿洲、靖海、驛馬 3 個(gè)鎮(zhèn)，東街、中街、西街、海角、地角 5 個(gè)街道辦事處，共有 51 個(gè)居委會、20 個(gè)村委會，250 個(gè)村民小組，總面積 140 平方公里。1949 年3 / 4512 月 4 日解放，當(dāng)時(shí)為鎮(zhèn)，歸合浦縣管轄，1951 年 1 月改為廣東省轄市，同年 5 月委托廣西省領(lǐng)導(dǎo)，1952 年 3 月正式劃歸廣西，1955 年 5 月重歸廣東，1956 年降為縣級市，1958 年降為合浦縣北海人民公社。47′28″，北 緯 21176。29′~21176。1959 年改為縣級鎮(zhèn)，1964 年恢復(fù)為縣級市，1965 年6 月又劃歸廣西。（四）人口概況2022 年末，全市戶籍人口達(dá) 萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中市區(qū)人口 萬人，增加 萬人，增長 %。隨著工業(yè)化進(jìn)程加快，沿海城市化水平進(jìn)一步提高，2022 年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 ％，比 2022 年提高 %。閩商在廣西的投資額大概是 500 億元左右，投資涉及農(nóng)業(yè)、飼料、醫(yī)藥、教育、娛樂、鋼鐵、化工、 房地產(chǎn)、建材等 20 多個(gè)領(lǐng)域；在柳州、桂林、防城港、貴港等工業(yè)城市的部分行業(yè)占有的比重較大。從三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看，一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為：%、%、%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增 長 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)北海市城市調(diào)查部門對北海市居民家庭生活的抽樣調(diào)查表明，2022 年，北海市城市居民人均可支配收入 元，比上年增長了 %。因此，北部灣經(jīng)濟(jì)前景向好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，但在短期?nèi)經(jīng)濟(jì)只能出現(xiàn)將持續(xù)增長，北部灣經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)跳躍式發(fā)展。二、工業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn)輕、重工業(yè)快速增長，重工業(yè)優(yōu)勢凸現(xiàn)規(guī)模以上輕、重工業(yè) 2022 年實(shí)現(xiàn)增加值分別為 億元、 億元，同比分別增長 %、%，對工業(yè)增長貢獻(xiàn)率分別為 %、%，分別拉動規(guī)模以上工業(yè)增長 %和%。工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為 ，同比上升 %?，F(xiàn)有泊位 43 個(gè)，其中萬噸級以上泊位 6 個(gè)，集裝箱綜合性碼頭 1 個(gè)，設(shè)計(jì)吞吐能力為 710 萬噸。另外碼頭服務(wù)功能較差，集裝箱運(yùn)輸出口大于進(jìn)口，空箱調(diào)運(yùn)率和運(yùn)輸成本過高，客戶不敢把大宗業(yè)務(wù)放在北海，本市的許多貨物遠(yuǎn)轉(zhuǎn)到外地出口。另外在物流市場上，目前北海要落后于防城、欽州兩地，港口的配送能力和服務(wù)功能有一定的差距。（三）產(chǎn)業(yè)依托欠強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足北海市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)雖然有了一定的進(jìn)步，但經(jīng)濟(jì)總量小，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平還很低，業(yè)依托，自有資金不足，開發(fā)建設(shè)持續(xù)力不強(qiáng)，樓盤建設(shè)規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)水平差次不齊。繼續(xù)往南，就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。23 / 45四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析北海房地產(chǎn)市場作為一個(gè)以外地客戶為主的這一個(gè)狀況，目前以外銷為主的度假、休閑的市場尚未充分挖掘。但項(xiàng)目總體銷售速度緩慢。港灣樓盤名稱 陽光43 / 45二、地塊現(xiàn)狀北海工業(yè)園整體規(guī)劃北海工業(yè)園現(xiàn)狀北海工業(yè)園現(xiàn)狀北海工業(yè)園路網(wǎng)現(xiàn)貌44 / 45北海工業(yè)園地塊現(xiàn)狀45 / 45第