【正文】 ，又擁有伏波山、疊彩山等著名的山景資源，可以說景觀資源絕佳。依托 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 36 桂林這樣的城市知名度、城市風景及適合居住的程度，所有的桂林樓盤都可以實現(xiàn)外銷，并都有可能實現(xiàn)較好 的銷售成績。同時，由于樓盤規(guī)模比較 大 、分期多，這樣可以造成每期的產(chǎn)品價格上揚，從而使得外銷的投資客戶有利可圖，在切實獲利的前提下，增加了對樓盤的投資信心。 從廣深置業(yè)者的調(diào)查所映，有 94%的被訪者或多或少的表示可能到桂林購買住宅。 、景觀認同度 無論是游客還是廣深置業(yè)者都對具有水景資源（濱海、江、湖等）的城市生產(chǎn)好感。 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 33 外銷需求分析 、宏觀需求分析 大多數(shù)的外銷客戶都具有一個共同的特點，就是客戶自身都與桂林市存在某種關系，其中最為重要的是親情關系（祖籍或親屬在桂林或存在姻緣關系）和工作關系（在桂林投資實業(yè)、在桂林工作、與桂林有貿(mào)易往來等）。 港澳臺及境外人士。由于整個廣西的經(jīng)濟發(fā)展水平不高，因此，這類人主要是來自于南寧、柳州，其他市縣相對較少。 由此可以知道，桂林市在整個廣西具有很強的城市競爭力，在一些方面，桂林在全國范圍內(nèi)都具有比較強的競爭能力，這為桂林城市知名度的提升，桂林樓盤的外 銷都能產(chǎn)生積極的作用。 、農(nóng)林方面 在這一項桂林應該處于優(yōu)勢，因為桂林主要就是以旅游、農(nóng)林為主，其實這也是桂林環(huán)境和旅游的需要；南寧 、柳州應該差不多； 、旅游方面 這是桂林的強項，處于優(yōu)勢地位，而且隨著以后桂林 3 條國干高速公路的建設和完成，到時桂林到廣州、長沙、貴陽、南寧均在 5個小時左右即可達到，旅游發(fā)展將會得到強勢發(fā)展，而南寧由于是省會而且周邊有沿海沿邊的資源，因此南寧的旅游也會上升，而柳州在這一塊上明顯處于劣勢； 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 29 、會展方面 與南寧、桂林相比，柳州處于劣勢，而南寧又比桂林占有一些優(yōu)勢。 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 27 、交通方面 、民航 目前桂林無論是航線、吞吐量及配套設施都是第一，南寧目前暫時居第二，柳州民航方面沒有優(yōu)勢，明顯落后于桂林、南寧。 桂林城市旅游發(fā)展的資源條件 桂林城市旅游區(qū)范圍包括秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、象山區(qū)、七星區(qū)和雁山區(qū)等 5個市轄區(qū)和靈川縣縣城。特別是今年以來 ，各項調(diào)控政策頻繁下達，這在一定程度上抑制消費者和投資者的購房熱情。當然，與政府進行良好的溝通，并爭取有利于項目開發(fā)的條件也是必不可少 的 。 策略 ? 本 項目 的最大優(yōu)勢就是 景觀資源和 所處的地段，因此應該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢， 在完善的 項目功能定位 指導下，使項目獲得最大的投資收益 。項目 規(guī)劃時應將地塊東部和臨小東江的劣勢加以彌補，使其景觀均質(zhì)化。 、生活配套 果菜批發(fā)市場、屏風市場、百花市場等。 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 19 、東側(cè) 項目用地東側(cè)是沒有開發(fā)的農(nóng)田。 項目地四至 、南側(cè) 項目南側(cè)為漓江的支流小東江。其具體范圍：南起南門橋，北至鐵封山、鸚鵡山，東至漓江，西至桂湖。 2021年，受國家宏觀調(diào)控影響，各項面積增長均有回落，但回落力度 溫和，未出現(xiàn)跳躍式變化，整體的發(fā)展態(tài)勢呈較好延續(xù)。近七年全市年均利用外資僅為 7029 萬美元， 2021 年到 2021 年間出現(xiàn)急劇下降，從 2021 年最高的 億美元 萎 縮到 2021 年的 億美元，下降超過了四分之三。 三次產(chǎn)業(yè)的增長，對 GDP 的貢獻率分別為 %、 49%和 %，推動了經(jīng)濟增長 、 ；三次產(chǎn)業(yè)構成由 05年的 24:40:36調(diào)整成為 22:41:37，工業(yè)化進程發(fā)展成效明顯，工業(yè)正在成為城市經(jīng)濟的主要動力源泉。 市 /區(qū) 總戶數(shù) 總?cè)丝? 占總體比例 戶均人口 全市 1470085 4951052 100% 市轄五區(qū) 202148 734803 % 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 9 其 中 秀峰區(qū) 32301 109794 % 疊彩區(qū) 38452 129908 % 象山區(qū) 65458 217713 % 七星區(qū) 46735 209999 % 雁山區(qū) 17402 67389 % 從總體看，桂林主要人口分布于下面各縣，市區(qū)人口僅占總?cè)丝诘?%； 05年全市城市化率僅為 %，遠低于全國 43%的平均水平，城市發(fā)展水平較緩慢。 市內(nèi)有桂林漓江風景名勝區(qū)、桂林國家森林公園及七星巖、蘆笛巖等數(shù)千處景點，素有“桂林山水甲天下”之美譽，年接待游客量超過 1300 萬。在技術規(guī)范評估、規(guī)劃設施可能性、效果表現(xiàn)方面還需由專業(yè)的規(guī)劃設計公司來完成。 1）外地來桂林旅游的游客； 2）年齡在 31～ 70歲之間； 3）其他 市場調(diào)查常規(guī)甄別條件。 桂林 xx項目 市場研究與定位報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 2021 年 10 月 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 1 目 錄 前 言 ............................................................ 4 一、項目背景 .................................................. 4 二、主要工作內(nèi)容及數(shù)據(jù)收集情況 ................................ 