【正文】 及砼塊等建筑垃圾及部分生活垃圾為主，場區(qū)普遍分布，－。（4）、4層粉土：褐黃色，濕，中密，含云母片，局部夾粘性土，性質(zhì)穩(wěn)定，中壓縮性，,。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側(cè)補，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農(nóng)業(yè)用水及緩徑流。聊考斷裂為本區(qū)最大的構(gòu)造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構(gòu)造單元的轉(zhuǎn)換帶。3 配套條件某市供水、供熱、供氣、治污等市政建設(shè)取得重大進展，城市功能有了質(zhì)的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步加強。主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源為某市自來水公司，供水普及率將達到100％。本項目用電主要是照明設(shè)施、家庭生活用電，結(jié)合某市總體規(guī)劃，本項目由市供電部門統(tǒng)一解決本項目用電。本項目完成后，預(yù)計經(jīng)濟適用房銷售收入為8400萬元，減去銷售（營業(yè)），%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。例如，把房地產(chǎn)業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)，由于對房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理的定義，致使“支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策，主要被“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)”所獨享，造就大量超級地產(chǎn)富豪群體產(chǎn)生，而廣大的城鎮(zhèn)居民卻在不斷上漲的高房價面前“望樓興嘆”。 某市是一個近幾年發(fā)展起來的山東經(jīng)濟強市之一，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，市場需求較大，房地產(chǎn)綜合開發(fā)起步于1984年，特別是近兩年來，貫徹市委、市政府大開放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進程的總體要求，開發(fā)力度進一步加大，但隨著某市城市化進程的推進，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長，城區(qū)住房需求矛盾越來越激烈。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。因此，政策形成之初擔(dān)負多重政策使命：實現(xiàn)商品化、社會化城市住房供給體系；擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長；滿足城鎮(zhèn)居民居住狀況的改善。第三章 市場分析與發(fā)展狀況第一節(jié) 市場分析經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。建設(shè)成本包括征地折讓費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。第二節(jié) 經(jīng)濟適用房的發(fā)展狀況一、省內(nèi)發(fā)展狀況 從2003年，為了應(yīng)對中低收入居民對居住條件的需求，根據(jù)現(xiàn)實條件，山東省開始逐漸加大了對經(jīng)濟適用房的投資。 青島市規(guī)定經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的行政事業(yè)性收費減半征收，廉租住房保障范圍和保障標準也較以前有較大提高。位列全國第二位。一是推行在商品房小區(qū)中配建經(jīng)濟適用房。2006年，但遠遠不夠滿足低收入與生活困難者對住房的需求，迫切需要增加經(jīng)濟適用房協(xié)調(diào)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和維護社會穩(wěn)定。采取各種措施確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地落實到位，力爭到“十一五”期末，基本解決人均住房建筑面積10平方米以下的低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工及城市住房困難群體的居住條件。2) 室內(nèi)：廳、房為普通乳膠漆。：分戶門為防盜、防火門。：天然氣管道安裝到廚房。3. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。欄桿：起安全保護作用。大小高度適宜，便以觀看。一、選址依據(jù)某市建設(shè)規(guī)劃的要求適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求擁有便利的交通條件滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要二、選址位置根據(jù)以上分析，該項目擬建于某市以北，財干路以南，衛(wèi)育路以東。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。第六章 節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié) 節(jié)能措施某某小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。室內(nèi)溫度冬季不低于12度，夏季不高于28度。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，綠地面積率大，遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市政環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 辦公室：負責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。保安部：負責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍；B 辦理開工報告；C 辦理質(zhì)監(jiān)委托；D 組織設(shè)計交底；E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。營銷部：負責(zé)商品房的銷售和管理。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。第十章 項目實施進度計劃為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。某市《關(guān)于進一步解決好城市低收入家庭住房困難的實施意見聊政發(fā)〔2007〕133號 》二、概算說明建安工程費暫按750元/㎡計；，土地為國家劃撥，經(jīng)事務(wù)所評估，征求委托單位的意見，暫以16萬元/畝計入；前期費用暫按20元/平方計入；建設(shè)單位管理費2%計取（包括工程前期的“三通一平”、臨舍等費用）；室外配套費暫按150元/平方米計入（包括小區(qū)道路、室外排水系統(tǒng)、室外給水系統(tǒng)、室外暖氣系統(tǒng)、暖氣開口費、供電設(shè)施、綠化等費用）；工程建設(shè)其他費見附表2《其他費用分項估算表》第二節(jié) 投資估算一、估算范圍本項目總投資估算包括：土地費用、前期費用、工程費用、建設(shè)單位管理費用、工程建設(shè)其他費和預(yù)備費。詳見：附表1《總投資估算表》 附表2《其他費用分項估算表》第三節(jié) 資金籌措及分年投資計劃一、資金籌措。該項目工程建成后總建筑面積為60000平方米。三．敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖）通過敏感性分析可知，本項目對銷售價格和建設(shè)投資最為敏感，所以應(yīng)及時做好營銷方案，制定切實可行的銷售價格，才能確保經(jīng)濟適用房的順利銷售。關(guān)鍵時刻，政府及時倡導(dǎo)經(jīng)濟適用房建設(shè)，解決中低收入的住房困難房戶住房問題，更好的維護了社會穩(wěn)定，為構(gòu)建和諧社會打下基礎(chǔ)，所以建設(shè)經(jīng)濟適用房是解決當前人民群眾最關(guān)心的熱點難點問題的“民生工程”，是體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。二是配合住房制度改革，促進了住房商品化進程。 某市安居中心投資有限公司始終堅持客戶利益，永遠第一的原則，從設(shè)計開始就為居民著想，全盤考慮人性化設(shè)計和人文建設(shè)，讓居民生活在一個設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、服務(wù)周到的社區(qū)，并且以非常合理的價位讓居民能夠用最經(jīng)濟的方式購得住房，享受到較高質(zhì)量的生活和服務(wù)。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。三．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。一．定性分析1. 自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注經(jīng)濟適用房政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。4. 技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。6. 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。2. 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。項目建設(shè)過程中，注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為建設(shè)經(jīng)濟適用房的一個亮點，為某市的居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使人們能夠更好的生活和工作，更好的感受經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民在黨的旗幟下能夠幸福的生活，安居樂業(yè)，因此社會效益極為可觀。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場帶來的風(fēng)險。 （4）項目成本須合理控制，以盡可能減低工程造