【正文】 劃， 2010年12月竣工，建設(shè)期2年6個(gè)月。由于本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，所需建設(shè)資金由政府解決。第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。三是擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 （2）公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費(fèi)用分項(xiàng)估算表》附表3 《利潤(rùn)表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 46 。 要強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。3. 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1. 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。定價(jià)要兼顧國(guó)家政策，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“某某”投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。一是發(fā)揮社會(huì)住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。2） 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬(wàn)元，（見(jiàn)附表五利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 二．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論由以上分析可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是可行的。經(jīng)計(jì)算。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。二．勞動(dòng)定員勞動(dòng)定員計(jì)劃表部 門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部222222運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部 采購(gòu)部 工程部334222529銷售管理其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部211112323 合計(jì)1451231三．員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為保證某某項(xiàng)目的順利實(shí)施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，成立了辦公室、財(cái)務(wù)部、人事部、保安部、采購(gòu)部、工程部、營(yíng)業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門(mén)。煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。第一節(jié) 勞動(dòng)安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。節(jié)能措施，電器等選用符合國(guó)家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗，獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。2. 道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)一條主干道和多條平行次干道，形成樹(shù)杈狀道路系統(tǒng)，道路采用水泥砂漿，部分道路鋪設(shè)花磚。：戶外窗用塑料窗。2007年年底之前，建立了低收入住房困難家庭住房檔案，將人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭，作為當(dāng)前住房解困工作的重點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大保障范圍。山東將改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。各地在實(shí)施“安居工程”方面已做了大量工作：濟(jì)南市研究制定了經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法并將于近期出臺(tái)，以規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)銷售行為。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。 二、是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物經(jīng)濟(jì)適用房政策源自上個(gè)世紀(jì)九十年代全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，政策問(wèn)題的形成并不完全來(lái)自中低收入家庭住房需求本身，還更多來(lái)自住房制度改革以及住宅供給產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 早在1991年6月份，國(guó)務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”， 因此建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房已成為廣大民眾的迫切要求，也是社會(huì)發(fā)展的必然。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周?chē)姓晁艿?；污水達(dá)到國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后接入市政污水管道。（3）、地震活動(dòng)具有一定的周期性。該場(chǎng)地地下水為第四系孔隙潛水?？眳^(qū)地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。正在開(kāi)發(fā)的建筑面積15萬(wàn)平方米，其中：。安居開(kāi)發(fā)中心現(xiàn)已開(kāi)發(fā)建筑面積50多萬(wàn)平方米，、柳園小區(qū)10萬(wàn)平方米、鐵路小區(qū)5萬(wàn)平方米等精品工程。1 氣象條件根據(jù)某市氣象部門(mén)提供的資料，某市屬于暖溫大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）、風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向：SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向：ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向: SSW（2）、風(fēng)速：最大風(fēng)速：冬季平均風(fēng)速：夏季平均風(fēng)速：（3）、氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）、相對(duì)濕度：最冷月平均相對(duì)濕度：54％最熱月平均相對(duì)濕度：73％全年平均相對(duì)濕度：56％（5）、降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：㎜日最大降水量：㎜時(shí)最大降水量：190㎜（6）、最大積雪厚度：190㎜（7）、最大凍土厚度：44㎜2 地質(zhì)條件、地貌該建筑物場(chǎng)地地形平坦，但為建筑垃圾較厚場(chǎng)地，勘察期間各勘探點(diǎn)孔口高程采用相對(duì)標(biāo)高，以西側(cè)花園路路中心線一點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn)引測(cè)，地面高程差異不大。（6）、6層粉砂：灰色，飽和，中密，含有機(jī)質(zhì)，石英長(zhǎng)石，土質(zhì)均一，性質(zhì)穩(wěn)定。（2）、由于下部地殼構(gòu)造活動(dòng)的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6級(jí)以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5級(jí)。本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污水分流體系。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。這就要求地方各級(jí)政府必須改變長(zhǎng)期實(shí)行土地高價(jià)拍賣(mài)的供給模式，集中供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，并將單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)人集資合作建房等，納入政府保障房供給計(jì)劃。因此，搞好經(jīng)濟(jì)適用房有其必要性和緊迫性。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)越來(lái)越不合理，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)嚴(yán)重偏少，且建設(shè)規(guī)模呈逐步縮小之勢(shì)，占商品住宅供應(yīng)量的比重由2000年的42%%。目前山東在今年加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，確?？⒐?00萬(wàn)平方米，年內(nèi)建成5萬(wàn)套以上經(jīng)濟(jì)適用房。2007年，為進(jìn)一步健全和完善我市住房保障制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，某市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步解決好城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難，作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，大力實(shí)施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：配有統(tǒng)一排水管道。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于某市臨財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東，整個(gè)小區(qū)周?chē)鷽](méi)有工業(yè)園區(qū)，有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；；電表為DDY17磁卡電表；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。第二節(jié) 節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。充分利用雨水，減少市政供水。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械