4 三、報告說明 .................................................. 5 第一章 市場環(huán)境分析 ................................................ 7 一、桂林市社會和經(jīng)濟發(fā)展 ...................................... 7 二、桂林市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ..................................... 13 三、城市規(guī)劃 ................................................. 15 第二章 項目分析 ................................................... 17 一、地塊分析 ................................................. 17 二、交通狀況分析 ............................................. 19 三、項目周邊分析 ............................................. 20 三、項目地塊價值 ............................................. 21 四、項目 SWOT 分析 ............................................ 22 第三章 項目外銷可行性分析 ......................................... 26 一、城市分析 ................................................. 26 二、桂林外銷市場分析 ......................................... 30 三、項目外銷分析 ............................................. 34 四、項目外銷可行性結論 ....................................... 37 第四章 項目定位建議 ............................................... 38 一、項目屬性定位建議 ......................................... 38 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 2 二、市場細分 ................................................. 40 三、目標客戶定位 ............................................. 41 四、產(chǎn)品定位 ................................................. 46 五、價格定位 ................................................. 49 第五章 項目發(fā)展建議 ............................................... 55 一、項目規(guī)劃建議 ............................................. 55 二、項目交通規(guī)劃建議 ......................................... 62 三、項目建筑設計建議 ......................................... 65 四、項目分期開發(fā)建議 ......................................... 70 第六章 項目開發(fā)投資收益分析 ....................................... 73 一、項目基礎經(jīng)濟技術數(shù)據(jù) ..................................... 73 二、總投資測算 ............................................... 74 三、項目收入測算 ............................................. 74 四、項目盈虧 ................................................. 75 五、項目開發(fā)的其 它設想 ....................................... 76 六、項目敏感性分析 ........................................... 80 附件一：桂林游客定量分析 ........................................... 81 一、結論摘要 ................................................. 81 二、游客構成與基本情況 ....................................... 82 三、居住現(xiàn)狀 ................................................. 87 四、異地置業(yè)意向 ............................................. 88 五、桂林置業(yè)特征 ............................................. 91 六、片區(qū)及項目測試 ........................................... 99 七、生活方式與消費 .......................................... 102 附件二： 桂林潛在購房者定量分析 .................................... 104 桂林 xx 項目市場研究 與定位 報告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 3 一、結論摘要 ................................................ 104 二、潛在購房者背景分析 ...................................... 106 三、購買意向及計劃 ........................