【正文】 前，建立相對完善的當?shù)爻鞘袛?shù)據(jù)庫。短信投放前一天，短信負責人應按照短信排期從數(shù)據(jù)總庫中提取相應數(shù)量的號碼資源，利用號碼魔方濾除紅、黑名單，消除重號，并拆分成數(shù)量為 5000 或 10000 的數(shù)據(jù)小包編號備用。這樣可以保證每周每個項目投放 8個數(shù)據(jù)包，分別對項目的三個案名進行投放。統(tǒng)計分析過程中如遇異常情況，務必及時向營銷部負責人匯報。短信監(jiān)控小組組長需提前一天與短信公司聯(lián)系，確定發(fā)送時間、地點、發(fā)送量，并知會短信小組成員。統(tǒng)計預先所埋 30 個監(jiān)測號碼的短信廣告接收情況，填寫附表三《監(jiān)測測試號碼驗證報告》 ；各地區(qū)公司營銷部負責填寫每周發(fā)送效果分析報告?？ǖ截浐?，由采購部、營銷部、行政人事部派出代表清點SIM 卡的數(shù)量并簽收確認，交由短信負責人帶到卡發(fā)現(xiàn)場備用。每臺電腦發(fā)送 1 萬條后，現(xiàn)場人員應對發(fā)送報告進行截屏，每次更換新卡前，對發(fā)送數(shù)量進行截屏后方可清零軟件端口成功條數(shù)，重啟卡發(fā)機和軟件，換取新卡。逢短信投放日，各地短信負責人需在下班后報當日投放量、發(fā)送方式、來電、來訪、成交等情況至營銷品牌中心。第八十九條 地區(qū)公司需要對銷售物料進行臺賬管理，對物料進出要有清晰的簽單制度，避免物料浪費。文字原則上不超過 500 字。戶型手冊設計前，營銷部需向總工室取得相關施工平面圖的CAD 版本并將其刻碟，總工室負責人需在碟片上簽字確認；戶型手冊出品前（設計完畢）營銷部需組織開發(fā)部、預決算部、總工室等相關部門進行戶型手冊會審，各部門負責人審核無誤簽字后方可印刷制作。圖片可考慮使用其他恒大項目的實景圖片（如恒大御景半島的實景圖片） ，并適當搭配自身項目的效果圖。恒大金碧天下酒店及六大中心手冊方案請查閱附件 6－ 10(Px)第三節(jié) 現(xiàn)場布置包裝第九十八條 銷售中心展板布置要求如下：展板內容主要是現(xiàn)場展示十三大賣點，尺寸主要根據(jù)放置場地的情況、展示內容、工藝要求來確定大小，要綜合考慮其功能性、美觀度等因素來設計安裝。展示形式：圖文展示。需要展示的內容詳見附件一。各種展示材料樣品要配有品牌小展板進行材料介紹。內部圍墻的制作首先要與相關部門進行溝通（工程部）確定可以制作或需要制作圍墻的位置；并且確定工程部是否制作圍墻主體。當部分道路無燈桿并且需要我公司自行立燈桿時，營銷部要將需要樹燈桿的數(shù)量、路段、高度要求以呈批形式上報集團營銷品牌中心。如果有需要上產(chǎn)品列表時，一定要確保設計美觀、列表內容具有沖擊力。第一百〇八條 開盤活動執(zhí)行方案應包括如下內容：開盤活動主題、活動流程、舞臺布置、活動區(qū)域分布圖、明星接待流程、保安措施、活動組織架構、相關責任人的倒排工作計劃、布置費用預算等。拱門上的文字不要太多并且要居中展示。第一百〇五條 促銷桁架內容要根據(jù)每周不同的促銷內容進行更換（可參考當期的報廣、短信等內容） 。園區(qū)外道旗一般以醒目、美觀有道路引導作用為主，主要安　裝在項目附近通往項目的主干道兩邊，高度和尺寸都要參考當?shù)厥姓?、街道的?guī)定。需根據(jù)集團審批的開盤圍蔽方案執(zhí)行，畫面噴繪制作前需報營銷品牌中心審核廣告設計稿。工程技術部確定交樓使用品牌并采購樣品，同期總工室根據(jù)銷售中心布置分區(qū)出展示區(qū)施工圖。② 裝修類。展示類型：主體施工類、裝修施工類、智能化施工類、園林建設類、建筑設計類、園林設計類、物業(yè)管理類、酒店\六大中心及會所經(jīng)營企業(yè)類。