【正文】 基礎(chǔ)設(shè)施 識別資源需求 合理提供 /配置資源 適當更新 /維護資源 評價資源適宜、有效性 建筑物及 相關(guān)設(shè)施 服務(wù)設(shè)備 監(jiān)測設(shè)備 支持性服務(wù)（通訊、 交通、水電等） 工作環(huán)境 其他資源 人力資源 能力、培訓(xùn)和意識 （ A）行政部負責 根據(jù) 本公司生產(chǎn)經(jīng)營實際及發(fā)展戰(zhàn)略， 提出崗位設(shè)置，確定崗位人員的能力， 必要時通過培訓(xùn)（包括特種能力培訓(xùn)和一般意識培訓(xùn)）或其它措施（如招聘）達成規(guī)定的能力要求。 這種記錄應(yīng)至少保存到該員工離開本公司。 （ E） 其它有工作環(huán)境要求的作業(yè)區(qū) ， 按有關(guān) 的 制度 和或 工藝規(guī)定進行控制。 （ C） 當物業(yè)管理方案需要修改時，由 工程部 按照《文件控制程序》提出文件更改申請，報總經(jīng)理批準后進行修改。 顧客溝通 為充分與準確地了解相關(guān)方要求、法律法規(guī)要求，掌握相關(guān)方對 本 公司服務(wù)和活動滿意程度的有關(guān)信息， 按 《信息交流、溝通與協(xié)商控制程序》， 識別并實施與相關(guān)方溝通的安排，包括了解相關(guān)方對服務(wù)或服務(wù)提供過程的要求、了解合同的處理及修改、了解相關(guān)方的意見及相關(guān)方投訴等 ， 與外部相關(guān)方聯(lián)絡(luò)的接收、文件形成和答復(fù)，以確保溝通有效。 對建立初始關(guān)系的供方進行樣品檢驗、質(zhì)量保證能力調(diào)查。 采購驗證 采購物資由 行政部 協(xié)同使用部門進行驗證， 驗收 合格后方可填寫 入庫 單入庫，如發(fā)現(xiàn) 物品 有問題，做好標識 并 負責處置。 （ D） 使用適宜的服務(wù)設(shè)施，執(zhí)行《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》有關(guān)規(guī)定 。 其中服務(wù)為 關(guān)鍵過程 ；又是 特殊過程 。 當已被選 為合格供方在提供產(chǎn)品或服務(wù)過程中出現(xiàn)問題時，應(yīng)采取與其溝通、 要求糾正、 加強采購的驗證或檢驗、限制或停止供方供貨 /服務(wù)等措施 。 （ B） 對供方的 評估、 選擇和 管理 由 行政部匯總有關(guān)部門 收集的供方 相關(guān)資格信息 ，作為對其進行 評估 的依據(jù)。 由 行政部 負責與相關(guān)方協(xié)調(diào)確定如何進行 投標 /標書 /合同的修改，并將修改內(nèi)容傳遞到有關(guān)部門 。 物業(yè) 管理方案的編制、審批和發(fā)放 （ A） 物業(yè)管理方案由 工程部 編制，經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準后，由 工程部 發(fā)放到使用和相關(guān)部門，必要時可發(fā)放給客戶； （ B） 物業(yè)管理方案的封面 應(yīng) 寫明項目名稱及物業(yè)管理方案的編號、編制人、審核人、批準人、發(fā)布日期； （ C）工程部 負責編制《爭創(chuàng)全國優(yōu)秀管理小區(qū)規(guī)劃》和具體的實施方案，報管理者代表審核、總經(jīng)理批準。 設(shè)施設(shè)備管理流程圖 工作環(huán)境 工程部 從識別工作環(huán)境對員工可能造成的心理、生理等影響上，加強對工作環(huán)境的管理。 （ E）行政部應(yīng) 采用理論考試 、工作技能考核、工作業(yè)績評定等方式實現(xiàn)對培訓(xùn)的有效性 進行 評價。 資源管理的總體要求為 —— ● 識別資源需求：本公司組織各部門識別所需的服務(wù)及工作資源； ● 及時提供資源：對資源需求，經(jīng)總經(jīng)理批準后有計劃地提供 /配置； ● 適當更 新 /維護資源：各部門應(yīng)計劃性地開展資源維護 /更新，保持資源能力； ● 評價資源有效性：總經(jīng)理通過管理評審等活動，系統(tǒng)評價資源及其配置的適宜性和有效性。 （ E）管理 評審會議前兩周， 管理者代表根據(jù) 總經(jīng)理的 意圖，負責落實管理評審的組織工作， 編制 《管理評審計劃》及其的送審和下發(fā) 。 （ B） 溝通內(nèi)容涉及管理體系有效性的各方面，如（但不限于） 外部信息：顧客要求、相關(guān)方反饋意見、法定要求等； 內(nèi)部信息： 目標、指標、管理方案實現(xiàn)情況，監(jiān)視和測量結(jié)果，員工合理化建議等。 ●會同工程部及消防系統(tǒng)保養(yǎng)公司制定消防設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃并配合工程部及外判單位實施。 