項目策劃定位分析報告-閱讀頁
2024-08-23 06:06本頁面
【正文】 商業(yè)面積41,05428,60569,65966,21236,078102,29025,20028,60553,805住宅面積63,00095,250158,25096,02096,02045,98095,250141,230公寓面積33,7083,78837,49659,9393,24081,17944,8003,78848,588酒店面積12,00012,00024,00018,00018,00012,00012,000地下超市4,0004,0008,0004,0004,0008,00015,0004,00019,000架空層6,0006,000容積率結(jié)論 商業(yè)體量較大，有獲取高額利潤的機會，但風險較大；其建筑形式不好使用，比較難賣，尤其是此處不宜建超高層。 K7商業(yè)體量過小，K8商業(yè)體量過大，可在該方案的基礎(chǔ)上進行適度調(diào)整。項目有利因素與可選擇機會如下表：項目有利因素與可選擇機會表13有利因素可選擇機會商業(yè)●項目片區(qū)的高校、企事業(yè)單位與居民，有購房居住和改善居住環(huán)境的剛性需求，同時也有部分投資需求；●湖北省各地區(qū)的居民有遷居武漢的購房需求。住宅●項目片區(qū)具有一定的消費群體和消費能力，可營造涵蓋該片區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心；●項目旁的便利交通，可吸引周邊3公里范圍內(nèi)的消費群前往該項目的商業(yè)中心進行消費；●如果該項目的商業(yè)中心能夠樹立名聲，可吸引更為廣泛的消費群體前往消費；●武漢和湖北省內(nèi)以及其他省份具有置業(yè)投資能力和投資意向的投資者越來越多?！耥椖科瑓^(qū)的高校與企事業(yè)單位，具有教育陪讀與商務往來的居住需求；●項目片區(qū)的高校、企事業(yè)單位具有小型辦公用房的需求；●家庭辦公也逐漸成為部分電子商務、業(yè)務聯(lián)系與技術(shù)人員工作場所的趨勢。B、 項目制約因素與基本對策由于本項目受到各種因素的制約，尋找解決制約因素的基本對策是實現(xiàn)項目操作的前提，項目的具體制約因素與基本對策分析如下表：項目的制約因素與基本對策表13制約因素相應對策商業(yè)●項目片區(qū)周邊配套設(shè)施不完善，居住人口規(guī)模有限，車流量大等因素不利于片區(qū)的商業(yè)氣氛的形成?！袷袌鲆驯恢苓叡姸嗟纳虡I(yè)分流，我們的“上帝”有更多的選擇。住宅●由于區(qū)域印象與項目規(guī)模的影響，該項目的住宅銷售難以吸引區(qū)外購房者，主要靠本區(qū)域消化，而本區(qū)域的購買水平有限，將影響銷售價格的提升空間。公寓●目前缺乏完善的生活配套，對于公寓的消費群來說缺乏吸引力，也也難以喚起投資者的信心。 我們不能進入的誤區(qū)A、誤區(qū)一：高架路帶來商業(yè)的福音雄楚大道沿線的商業(yè)發(fā)展滯后，無規(guī)劃，較零散，沒有一條完整有序的商業(yè)帶或商業(yè)中心，高端規(guī)模集中商業(yè)業(yè)態(tài)基本空白。但是，無序的規(guī)劃與無序的開發(fā)建設(shè)造成的現(xiàn)狀，使得如今的雄楚大道已經(jīng)難以通過“大手筆”來實現(xiàn)我們的理想。因為高架路的建設(shè)將是把雙刃劍，它在給我們帶來快捷行駛便利的同時，也破壞了本可以便利繁華的街景，至今我們還沒有看到中國的那座城市因高架路給道路兩旁的商業(yè)用房帶來的利好案例，相反，高架路不僅從視角上破壞了街景，帶來諸多的不便，更重要的是商業(yè)的氛圍（或者叫風水）因此而遭到破壞，導致其道路兩旁的商業(yè)用房價值大跌。 