每個章節(jié)需明確各個配套的檔次、規(guī)模。 正面用實景圖、大鳥瞰效果圖或湖景效果圖等展示項目的大氣勢，上核心銷售信息；背面上項目概況和十三大賣點展示內容，十三大賣點需整合在園林環(huán)境篇、配套篇、品質篇以及品牌篇等，根據(jù)需要可以將品牌篇換成精品戶型推薦內容。交樓裝修標準單張應單獨印制 A4 單張，盡量不與戶型手冊印在同一本內。第九十四條 樓書內容主要以視覺形象傳遞項目信息，表現(xiàn)方式以精美圖片為主，輔助少量文字介紹。第八十七條 物料設計所選圖要注意圖片版權歸屬問題，以免日后發(fā)生糾紛，在與廣告公司確定合同時，明確所有圖片使用版權由廣告公司負責。發(fā)送完畢，短信負責人應告知營銷部負責人?？òl(fā)操作人員在發(fā)送前應根據(jù)卡的性能，設置卡發(fā)發(fā)送速度，務必低于運營商規(guī)定的限速和數(shù)量，防止 SIM 短信功能被停，造成損失。因此本管理辦法針對的是我公司內部卡發(fā)流程管理。根據(jù)短信發(fā)放記錄情況，填寫附表一：《****樓盤短信每日發(fā)送監(jiān)控表》并簽字。短信監(jiān)控小組組長要落實組員在監(jiān)控前一天的 17：30 前確定監(jiān)測號碼，并到短信監(jiān)控點進行埋號。以此類推。具體投放方式為：以周為時間段，以數(shù)據(jù)包為投放單位。短信負責人須建立數(shù)據(jù)庫紅、黑名單機制，將相關政府官員、運營商高管等數(shù)據(jù)積累形成紅名單，將每周現(xiàn)場投訴號碼積累形成黑名單，每次發(fā)送之前須先將紅黑名單號碼過濾。恒大短信發(fā)送業(yè)務合同模版請查閱附件 5－ 1(Px)第二節(jié) 數(shù)據(jù)包管理數(shù)據(jù)包管理是數(shù)據(jù)庫營銷中的重要工作。為保證短信投放方式的多樣性，我方原則上不再簽訂卡發(fā)方式的短信公司。腳本報集團審核后報價；由分公司相關負責人跟進合同簽訂、廣告文案和跟進 90 秒內容 3D 制作，最終由集團確定后期的剪輯合成定稿。______公司樓盤新聞通稿審批表請查閱附件 4－ 3(Px)第六十四條 軟文廣告通常指的是購買版面我方自行設計的類似新聞的廣告。各地區(qū)公司任何部門或個人向新聞媒體或其他單位或個人發(fā)布涉及我司的一切文字、圖片、印刷品、音像制品等材料，必須經(jīng)過本部門主要負責人審查簽字，報當?shù)囟麻L審批后方可對外發(fā)布。（2）廣告版面下方實景圖片順序：園林景觀（2 張） 、會所配套（12 張） 、示范單位。其中軟文部分標題要類似新聞標題，排版形式類似所投放報紙的新聞版排版形式，其內容針對項目賣點，從三種不同方面進行編寫，如突出產(chǎn)品性價比高、突出產(chǎn)品優(yōu)越性、突出周邊市政利好性。（3）開盤前 1 周主標題為 XX 日將盛大開盤，開盤當周主標題為 XX 日盛大開盤。第五十一條 日常報紙廣告設計根據(jù)主題的不同分為三個版式，即二期/新案名開盤版、加推促銷版、一口價優(yōu)惠版。第四十七條 報紙廣告新案名的 LOGO 設計必須簡潔大方、美觀清晰，要與定位語搭配協(xié)調，大小比例和色彩要與整體版面相協(xié)調，并置于顯眼的位置。恒大山水城本周銷售廣告策劃及媒體投放審批表請查閱附件 4－ 1(Px)第二節(jié) 報紙廣告第四十條 項目現(xiàn)場園林及樓宇具備一定拍攝條件后，營銷部須安排專人每周六周日去現(xiàn)場拍攝園林實景照片，以為后期廣告畫面構圖使用做好準備工作。６、活動建議：現(xiàn)場人氣活動等活動方案。