【正文】 時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境建設(shè)，污染較少。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。環(huán)境治理措施本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下：生活污水：采用化糞池對污水進行處理，達標后直接排入市政下水道。第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。一．組織機構(gòu)設(shè)置為保證某某項目的順利實施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專門的組織機構(gòu)，成立了辦公室、財務(wù)部、人事部、保安部、采購部、工程部、營業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門。財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備：現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。E 做好工程決算及項目移交。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。二．勞動定員勞動定員計劃表部 門管理人員營業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部222222運營管理其中：保安部 采購部 工程部334222529銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部211112323 合計1451231三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。5. 培訓種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。職員參加各種培訓并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。項目實施進度計劃安排表序號分項目內(nèi)容起始時間結(jié)束時間備注1前期手續(xù)辦理、施工圖設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期工作2008年7月2008年9月項目總體策劃2樁基施工、主體工程招標、安裝工程招標2008年10月2008年12月3建筑安裝工程施工2009年1月2009年12月4內(nèi)部裝飾施工、設(shè)備安裝施工2010年1月20010年7月5室外配套施工2010年8月2010年10月6系統(tǒng)調(diào)試、試運行、辦理驗收手續(xù)、迎接驗收2010年11月2010年12月第十一章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 概算依據(jù)與說明一、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；聊城地區(qū)材料價格；當?shù)仡愃乒こ痰脑靸r；現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定；《山東省城市經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦法》。經(jīng)計算。分年資金投入計劃表單位：萬元名 稱人民幣2008年2009年2010年小計分年計劃（%）40%40%20%100%建設(shè)投資 第十二章 財務(wù)評價對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），參照我國新的財會制度，結(jié)合經(jīng)濟適用房開發(fā)的實際情況，該項目主要進行經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟效益分析。2） 項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬元，（見附表五利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 二．財務(wù)評價結(jié)論由以上分析可知，本項目經(jīng)濟適用房的投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是可行的。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個城區(qū)地產(chǎn)項目遍地開花，地價上漲，房價也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶面臨著巨大的購房壓力。一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新途徑。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。但考慮到該小區(qū)周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。定價要兼顧國家政策，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無第十四章 風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對“某某”投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。該項目控制風險的方式包括三項措施：1. 通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。這樣極可能避免不必要因素的影響。3. 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從社會效益來說，某某建成后，可提供住宅1020套，將切實解決某市中低收入居民的生活及住房問題。 要強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費用分項估算表》附表3 《利潤表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項目投資現(xiàn)金流量表》 46 。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。從環(huán)境效益來說，該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化聊城是的市容市貌，改善環(huán)境帶來較大的影響。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。二．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。對社會的發(fā)展是有積極的作用?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當?shù)鼐用竦淖》繂栴}，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，解決人們對住房、環(huán)境等的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。三是擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門的領(lǐng)導和規(guī)劃指導下，某市安居中心肩負著為民辦實事的歷史使命悄然登場，首個打造某市經(jīng)濟適用房的建設(shè)。第十三章 社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。根據(jù)專業(yè)市場調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟適用房的特點，根據(jù)山東省經(jīng)濟適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟適用房對外銷售的平均售價預測為每1400元/平方米，銷售總收入8400萬元（按全部售出測算）。由于本項目為經(jīng)濟適用房，所需建設(shè)資金由政府解決。工程費用包括建筑工程費和設(shè)備購置安裝工程費。本項目計劃自2008年7月開始前期籌劃， 2010年12月竣工，建設(shè)期2年6個月。不同類別的職員積分要求有所不同?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，