【正文】 中學(xué)校教師，企事業(yè)高管、公務(wù)員、經(jīng)商者、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員、二次以上置業(yè)者及購房投資者等。住宅A11（或6） K8南面普通裝修標準層錯層復(fù)式約占80%約占20%主要在頂層實施時，可根據(jù)市場反饋情況進行調(diào)整。公寓A普提百變空間住宅8500~12000元/㎡公寓12000元/㎡復(fù)式LOFT公寓定位16000元/㎡精裝拎包入住以風(fēng)情步行街為主（樓中街）所有店面可進行分割銷售。如何做好量身定造的功課，順利實現(xiàn)銷售，快速回籠資金，才是我們需要冷靜思考的問題。從理論上來說，雄楚大道需要打造一條完整有序的商業(yè)帶或一個規(guī)?；纳虡I(yè)中心?！駞^(qū)域市場供過于求競爭局面大戰(zhàn)的帷幕已經(jīng)拉開，區(qū)域性商業(yè)用房將嚴重過剩已成為必然。、產(chǎn)品定位分析問題思考：該地塊能做什么？投資者想要什么？市場能夠接受什么？項目定位的平衡點在哪里？如何取舍？A、項目有利因素與可選擇機會充分利用項目市場有利因素，選擇可利用機會，有利于順利實現(xiàn)項目銷售和快速回籠資金。此處做商業(yè)不宜做大，更不宜做大型商業(yè)用房。下沉式商業(yè)廣場不可取。珞獅路未知名項目本項目項目區(qū)位項目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項目產(chǎn)品未來對本項目威脅最大的商業(yè)項目比較圖213 與珞獅南路東側(cè)，雄楚大道北側(cè)的未知名項目比較該項目位于雄楚大道北側(cè)，珞獅南路東側(cè)，占地大約3萬平方米，其沿街面約長500米，地勢方正平坦。未來幾年，洪山村區(qū)域的舊村改造規(guī)劃項目如下：2012年洪山村區(qū)域舊村改造項目規(guī)劃基本情況表21地塊名稱地址距本項目用地面積（㎡）用途沿街面K1石牌嶺路與雄楚大道交界處西側(cè)16,351居住用地約200米長K9洪達巷北面5,163居住用地約80米長K2書城路與雄楚大道交界西南角16,825商務(wù)用地約200米長K3工大路和雄楚大道交匯處東側(cè)20,779居住用地約250米長K6珞獅路與雄楚大道交界的西北角約700米8,943商務(wù)用地約70米長K5珞獅路與雄楚大道交界的西南角約800米6,790居住用地約80米長K4崇文路東端約1公里54,529居住用地約300米長K726,317居住、商業(yè)K831,691居住未知名珞獅路與珞桂路交界東南角（省軍區(qū)警備司令部對面）約30,000未明約500米長合計217,388估計建筑面積869,5552假設(shè)平均容積率為1：4估計商業(yè)建筑面積173,910假設(shè)平均占20%從上表的統(tǒng)計情況來看，未來幾年，商品房的市場供應(yīng)量將達80余萬平方米以上，其中商業(yè)用房將達約20萬平方米左右，市場供應(yīng)量壓力較大。該片區(qū)的華師大與武漢理工大學(xué)兩所大學(xué)以及部分企事業(yè)單位，具有一定的購買需求和購買能力。 近幾年武漢房地產(chǎn)投資的幅度在25%至40%之間波動，基本上處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。地塊相對平坦，呈倒凹型布局，不利于規(guī)劃利用。）建筑高度結(jié)合具體方案確定；按照規(guī)劃局給的條件，該用地位于三級控制區(qū)，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%。人文氛圍該片區(qū)除了華師大以外，其他方面文化底蘊不足。片區(qū)認知度項目片區(qū)由于政府對舊城與舊村的拆遷改建，及周邊商業(yè)、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施將不斷建設(shè)完善。雄楚大道：臨街優(yōu)勢將成為本案形象的最佳展示面，利于規(guī)劃臨街商業(yè)裙樓及住宅樓；近期將建城市快速干線，對我項目的交通便利將是很大的提升，而且對匯聚人氣也將是很好的促進；（現(xiàn)項目旁營運的公共交通線路請看附件）桂元路：路面窄，且周邊城中村形象較差，商業(yè)價值較低；安康路：隔街毗鄰是省檢察院以及其宿舍，居住氛圍相對較好，可考慮作為住宅樓規(guī)劃及生活配套型商業(yè)規(guī)劃。