高架橋下的街景，商業(yè)氛與風水已經(jīng)完全攔腰被破壞B、誤區(qū)二：孩子是自己的好喜愛自己的孩子天經(jīng)地義，看好自己的項目也可以理解。從前面的分析當中，我們可以看出，要將KK8這兩塊地打造成雄楚大道的“商業(yè)中心”，也許就是一個萬劫不復的“溫柔陷阱”。C、誤區(qū)二：一切以實現(xiàn)利潤最大化為準則企業(yè)要獲取高額利潤也是天經(jīng)地義的，但是要看在什么樣的情況下去獲取，如果是“火中取栗”，就要充分考慮是否可行。 地塊建設(shè)條件與規(guī)劃思考：K7地塊西面與北為成熟住宅小區(qū)，比較適合建中高檔住宅（其中最高處可建一棟高檔住宅，供改善型換房者購買）；東面為桂元路，該路兩側(cè)原為附近居民與華師大學生為主要消費群的中檔食街，比較適合建步行商業(yè)街（樓中街），南面臨雄楚大道，因面寬僅約60米，又面對高架馬路，可考慮建一棟高層公寓（地下一層為超市，地面一層為銀行等營業(yè)用房，超市、酒樓入口等，24高檔餐飲、KTV等，裙樓體量不宜太大）。 項目整體市場定位 項目整體市場定位為：宜商宜居的綜合體。 K7 K8備選商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)從銷售角度分析，block式的商業(yè)街更適于本案銷售適應性概念Village(k8)Block(k7)如何增加街鋪制造商業(yè)內(nèi)街制造商業(yè)內(nèi)街產(chǎn)品附加值退臺和外擺退臺和外擺主力店招商面積固定同時垂直交通較難解決，不便于主力店招商面積靈活劃分，垂直交通可適當向主力店傾斜，便于主力店招商便于劃小鋪四個面對外，劃分小鋪割裂了商業(yè)價值通過鋪鋪臨街規(guī)劃，主要對開間調(diào)整，劃小鋪對商業(yè)價值影響較大以風情步行街為主（樓中街）所有店面可進行分割銷售。公寓樓朝向不宜正東~正西，為東南~西北比較好。湖北省內(nèi)各地中高端客戶及其他購房投資者。湖北省內(nèi)及國內(nèi)外各地的旅游消費者。本項目的整體價格初步定為如下： 樓型均價備注商業(yè)2萬~8萬元/㎡將來主要結(jié)合開發(fā)經(jīng)營目標，根據(jù)市場情況和推廣力度等，通過價格策略進行調(diào)整，尤其是個性化較強的一房一價的價差將會很大，也有利于樹立價格標桿，拉動整體價格的提升。類型樓層位置備注商業(yè)A大開間賣場4臨雄楚大道占商業(yè)總量20%以內(nèi)商業(yè)B樓中街店鋪4K7桂元路一線，K8臨雄楚大道一線內(nèi)街占商業(yè)總量80%以上商業(yè)C臨巷店鋪2K8東南與南面33K7北端28K K8其他11 K8南面38K7桂元路與雄楚大道精裝修公寓B 方案一方案二方案三方案四方案五計容積率總建筑面積289,405297,489255,623 292,100 297,563 商業(yè)面積(商業(yè)街、樓中街)69,659102,29053,805 64,153 76,375 住宅面積158,25096,020141,230 154,050 141,780 高層公寓面積普提百變空間37,49681,17948,588 48,315 61,978 公寓K7面積24,00018,00012,000 25,582 17,430 地下商業(yè)8,0008,00035,000 架空層200002000016,000 17,000 17,000 地下車庫/設(shè)備房900009000055,000 55,000 55,000 五方案開發(fā)經(jīng)營綜合估算參數(shù)比較表 方案一方案二方案三方案四方案五
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