清遠恒大金碧天下二月份月度營銷匯報方案請查閱附件 3－ 4(Px)第四節(jié) 周營銷會議記錄第三十一條 每周三即在下周廣告開始設計前，各地區(qū)分公司營銷部全體需組織代理公司討論下周推廣思路，并由此形成下周各項目（每個項目獨立一個會議紀要）主推貨源、媒體投放策略、廣告主題及主打價格，指導廣告公司進行設計，于周四 17：00 前提交廣告設計及會議紀要至營銷品牌中心。須以銷售中心功能分區(qū)布置圖的形式進行方案說明，并以箭頭的方式畫出當天的認籌客戶解籌流線。（3）在售樓部內公示認籌區(qū)間價格及相關公示文件。(注意：電視、短信及電臺須列明每日投放量)開盤推貨策略（1）區(qū)域競爭市場格局圖：包含區(qū)域內可類比的競爭項目類似產(chǎn)品均價，作為本項目市場參考和定價依據(jù)之一。（3）由項目十三大賣點提煉出項目核心賣點及定位語（定位語至少 5 條備選方案） 。第三章 營銷方案第一節(jié) 新開盤項目前期重點營銷工作匯報第二十二條 項目開盤前 60 天，地區(qū)公司營銷部必須會同代理公司、廣告公司將《開盤前重點營銷策劃及準備工作》形成方案，以 PPT 的形式上報集團領導。選擇樣板房的位置選定需滿足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽方便，靠近銷售中心，在戶型中具有代表性。如交樓前發(fā)現(xiàn)有損壞情況的，工程部須在交樓前完成維修整改工作。工程部須保證施工期間室內裝修及資產(chǎn)完好無損并做好成品保護工作及保持室內衛(wèi)生。各地區(qū)營銷部負責組織物業(yè)公司及代理公司相關人員每天對樣板房進行巡檢，管理中心每月抽查一次，檢查內容如下表。樣板房工程完工之后，各地區(qū)工程部須組織總工室、營銷部、招投標部、預決算部、物業(yè)公司、工程技術部及施工單位等相關部門，按照集團裝修標準和設計院提供的圖紙，對樣板房進行竣工驗收。（6）各地總工室負責牽頭組織軟裝單位的招標、定標及合同立項等相關工作。項目成本分析表由地區(qū)公司預決算部門提供，并注意保密，不得外傳。如針對恒大華府、金碧天下系列產(chǎn)品進行調研，還需提供高端住宅市場情況分析。需附項目一期（或前期）鳥瞰圖，并標明二期（或后期）所處地塊位置。內容包括：項目規(guī)模、產(chǎn)品結構及戶型配比、項目配套、建筑特色、規(guī)劃特色、園林景觀特色、銷售價格、銷售進度等。第二條 《項目規(guī)劃調研報告》應詳細解讀市場情況、地塊所處區(qū)域情況、地塊規(guī)模面貌、建設指標要求、目標客戶調研等，最終得出規(guī)劃戶型配比建議。按照營銷策劃、銷售管理的操作環(huán)節(jié)流程，邏輯系統(tǒng)地分為三大部分十五章 55 節(jié)（具體見目錄） 。在近一年的全國營銷實戰(zhàn)中，我們共同努力將恒大十多年寶貴的營銷經(jīng)驗復制到全國。 “營銷無捷徑，關鍵在細節(jié)，思考要全面，重點抓執(zhí)行” ，希望各地區(qū)公司認真領會和學習本書。 （備注：交通區(qū)域地圖標注說明）地塊整體分析：包括地塊區(qū)位、四至、規(guī)劃指標、規(guī)模地貌、土方情況、拆遷情況、周邊環(huán)境 （備注：附地塊實景圖片展示）地塊優(yōu)劣勢分析 （SWOT）項目價值及特色：項目設計規(guī)劃賣點、主要目標客戶群，針對這些情況提出保留地塊特色的設計規(guī)劃原則。其中包含：首期產(chǎn)品類型配比表（含首期產(chǎn)品類型、戶型、面積比、套數(shù)比等） 。項目二期戶型配比表：包括建議的產(chǎn)品類型、戶型、建筑面積、套數(shù)、面積比、套數(shù)比等。