財務(wù)部職責 ●按照國家的有關(guān)法律法規(guī)，建立健全公司內(nèi)部各 項財務(wù)管理制度； ●制定年度財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)做好經(jīng)營管理決策； ●年底編制下年度質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全各單列預(yù)算，年初提交上年度有關(guān)各項費用統(tǒng)計報告，并有效控制相關(guān)費用的支出。質(zhì)量管理部歸口管理。 評價危險因素時應(yīng)考慮： 識別環(huán)境因 素及危險源 評價環(huán)境因 素及危險源 確定 控制對象 運行控制 年度 復(fù)評 更改需求信息 確定重要環(huán)境因素 /重大危險源 管理方案實施 ●該項活動發(fā)生事故的可能性大?。? ●人體暴露在該危險環(huán)境中的頻繁程 度； ●一旦發(fā)生事故造成的損失、后果。 （ D） 管理體系變更的控制： ●管理體系變更包括可能涉及組織結(jié)構(gòu)、文件、過程、資源等方面變化； ●管理體系的變更可能會影響本公司體系局部的運作； ●對管理體系的變更應(yīng)予以策劃和評審，經(jīng)批準后實施，以確保管理體系的完整性。 （ B） 建立體系目標和指標應(yīng)考慮（但不限于）以下因素： ●管理方針的內(nèi)容； ●市場的需求、公司的經(jīng)營要求及可選擇的技術(shù)方案運作上的可行性； ● 法定要求 和其他要求； ●服務(wù)質(zhì)量、重要環(huán)境因素、重大危險源； ●業(yè)主滿意程度及相關(guān)方的觀點和要求； ●資源狀況； ●管理體系持續(xù)改進和對污染預(yù)防以及改進職業(yè)健康安全的承諾； ●目標明確，指標應(yīng)具體、可測量。 （ H） 隨業(yè)主和相關(guān)方期望和需求、適用法定要求以及國家、行業(yè)標準的更改，對質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全的規(guī)范要求以及體系予以更新。 （ F） 外來文件得到識別 并控制其分發(fā)范圍。 （ B） 各部門 可 根據(jù)本公司的經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)種類、過程狀況，結(jié)合員工技能和綜合素質(zhì)等實際情況， 編制職能 范圍內(nèi)的體系文件，其繁簡、詳略 ，以達到既覆蓋標準要求又具可操作性之目的為要求。 第一層次：管理方針、管理目標及管 理體系描述 第二層次：描述管理體系要求所涉及部門的活動 第三層次：作業(yè)指導(dǎo)、規(guī)范、法定要求以及記錄 管理體系文件結(jié)構(gòu)圖 ●管理手冊（見 條款）； ● 程序文件 是描述為實施管理體系要素各職能部門規(guī)定的活動，是管理手冊 程序文件 作業(yè)文件、表格、記錄 確定業(yè)戶的需求和期望 獲得所需的資源和信息 建立管理方針、目標 制定管理體系文件 確定體系所需的過程、活動 確定過程和活動的順序和相互作用 實施過程、活動，提供服務(wù) 監(jiān)視、測量和分析過程 實現(xiàn) 持續(xù)改進 手冊 的支持性文件。 對管理體系、服務(wù)過程按要求進行 必要的審核、檢查 /檢驗，如 通過 企業(yè)遵循適用法定要求的合規(guī)性評價、 服務(wù)業(yè)績評定、不合格 服務(wù) 控制、內(nèi)審、 績效監(jiān)視（環(huán)境、職業(yè)健康安全方面包括管理方案實施情況檢查、職業(yè)病體檢等）、數(shù)據(jù)分析、糾正預(yù)防措施、管理評審等方法、手段，對 管理體系、服務(wù) 過程實施監(jiān)視 測量 ， 獲得足夠信息進行分析與評價， 以實現(xiàn)所策劃的 結(jié)果及 持續(xù)改進。 管理手冊：《 QMS/EMS/OHSMS 一體化管理手冊》。 1 范圍 總則 本 公司 按 GB/T 1900120xx、 GB/T 2400120xx 和 GB/T2800120xx 標準 要求建 立、實施 質(zhì)量、環(huán)境 和 職業(yè)健康安全管理體系， 并依據(jù)有關(guān)標準和適用法定要求及本公司實際，制定 《 QMS/EMS/OHSMS 一體化管理手冊》 ，對管理體系 進行全面闡述 。 總經(jīng)理： 二○一一年二月十八日 員工代表任命書 公司全體員工于 20xx 年 月 日在公司會議室進行了員工代表選舉，經(jīng)過討論后選舉 ______為公司員工代表，負責代表員工參與職業(yè)健康安全工作，包括職業(yè)健康安全目標的制定。對于不同類型物業(yè)在建設(shè)階段中的物業(yè)管理 早期介入、前期物業(yè)管理服務(wù)籌備、物業(yè)管理費測算、物業(yè)的交接驗收、入伙管理、客戶二次裝修管理、日常管理服務(wù)、會所管理和成立業(yè)主委員會等提供一站式服務(wù)方面，累積了很多成功經(jīng)驗。 