【正文】 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對(duì)講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶報(bào)警系統(tǒng)l 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車輛出入、停車管理系統(tǒng)。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。歷經(jīng)30多年的房地產(chǎn)銷售，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)不僅具備常規(guī)的房地產(chǎn)推廣方式，同時(shí)還具有一套不同于目前國內(nèi)地產(chǎn)代理公司的操作手段。一、廣告目的擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度，提高主要目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，具有專業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目推廣銷售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。 建立30個(gè)區(qū)域分部216。1993—1995年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)澳大利亞總裁，2年中建立起當(dāng)?shù)爻晒Φ牟粍?dòng)產(chǎn)特許經(jīng)營體系。吳興捷 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷售經(jīng)理1996—1997 上海興銀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 銷售經(jīng)理興銀花園1997—1999 上海威格斯物業(yè) 專案經(jīng)理、高級(jí)策劃學(xué)府新城、和平彩邑、金橋陽光、冠都公寓、嘉匯廣場(chǎng)、和平花苑、櫻園1999—2000 上海搜房房地產(chǎn)資訊有限公司 業(yè)務(wù)部經(jīng)理新天國際大廈、綠景嘉園、金灣花園2001—— 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京居易加盟店銷售部經(jīng)理 三、代理費(fèi)用 在不包含項(xiàng)目推廣費(fèi)用的前提下，%。業(yè)務(wù)范圍涵蓋置業(yè)顧問咨詢、置業(yè)代理、新樓盤全案策劃、銷售代理、寫字樓及公寓租賃代理等。 促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)平衡發(fā)展216。同時(shí)特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉市場(chǎng)的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行銷售，并加強(qiáng)追蹤訪問作業(yè)，形成高效率的銷售網(wǎng)。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。物業(yè)銷售的全部過程，自始至終賴以廣告宣傳的有力支持。一、 定價(jià)原則l 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 l 價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)境l 價(jià)格要符合經(jīng)營指標(biāo)l 價(jià)格要保持一定的競(jìng)爭性二、 定價(jià)方式 l 成本加成定價(jià)l 市場(chǎng)比較定價(jià)l 客戶感受定價(jià)三、 本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫字樓均價(jià)：10000元/㎡l 公寓均價(jià)： 7500元/㎡ l 商場(chǎng)價(jià)格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷售策略一、 推廣方式21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是全球最大的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。六、配套服務(wù)建議寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過15米，以避免自然采光不足。l ；l ，以便用作高科技公司的Ramp。l 在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。必要時(shí)可利用景觀軸線法加以控制。圍合出的空間可聘請(qǐng)具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。結(jié)合前述購房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在21—40萬元間，其次為40—78萬元間，說明目前北京居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場(chǎng)上較高的房價(jià)間有一定差距。 購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格%位置%交通%物業(yè)管理%戶型%社區(qū)環(huán)境%配套設(shè)施%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)%房屋質(zhì)量%被調(diào)查者購房時(shí)首要關(guān)注因素為價(jià)格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。二、主導(dǎo)客戶群定位 年齡構(gòu)成 %的被調(diào)查者年齡在20—30歲之間，其次為30—40歲。WTO后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場(chǎng)購買力。l 生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)。龍輝大廈開發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；4—17層為寫字樓；地下2—地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場(chǎng)所。根據(jù)長期對(duì)客戶的調(diào)查以及近期對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查，市場(chǎng)上不少項(xiàng)目存在戶型設(shè)計(jì)不合理的問題。第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭分析一、周邊項(xiàng)目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱類型位置均價(jià)總建面積樓型裝修樂瀾寶坻公寓勁松橋東100m7500元/m90000m塔、板待定東環(huán)18公寓廣渠門路318500元/m44500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100m9500元/m38900m塔樓精裝香榭舍酒店式公寓華威橋東100m9000元/m22400m板樓精裝華騰園住宅勁松橋北100m5800元/m40萬m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600元/m8萬m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號(hào)6000元/m10萬m塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500元/㎡10萬㎡塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1萬元/m34000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項(xiàng)目二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析通過對(duì)該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 項(xiàng)目定位。l 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢(shì)必會(huì)超過2001年的供應(yīng)量。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對(duì)百姓主動(dòng)買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。針對(duì)貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時(shí)，重點(diǎn)對(duì)率先實(shí)施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷售打開了新局面。入世后，可以肯定我國的開發(fā)企業(yè)在最初的競(jìng)爭中面對(duì)國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)的影響，將處于不利的競(jìng)爭地位。1－10月，%；，%。辦公用房增幅尤為顯著。2001年前三季度我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度增長，%。49 / 50昆 泰 集 團(tuán)勁 松 項(xiàng) 目 定 位 分 析 報(bào) 告 21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)目 錄第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析…………………………5—10第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響……………5—7一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好二、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)投資的影響三、加入WTO后中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn) 第二節(jié) 國家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響………………8—9一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策第三節(jié) 2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ………………… 10第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析…………………………………11—18第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述………………………………… 11 一、地理位置與道路交通狀況 二、周邊物業(yè)狀況 三、人文環(huán)境及配套設(shè)施狀況第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭分析…………………………12—13 一、周邊項(xiàng)目概述 二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析 三、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭對(duì)手分析第三節(jié) ………………………14—18 一、Strength（優(yōu)勢(shì)） 二、Weakness（劣勢(shì)） 三、Opportunity（機(jī)會(huì)） 四、Threat（威脅）第三章 客戶群體需求分析…………………………… 19—25 第一節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析…………………… 19—20 一、客戶類別細(xì)分 二、主導(dǎo)客戶群定位第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動(dòng)機(jī)分析…………………21—23 一、購房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 二、主導(dǎo)客戶群購房偏好第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受能力分析…………24—25