競爭項目與本項目位置圖在同張地圖上表示競爭樓盤和本項目的地理位置。（2）集團管理中心負責協(xié)調、督促各地區(qū)樣板房工程建設順利進行，保證質量的同時按時完工。內容包括：樣板房室內、室外、別墅花園及周邊銷售環(huán)境的衛(wèi)生清潔、樣板房資產(chǎn)管理、成品保護、日常保養(yǎng)、安保、維修跟進及客戶接待工作等。樣板房驗收合格后，工程部與營銷部正式交接，營銷部再委托物業(yè)公司負責樣板房日常管理；若樓盤正式發(fā)售時樣板房仍未達到驗收標準的，工程部須書面呈報公司董事長審批同意，由營銷部暫時先行使用，工程部負責在發(fā)售后 7 天內完成工程整改工作。樣板房若檢查發(fā)現(xiàn)有損壞的，營銷部須于當天對損壞情況進行登記并于當日書面通知相關部門予以整改，工程部負責整改維護，相關部門須在接到營銷部書面通知 3 天內完成整改工作（促銷期間須確保當天完成整改） 。原則上同期同種戶型樓宇銷售率達 95％以上或同種戶型已經(jīng)開放新樣板房的，原樣板房方可銷售。附總規(guī)平面圖（須標示樣板房樓棟、銷售環(huán)境及路線） 、戶型平面圖（別墅戶型除外） （總規(guī)圖和戶型圖必須是經(jīng)集團設計院確認或下發(fā)的） 、售樓部布置平面圖等。樣板房選擇的其他要求：（1）各項目每期樓宇必須建樣板房，原則上要求每期樓宇的不同戶型都必須建樣板房。第二十三條 開盤前重點營銷策劃及準備工作方案必須由以下內容版塊構成：第一部分：項目工程現(xiàn)狀第二部分：項目賣點提煉及核心賣點第三部分：開盤廣告設計及短信第四部分：開盤媒體計劃第五部分：開盤推貨策略第六部分：開盤前總體部署及認籌蓄客工作第七部分：現(xiàn)場布置、圍蔽方案及物料設計第八部分：開盤前籌備工作時間倒排表 第二十四條 開盤前營銷策劃方案的注意事項要求如下：項目工程現(xiàn)狀（1）必須以現(xiàn)場實景照片的形式反應工程現(xiàn)狀。（3）開盤短信內容的編寫須按照集團開盤短信模板的框架進行擬定，要求圍繞核心賣點，以精煉的 70 個字符（有些地區(qū)是 65 個字符）表達出來。（4）推售單位貨量統(tǒng)計：以表格形式反映出首期可推售貨源、產(chǎn)品類型、樓棟號、銷售套數(shù)、面積、金額等。（3）物料設計包括以下內容：樓書，單張，戶型手冊，紙袋，名片等。武漢恒大綠洲開盤解籌匯報方案請查閱附件 3－ 2(Px)第二十七條 項目開盤前 15 天左右，地區(qū)公司營銷部、代理公司將開盤活動方案與集團營銷中心視頻討論、審核方案。第三十三條 會議紀要包括以下內容：１、貨源組織：包括剩余貨源，蓄客情況，建議推出樓棟等。第三十六條 營銷品牌中心必須在周一 17：00 前將各項目的廣告及媒體投放計劃審核完畢，簽署意見后報董事局主席審批。第四十三條 新開盤的城市項目，須在借鑒其它在售城市項目園林景觀基礎上結合自身特點，于開盤前 1 個月完成廣告畫面設計，新開盤的天下項目須在總規(guī)劃鳥瞰效果圖基礎上，進行美化勾圖（突出天下的規(guī)模及山水資源） 。風險提示內容如下（以駿鴻花園為例）：預售證號：穗房預字第 20220032 號標準地名：駿鴻花園 穗地名委【2022】212 號本廣告相關內容、圖片是對項目所做的示意表現(xiàn)，僅供參考。華府類及別墅產(chǎn)品要在價格信息下面突出產(chǎn)品特點新項目開盤前一周投放包報，正面為主標題為“XX 日將成本價開盤” ，并突出“成本價開盤” ；包報的背面內容圍繞項目簡介、園林景觀、配套設施和 9A精裝，主要形式以大量圖片排列組合為主,附以簡練文字說明；必須附上兩個具有代表性的戶型平面圖及戶型簡單解說。（3）開盤前 1 周主標題為 XX 日將成本價隆重開盤(榮耀開盤)，