管理手冊反映了本公司的經(jīng)營 宗旨與發(fā)展戰(zhàn)略 ，經(jīng)最高管理者審定通過，現(xiàn)予以發(fā)布，并自 20xx 年 2 月 18 日起實施。努力為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益同步發(fā)展。 環(huán)境目標 生活垃圾及時清運； 年 環(huán)境污染事故（事件）媒 體曝光為零； 有效治理重要環(huán)境因素 1 個 /年。 T T管理手冊 也適用于內(nèi)外部（包括客戶、認證機構(gòu)）評價本公司滿足客戶、適用于適用法定要求和本公司自身要求能力的評價。 本 公司按管理體系標準 及 適用法定 要求 并 結(jié)合 服務(wù) 特點，在充分識 別 、確定服務(wù) 過程、環(huán) 境因素和職業(yè)健康安全風險的基礎(chǔ)上，建立管理體系與形成文件；通過實施、保持和持續(xù)改進管理體系，確保其適宜性、有效性和充分性，以增強業(yè)主、社會、員工等相關(guān)方的滿意，不斷推進公司的持續(xù)發(fā)展。本 公司 對外包 過程 實施有效控制在 中予以明確。 ● 作業(yè) 文件 是程序文件的支持性文件，它是一種更詳細、更具體的作業(yè)指導(dǎo)書、 技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程、 規(guī)章制度 以及 各種規(guī)定、標準和方法、技術(shù)說明等 ， 也包括所接收的與之有關(guān)的外來文件 。 （ D） 文件可采用 任何形式或類型的媒體 如 書面或磁盤、光盤等。 文件 取號并編制 /外來文件收集 文件審核 /外來文件識別 文件批準 /外來文件采用 文件發(fā)放 /回收 /原件歸檔 文件使用、保管 文件評審 文件編制 /外來文件追蹤 記錄控制流程圖 相關(guān)文件 HTPF01 文件控制程序 HTPF02 記錄控制程序 5 管理職責 策劃 管理職責示意圖 管理承諾 總經(jīng)理通過以下活動對其建立、實施和改進管理體系的承諾提供證據(jù)： （ A） 重視與員工的溝通， 采取培訓(xùn)、宣傳資料或會議方式， 向全體員工 以及重要相關(guān)方 傳達滿足 顧客 和 適用法定要求 對公 司生存和發(fā)展的重要性； （ B） 制定 、批準 管理方針、管理目標； （ C）組織識別適用法定要求； （ D）確定管理體系控制點（即組織識別環(huán)境因素和危險源）； （ E）確定管理目標、指標和管理方案； （ F）建立管理體系并 確定 和 提供 管理體系運行及其改進 必需的資源 ； （ G）確定管理機構(gòu)和運行管理體系； （ H）按規(guī)定 開展管理評審 活動 ，對管理體系的適宜性、充分性和有效性進行評價 、實施改進。 （ C）管理 方針批準與實施的管理 ● 批準：由 總經(jīng)理 批準發(fā)布，修改時 應(yīng) 經(jīng) 總經(jīng)理 重新批準和發(fā)布。 （ D）本 公司發(fā)布 質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理目標 ，總經(jīng) 理組織各部門制訂、實施 管理目標、指標 ，并檢查、考核各級管理目標與指標的落實程度。 （ A）質(zhì)量管理部應(yīng) 組織各部門按程序要求，針對管理體系覆蓋的服務(wù)、過程開展下列工作： ●識別：識別本公司能夠控制或能夠施加影響的環(huán)境因素和危險源； ●確定 /評價：確定并評價重要環(huán)境因素和重大危險源； ●控制：確保重要環(huán)境因素和重大 危險源得到控制； ●更新：隨本公司發(fā)展與治理深入，不斷識別、確定和控制重要環(huán)境因素和重大危險源。 （ B）本 公司建立并保持 HTPF04《 法定要求和 其他要求 控制 程序》，規(guī)定 與建立獲 取 適用 法定要求和 其他要求的渠道，確保 本 公司活動符合 規(guī)定的要求 ，并為評價公司對其的遵循性提供依據(jù)。 （ C）質(zhì)量管理部 負責 對管理方案的實施進度和效果進行監(jiān)督； （ D） 質(zhì)量管理部 負責 針 對引起變化的管理方案進行必要的修改并 重新 申請 批準。 行政部職責 ●負責在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下開展公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全系一體化管理體系的管理工作； ●在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下負責質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全一體化管理體系的內(nèi)審工作； ●負責法律法規(guī)和其他要求的識別及獲取工作； ●參與公司環(huán)境因素的識別及危險源的識別工作； ● 協(xié)助總經(jīng)理做好各部門的內(nèi)部 溝通協(xié)調(diào)工作；