地塊向東約600米接二環(huán)線，通過野芷湖立交可快捷抵達三環(huán)；地鐵11號線（蔡甸～豹澥）沿K7地塊北端桂獅路規(guī)劃。交通狀況還算可以，但不特別好。綜合分析：項目環(huán)境相對來說處于一般，不具備開發(fā)建設(shè)高檔社區(qū)的相關(guān)條件。）建筑高度結(jié)合具體方案確定；按照規(guī)劃局給的條件，該用地位于三級控制區(qū)，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%。 圖21 武漢市2007~2011年三次產(chǎn)業(yè)比重消費轉(zhuǎn)向以購置固定資產(chǎn)為主開始有能力購置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問題購房需求逐漸飽和 圖21 武漢市2007~2011年人均GDP對房地產(chǎn)市場的影響 從近幾年武漢的人均GDP來看，武漢武漢居民的消費早已轉(zhuǎn)向以固定資產(chǎn)為主，進入全民置業(yè)高潮，并又有從近兩年開始逐漸出現(xiàn)剛性需求的飽和。圖2~8 2007~2012年武漢市房地產(chǎn)年銷售現(xiàn)房年空置量 年施工量與年銷售量之比，反映了市場競爭的壓力，從下圖中可以看出未來市場的銷售壓力較大。 由于洪山區(qū)的商業(yè)市場發(fā)展緩慢，繁華商圈主要集中在武珞路的街道口一帶，區(qū)內(nèi)的其他商業(yè)網(wǎng)點都比較分散，商業(yè)設(shè)施也相對落后，具有一定的提升空間，為該片區(qū)商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)營提供了一定的商機。已經(jīng)在施工，對其對面的工程學(xué)院和工業(yè)大學(xué)具有較大的吸引力，可分流卓刀泉路以東的商業(yè)消費客源；洪山村舊改規(guī)劃K1號地，位于石牌嶺路西側(cè)，其臨街面比本項目大有優(yōu)勢，周邊社區(qū)也比較成熟，臨近理工大學(xué)，可分流理工大學(xué)以東的部分商業(yè)消費客源。思瑪特公寓本項目公寓bobo公寓項目區(qū)位項目規(guī)模區(qū)域印象配套設(shè)施客戶資源周邊環(huán)境生活成熟度項目產(chǎn)品公寓項目比較——誰優(yōu)？與在售項目比較圖214 與周邊正在銷售的公寓相比較通過與周邊不同的項目比較，本項目在許多方面具有不少差距，未來競爭壓力大，但只要做好產(chǎn)品特色，加大市場推廣力度，只有強化項目性價比競爭優(yōu)勢，本項目才有可能順利實現(xiàn)銷售。大型商業(yè)難以銷售此處做超市商業(yè)輻射面太小，難以經(jīng)營。這里做大型商業(yè)用房不好銷售。住宅●項目片區(qū)具有一定的消費群體和消費能力，可營造涵蓋該片區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心；●項目旁的便利交通，可吸引周邊3公里范圍內(nèi)的消費群前往該項目的商業(yè)中心進行消費；●如果該項目的商業(yè)中心能夠樹立名聲，可吸引更為廣泛的消費群體前往消費；●武漢和湖北省內(nèi)以及其他省份具有置業(yè)投資能力和投資意向的投資者越來越多。住宅●由于區(qū)域印象與項目規(guī)模的影響，該項目的住宅銷售難以吸引區(qū)外購房者，主要靠本區(qū)域消化，而本區(qū)域的購買水平有限，將影響銷售價格的提升空間。因為高架路的建設(shè)將是把雙刃劍，它在給我們帶來快捷行駛便利的同時，也破壞了本可以便利繁華的街景，至今我們還沒有看到中國的那座城市因高架路給道路兩旁的商業(yè)用房帶來的利好案例，相反，高架路不僅從視角上破壞了街景，帶來諸多的不便，更重要的是商業(yè)的氛圍（或者叫風(fēng)水）因此而遭到破壞，導(dǎo)致其道路兩旁的商業(yè)用房價值大跌。 地塊建設(shè)條件與規(guī)劃思考：K7地塊西面與北為成熟住宅小區(qū)，比較適合建中高檔住宅（其中最高處可建一棟高檔住宅，供改善型換房者購買）；東面為