【正文】 劃， 2010年12月竣工，建設(shè)期2年6個月。由于本項目為經(jīng)濟適用房，所需建設(shè)資金由政府解決。第十三章 社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。三是擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費用分項估算表》附表3 《利潤表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項目投資現(xiàn)金流量表》 46 。 要強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。3. 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。該項目控制風險的方式包括三項措施：1. 通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。定價要兼顧國家政策，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無第十四章 風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對“某某”投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。2） 項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬元，（見附表五利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 二．財務(wù)評價結(jié)論由以上分析可知，本項目經(jīng)濟適用房的投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是可行的。經(jīng)計算。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。二．勞動定員勞動定員計劃表部 門管理人員營業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部222222運營管理其中：保安部 采購部 工程部334222529銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部211112323 合計1451231三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。E 做好工程決算及項目移交。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。一．組織機構(gòu)設(shè)置為保證某某項目的順利實施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專門的組織機構(gòu)，成立了辦公室、財務(wù)部、人事部、保安部、采購部、工程部、營業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。節(jié)能措施，電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗，獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。2. 道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)一條主干道和多條平行次干道，形成樹杈狀道路系統(tǒng)，道路采用水泥砂漿，部分道路鋪設(shè)花磚。：戶外窗用塑料窗。2007年年底之前，建立了低收入住房困難家庭住房檔案，將人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭，作為當前住房解困工作的重點，并逐步擴大保障范圍。山東將改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。各地在實施“安居工程”方面已做了大量工作：濟南市研究制定了經(jīng)濟適用住房管理辦法并將于近期出臺，以規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)銷售行為。經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。 二、是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物經(jīng)濟適用房政策源自上個世紀九十年代全國城鎮(zhèn)住房制度改革，政策問題的形成并不完全來自中低收入家庭住房需求本身，還更多來自住房制度改革以及住宅供給產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”， 因此建設(shè)經(jīng)濟適用房已成為廣大民眾的迫切要求，也是社會發(fā)展的必然。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當?shù)赜嘘P(guān)排放標準后接入市政污水管道。（3）、地震活動具有一定的周期性。該場地地下水為第四系孔隙潛水?？眳^(qū)地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。正在開發(fā)的建筑面積15萬平方米，其中：。安居開發(fā)中心現(xiàn)已開發(fā)建筑面積50多萬平方米，、柳園小區(qū)10萬平方米、鐵路小區(qū)5萬平方米等精品工程。1 氣象條件根據(jù)某市氣象部門提供的資料，某市屬于暖溫大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象資料數(shù)據(jù)如下：（1）、風向：常年主導(dǎo)風向：SSW冬季主導(dǎo)風向：ENE夏季主導(dǎo)風向: SSW（2）、風速：最大風速：冬季平均風速：夏季平均風速：（3）、氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：－℃（4）、相對濕度：最冷月平均相對濕度：54％最熱月平均相對濕度：73％全年平均相對濕度：56％（5）、降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：㎜日最大降水量：㎜時最大降水量：190㎜（6）、最大積雪厚度：190㎜（7）、最大凍土厚度：44㎜2 地質(zhì)條件、地貌該建筑物場地地形平坦，但為建筑垃圾較厚場地，勘察期間各勘探點孔口高程采用相對標高，以西側(cè)花園路路中心線一點為基準點引測，地面高程差異不大。（6）、6層粉砂：灰色，飽和，中密，含有機質(zhì)，石英長石，土質(zhì)均一，性質(zhì)穩(wěn)定。（2）、由于下部地殼構(gòu)造活動的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異，6級以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為4—5級。本項目排水實行雨污水分流體系。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié) 項目建設(shè)的背景眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。這就要求地方各級政府必須改變長期實行土地高價拍賣的供給模式，集中供應(yīng)經(jīng)濟適用房和廉租房，并將單位自建經(jīng)濟適用房和個人集資合作建房等，納入政府保障房供給計劃。因此，搞好經(jīng)濟適用房有其必要性和緊迫性。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)越來越不合理，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)嚴重偏少，且建設(shè)規(guī)模呈逐步縮小之勢，占商品住宅供應(yīng)量的比重由2000年的42%%。目前山東在今年加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，確?？⒐?00萬平方米，年內(nèi)建成5萬套以上經(jīng)濟適用房。2007年，為進一步健全和完善我市住房保障制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，某市政府出臺了《關(guān)于進一步解決好城市低收入家庭住房困難的實施意見》，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難，作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，大力實施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。：廳、房為水泥砂漿拉毛。：配有統(tǒng)一排水管道。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于某市臨財干路以南，衛(wèi)育路以東，整個小區(qū)周圍沒有工業(yè)園區(qū)，有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；；電表為DDY17磁卡電表；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。第二節(jié) 節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。充分利用雨水，減少市政供水。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。施工場地噪聲主要是施工機械